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Consultoras destacadas nos dan su visión de esta fórmula de comercialización

Las claves del sale & leaseback

Laia Banús11/03/2011

11 de marzo de 2011

Los métodos tradicionales de financiación ya no son suficientes para cubrir las necesidades de las compañías. Su falta de liquidez y las exigencias de garantías cada vez mayores de las entidades financieras, han convertido a las operaciones de sale & leaseback en casi la única alternativa de financiación de las empresas. Mediante esta fórmula, la empresa vende un inmueble de su propiedad a un grupo inversor que simultáneamente cede el uso del bien al propio vendedor. A priori todo parece ventajoso, pero no es así. Hemos querido hablar con destacadas consultoras inmobiliarias para que nos den su opinión sobre este fenómeno, que sin duda ha sido el protagonista de la mayoría de las operaciones inmobiliarias hechas en este periodo de crisis.
  1. ¿Cuáles son las principales ventajas del sale & leaseback en las operaciones inmobiliarias?
  2. ¿Y los inconvenientes?
  3. Cuando vuelva la liquidez a las empresas, ¿seguirá siendo una fórmula de éxito o cuando las empresas vuelvan a tener dinero querrán recuperar sus inmuebles en propiedad?
  4. ¿Han surgido nuevas fórmulas de comercialización que desbancarán o llegarán a sustituir el sale & leaseback?

Antonio López Doñaque, director del Área de Inversión y Agencia del Grupo Forcadell

1) Para el vendedor, desde el punto de las empresas propietarias, con esta modalidad encuentran una alternativa de financiación rápida, sobre todo en un momento como el actual en el que existen fuertes restricciones de crédito por parte de cajas y bancos, incorporando el gasto del alquiler a los costos de explotación de la compañía. Desde el punto de vista del inversor, éste adquiere un inmueble que renta desde el primer momento y que cumple completamente las expectativas técnicas del inquilino. Además, obtiene una inversión a una rentabilidad superior a otros mercados no inmobiliarios, así como la posibilidad de obtener plusvalías a medio plazo.

2) De cara al vendedor, uno de los primeros inconvenientes es que el coste financiero, a través del inversor privado, es superior al coste que supondría si buscara financiación a través del banco. Además, puede ser también un inconveniente el perder un activo inmobiliario en el supuesto que se realice la venta para cubrir pérdidas del negocio, en lugar de hacerlo para llevar a cabo una expansión de la compañía. También tendría una connotación negativa para el vendedor si éste adquirió el inmueble en un momento de mercado con precios elevados, puesto que actualmente es muy probable que se venda por debajo del valor del activo, y de sus propias expectativas y balances.

Para el inversor, el mayor inconveniente es, sin duda, el riesgo que supone la propia inversión, no sólo por la posible dudosa solvencia del inquilino sino también por estar entrando con ella en un mercado actualmente inestable, aunque con grandes oportunidades de negocio, como es el inmobiliario. En este contexto, es importante tener un buen asesor en la mediación de la operación ya que, aunque se esté ofreciendo la rentabilidad deseada, ésta puede ser ‘falsa’ puesto que en muchos casos el precio de alquiler y el de adquisición están por encima de mercado. Un hecho que además acarreará dificultades en un futuro cuando se necesite buscar un nuevo inquilino, o incluso vender el inmueble. Asimismo, en este tipo de adquisiciones es importante que el inversor revise bien que los activos cumplan con la normativa vigente para no incurrir en gastos de adecuación del inmueble a medio plazo. En esta línea, es posible también que el inquilino, en sus años anteriores como propietario, haya adaptado el inmueble a la actividad desarrollada, dificultando la futura recolocación de la nave a un nuevo inquilino por no ser ésta un estándar de mercado.

Antonio López: “Puede ser un inconveniente perder un activo si se realiza la venta para cubrir pérdidas del negocio, en lugar de hacerlo para expansión de la compañía”

3) Aunque ésta ha sido siempre una buena fórmula de financiación, para cuando vuelva la liquidez (una situación que tardará varios años en darse) disminuirá el volumen de operaciones de este calibre ya que, tradicionalmente, las empresas familiares tienden a conservar el patrimonio. Quizás, y de manera puntual, las grandes compañías contemplen estos modelos de inyección de capital para financiar planes de expansión o nuevas adquisiciones. Una opción planteada en algunas operaciones de sale & leaseback es la opción de recompra del activo en un período de tiempo preestablecido con un diferencial al alza al precio de adquisición. No obstante, no todos los inversores aceptan este tipo de cláusulas porque no quieren actuar como financieros puros. Es habitual en las pymes que haya una mayor intención de recompra del activo por su carácter patrimonial.

