Entrevista a Luis Guardia, director del departamento de Industrial y Logístico de Jones Lang LaSalle Cataluña
28 de septiembre de 2011
Pregunta de rigor, hablábamos hace meses de una lenta recuperación... ¿cómo de lenta está siendo?
La recuperación está siendo lenta pero más rápida que la mayoría de los pronósticos tan pesimistas de muchos analistas. En este sentido, por ejemplo, en el mercado logístico de Barcelona llevamos dos años en que la absorción de espacio está creciendo a una media del 20% anual. Desde el punto de vista de las rentas, la recuperación está siendo más lenta, pero pronosticamos que el año 2012 será el año en que empiece el crecimiento de las rentas.
Siempre se dice que quien haga bien los deberes, saldrá reforzado. ¿Quién los ha hecho bien hasta ahora?
Está claro que estamos en la fase baja del ciclo, y aquellos actores del mercado que están apostando por consolidar y aprovechar la coyuntura serán los que salgan reforzados. Para explicarme más concretamente: aquellos operadores y clientes que hayan firmado contratos de larga duración sin incrementos de precios ligados a mercado en los años 2010 y 2011, se colocarán en una posición más ventajosa que aquellos operadores que salgan al mercado una vez estemos en una fase de crecimiento y rebote de los precios. La ventaja de disponer de un portafolio inmobiliario bien ubicado y económicamente más competitivo que tus competidores te ayuda a ofrecer mejores condiciones económicas a tus clientes y a destinar más recursos a otras áreas del proceso.
Desde el punto de vista del inversor/promotor, es una oportunidad para adquirir suelos a buenos precios en buenas ubicaciones. Actualmente hay en el mercado ofertas impensables hace 4-5 años con grandes descuentos. También existen buenas oportunidades de inversión a nivel logístico, al poder adquirirse naves en rentabilidad por encima del 8% y con rentas de mercado actuales, resultando un activo con recorrido para incrementar el valor a través de una buena gestión.
¿Y qué deben seguir haciendo?
Como dice Warren Buffet, invertir cuando las aguas están revueltas. Hay que buscar buenas oportunidades y aprovecharlas. Si dejamos pasar buenas oportunidades pensando que aún pueden bajar más, nos encontraremos que dejaran de venir. Por ejemplo, en Barcelona ya no quedan naves logísticas disponibles de gran tamaño en la zona ‘prime’ y las oportunidades en segunda corona se están agotando.
La tónica de las últimas décadas era crear oferta y la demanda ‘aparecía’ sola. Evidentemente esto ha cambiado de forma radical...
Efectivamente, el escenario ha cambiado de forma radical. La demanda se ha vuelto mucho más exigente y hay que ‘lucharla’ mucho. Antes teníamos un problema de oferta y sobraba la demanda, ahora es a la inversa. La demanda actualmente tiene mucho más conocimiento del mercado y estudia y discrimina de forma mucho más detallada. Siempre hemos defendido que la oferta más flexible y que se adapte más a las necesidades de la demanda será la que cierre las transacciones. Así ha sido en estos últimos años y así será en los próximos meses. Hay que hacer un esfuerzo para entender a los clientes y salirse de los esquemas preestablecidos en los años de bonanza.
Otro handicap de este sector ha sido la falta de inmuebles de calidad, a buen precio y en zonas ‘prime’. ¿Está cambiando esta situación?
Cambió la tendencia entre 2000 y 2010, pero tal y como comentaba antes, hemos visto que muchas empresas han aprovechado las oportunidades para situarse en ‘prime’ a buenos precios, en varias zonas con escasa disponibilidad de suelo. Pero, actualmente, ya no quedan prácticamente inmuebles de calidad a buenos precios.
Una de las operaciones más destacadas de los últimos meses es la ampliación del Puerto de Barcelona... ¿Qué puede explicarnos de ello?
Una vez esté operativa la ampliación, el puerto ganará más competitividad y crecerá el volumen de tráfico. Ello tiene un impacto directo positivo en la demanda de inmuebles logísticos. El problema será que en ‘prime’, en las zonas colindantes al puerto, ya prácticamente no existen opciones de inmuebles de gran tamaño, lo que generará un efecto expulsión de la demanda hacia las coronas exteriores que se verán beneficiadas. Es importante también para la competitividad de la nueva terminal que se resuelva el tema de los accesos al puerto y evitar así posibles cuellos de botella en sus accesos.
En su opinión, y trabajando con las empresas más importantes del sector... ¿Éstas han aprendido algo de la crisis?
En mi opinión, la lección más importante de esta crisis ha sido que no podemos abarcar objetivos a los que no podemos llegar. Ello se traduce en que no podemos basar nuestro crecimiento exclusivamente en el endeudamiento. Aquellas empresas que han abusado de la deuda son las que más problemas han tenido durante la crisis. Muchas han tenido que cerrar y otras están luchando por sobrevivir. Es una lección que no se debe olvidar de cara a los futuros ciclos.
Para finalizar, ¿cuáles son sus previsiones para 2012?
En nuestra opinión, el 2012 será el año en que algunas ubicaciones empezarán la recuperación en los niveles de renta. Cada mercado dependerá del stock actual disponible, pero claramente Madrid y Barcelona serán los mercados protagonistas. La recuperación de las rentas será desigual en función de la capacidad de crecimiento del stock.
Desde el punto de vista de inversión, hemos notado que este año el volumen de inversión logística ha crecido y que muchos fondos están volviendo a estudiar oportunidades en el mercado, lo que se deberá traducir en un volumen mayor de transacciones.