4) No conozco nuevas fórmulas de comercialización que representen para el vendedor una entrada de capital tan importante y de manera tan rápida que sustituyan el sale & leaseback. Sin embargo, otras formas de financiación que no impliquen la venta del patrimonio podría ser la incorporación de nuevos accionistas (en muchas casos en manos de empresas de capital riesgo).

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Antonio López Doñaque, director del Área de Inversión y Agencia del Grupo Forcadell.

Miguel Monreal, consultor senior de Inversión Industrial, CB Richard Ellis

1) Como ventajas principales del sale & leaseback podríamos destacar que el 100% del canon de arrendamiento es deducible en el Impuesto de Sociedades, mejora el resultado general de la compañía, ratios financieros y retorno para accionistas y genera unos recursos que puede destinarse al ‘core business’ de la compañía.

2) El inconveniente principal es la perdida de la propiedad, lo cual podría considerarse un problema para las compañías que vean en sus activos inmobiliarios una parte integrante de su ‘core business’, si bien, a cambio, mantienen la posesión y ganan en flexibilidad y dinamismo ante eventuales cambios.

Miguel Monreal: “El s&lb no es sólo una forma de financiación; implica otras ventajas determinantes para el buen funcionamiento de una compañía”

3) Absolutamente, ya que el sale & leaseback no es, o no es solamente, una forma de financiación, sino que implica, como hemos comentado en anteriores respuestas, otra serie de ventajas que pueden ser determinantes para el buen funcionamiento de una compañía y que son cada vez más tenidas en cuenta.

4) Existen muchas fórmulas de comercialización, entre ellas el sale & lease. Pero cada una es distinta y, por lo tanto, no se sustituyen entre sí. Dentro de la fórmula genérica del sale & leaseback existen variaciones y soluciones a medida de cada empresa.

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Miguel Monreal, consultor senior de Inversión Industrial, CB Richard Ellis.

Guillermo García-Almuzara, director de Agencia Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle en Madrid

1) Desde el punto de vista del vendedor genera recursos a corto plazo. Define su ‘core business’, es decir, centra esos recursos en lo que considera su negocio principal; no necesita acaparar inmuebles. Y además, el balance de la empresa se aligera de recursos ociosos para la actividad productiva, pudiendo dedicar el crédito disponible a otras operaciones más rentables. Desde el punto de vista del comprador, proporciona ingresos permanentes en el tiempo. También ofrece una posible revalorización del inmueble, ya que los contratos firmados son a largo plazo. Además, suelen ser operaciones que hasta la fecha estaban muy apalancadas, por lo que el rendimiento es elevado.

2) Los activos de la empresa disminuyen, por lo que el balance se puede ver resentido, sobre todo a la hora de pedir financiación. Las empresas, al firmar contratos de alquiler a largo plazo, no pueden moverse de esa ubicación, por lo que ven restringido su crecimiento, o si necesitan ubicarse en superficies más pequeñas tampoco pueden hacerlo. Asimismo, los compradores con este tipo de operaciones no pueden permitirse que el inquilino no cumpla su contrato de alquiler con la duración estipulada, les supondría un quebranto muy importante. Por esta razón, las garantías que se puedan aportar son muy importantes.

Guillermo García-Almuzara:“Hay empresas con una cultura de la propiedad muy arraigada y es difícil convencerles de que no es necesario ser propietario de sus instalaciones”

3) Dependerá de cada una de ellas. Desde Jones Lang LaSalle pensamos que las empresas que se den cuenta de que no necesitan un inmueble para ser solventes, no lo querrán recuperar. Hay otro tipo de empresas en las que la cultura de la propiedad está muy arraigada y es difícil convencerles de que no es necesario ser propietario de sus instalaciones.

4) Se buscan nuevas fórmulas, pero no han cuajado lo suficiente. Se está intentando la venta con capacidad de recompra por parte del vendedor. La dinámica es la misma: el vendedor vende un activo y firma un contrato de alquiler de larga duración. La diferencia está en que el precio de compra suele ser inferior al precio de mercado y la rentabilidad que ofrece la operación es superior a la media. A la vez que se firma la venta, el vendedor adquiere un derecho de recompra transcurrido un plazo razonablemente largo (8-10 años) a un precio determinado. Desde el punto de vista del comprador, si la operación llega hasta el final, es una operación financiera, y si el cliente que vende la empresa, por la razón que sea, no puede recomprar, el comprador adquiere un inmueble a un precio mucho más competitivo que la media del mercado. El comprador elimina el riesgo de que el inquilino no cumpla el contrato con esta fórmula.

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Guillermo García-Almuzara, director de Agencia Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle en Madrid.

Javier Molino Marín, departamento de Inversión de ProEquity

1) La principal ventaja de las operaciones s&lb es la obtención de financiación por parte de las empresas en un entorno como el actual, en el que el acceso a la financiación bancaria es muy complicado.

2) Se trata de una fórmula de financiación más costosa que la financiación bancaria debido a que estas operaciones tienen que encuadrarse en las rentabilidades exigidas por los inversores inmobiliarios, las cuales se sitúan por encima de los tipos de interés requeridos por el mercado bancario.

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Javier Molino Marín, departamento de Inversión de ProEquity.

3) En la cultura empresarial española existen dos negocios diferenciados pero que discurren paralelos. Por un lado se encuentra la actividad industrial propia de las compañías, la cual genera los recursos suficientes para mantener saneada la cuenta de resultados de la empresa y además permite llevar a cabo puntuales inversiones inmobiliarias, realizadas normalmente a través de ‘family office’ o sociedades patrimoniales de los mismos propietarios de estas empresas. A la hora de recuperar o no los inmuebles, dependerá mucho de los acuerdos alcanzados en la negociación del sale& leaseback con respecto a los derechos de recompra, derechos de tanteo o derechos de primera oferta. No obstante, entendemos que se puede contemplar una vuelta al negocio inmobiliario cuando mejore la accesibilidad a la financiación bancaria y las compañías vuelvan a consolidar sus balances.

Para Javier Molino: “El s&lb seguirá predominando en el mercado de inversión inmobiliaria debido a su sencillez y al control que pueden ejercer los propietarios en su ejecución”

4) En los últimos años han aparecido nuevas fórmulas propuestas por los inversores encaminadas a optimizar los rendimientos de sus inversiones. Como ejemplo, podemos tomar el esquema de ‘Ground Lease’, el cual consiste en la venta del suelo donde se ubica el inmueble y mantener el derecho de uso del vuelo a muy largo plazo (podría ser a 100 años), a cambio del pago de un canon que se actualizaría al IPC anual. La propiedad completa revierte al propietario al final de la vida del Derecho de Uso o en el caso de que el propietario del suelo deje de pagar el canon. Tanto el propietario como el superficiario tienen la posibilidad de ceder en venta sus derechos. No obstante lo anterior, pensamos que las operaciones s&lb seguirán predominando en el mercado de inversión inmobiliaria debido a la sencillez de las mismas y al control que pueden ejercer los propietarios de los inmuebles en el diseño y ejecución.

Víctor Estrada, fundador propietario de Estrada&Partners

1) La gran oportunidad que generan estas operaciones es que si están bien planteadas desde un inicio, pueden generar ingresos a muy corto plazo, hecho de gran importancia en un momento como el actual, en el que las empresas no disponen de liquidez y los bancos no prestan capital.

Al mismo tiempo, no sólo aportan capital sino que también bajan de forma significativa los costes que soporta la empresa propietaria y vendedora del inmueble, al amortizarse la deuda hipotecaria, con lo que la empresa puede destinar parte de los ingresos generados a su actividad principal, que es la que supuestamente le ha de generar beneficios.

2) Desde mi punto de vista más que inconvenientes lo que hay son puntos a tener en cuenta. Por un lado, el inversor desea tener garantizado el periodo de arrendamiento y para hacerlo, existen varias fórmulas adecuadas que si se plantean desde un principio, marcan la diferencia entre una operación viable y otra que no lo va a ser. Otro punto importante es la posible existencia de opción de recompra y cuándo se va a ejercer.

Víctor Estrada: “Hasta el momento, las operaciones de sale & leaseback se suelen quedar en ‘sale’, pues prácticamente nunca suele haber ‘leaseback’”

3) A no ser que la nave que precise una empresa deba ser construida específicamente para una actividad en concreto, no tiene mucho sentido y menos en el entorno económico actual ‘enterrar’ recursos en la compra de un activo inmobiliario. Cada vez es más frecuente el encontrar inversores dispuesto a realizar operaciones llave en mano, precisamente para que las empresas puedan dedicar sus recursos a su ‘core business’. Para ser realmente competitivos en un mercado tan tenso como el actual, hay que dedicarse en cuerpo y alma al negocio en el que crees e inviertes tu tiempo y dinero y dejar los negocios inmobiliarios en manos de terceros, hecho que además da la importante posibilidad de disponer de gran flexibilidad para cambiar de inmueble a medio/largo plazo, mejorando ubicación y bajando al mismo tiempo costes, cuando las circunstancias de mercado son adecuadas, como claramente es el momento actual.

4) Seguro que saldrán nuevas fórmulas pero hasta el momento, las llamadas operaciones de sale & leaseback se suelen quedar en ‘sale’, pues prácticamente nunca suele haber ‘leaseback’.

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Víctor Estrada, fundador propietario de Estrada&Partners.

Alberto Larrazábal, director nacional de Logística e Industrial de BNP Paribas Real Estate

1) De cara al propietario, las principales ventajas son que se consigue sacar del balance un activo inmobiliario y, además, la producción de ‘equity’ que, a día de hoy, está siendo clave para la supervivencia de las compañías. Con ese ‘cash’, además, las empresas consiguen no sólo sanear en parte o totalmente su economía sino también invertir en bienes de equipo, producción, etc.

Por el lado de los compradores, se consigue una operación inmobiliaria de primera categoría, con rentabilidades mas altas que en cualquier otro producto del mercado. Se están consiguiendo, de hecho, rentabilidades de entre 7,75 y 10 %, dependiendo de si son productos en zonas ‘prime’ o en localizaciones menos relevantes o alejadas de las grandes ciudades. En otros mercados, las rentabilidades oscilan entre el 4,5 y el 6%. Asimismo, es positivo dado que en la mayoría de los casos las empresas son de primera línea, por lo que el inversor consigue seguridad en la inversión y contratos de entre 5 y 10 años, una duración que genera estabilidad. Por lo general se están cerrando contratos garantizados con obligados cumplimientos largos y garantías bancarias de al menos un año durante toda la vida del contrato. En otro orden de cosas, el producto industrial es por lo general de muy fácil mantenimiento y, en comparación con otros productos, como residencial u oficinas, su gestión patrimonial es sencilla.

Alberto Larrazábal: “Seguirá siendo una fórmula interesante, ya que las empresas siempre necesitarán financiación y el sale & leaseback es un mecanismo idóneo”

2) Existe cierto recelo a que fiscalmente se obligue a imputar la compra del activo en el año de la venta y no se pueda sacar del balance, pero a día de hoy, esta situación no se ha producido. El sector industrial, además, tiene una desocupación actual del 13-14 % a nivel nacional, lo que provoca el retraimiento de los inversores. Para compensar, el parque nacional logístico es relativamente bajo en comparación con nuestros vecinos europeos. Por otro lado, se debe comentar que un miedo común a todos los sectores es vender un producto en rentabilidad y que el mismo inquilino al que has comprado no pueda pagar o lleve su empresa a concurso. Las inversiones, por este motivo, se deben estudiar con detenimiento, especialmente las garantías que se van a aportar.

3) Desde BNP Paribas Real Estate pensamos que seguirá siendo interesante, ya que las empresas siempre necesitarán financiación y el sale & leaseback es un mecanismo idóneo. No obstante, se recurrirá menos a esta fórmula a medida que el crédito vuelva a fluir. Entonces las empresas acudirán más a la financiación bancaria y menos a esta fórmula.

4) Resulta difícil que surjan nuevas figuras que sustituyan el sale & leaseback. En todo caso, se producirán algunas fusiones y/o compras de compañías promotoras o fondos logísticos que compren este tipo de activos y puedan aumentar su volumen en un determinado país.

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Alberto Larrazábal, director nacional de Logística e Industrial de BNP Paribas Real Estate.

Carlos Torres, socio fundador de NCI Consultores Inmobiliarios

1) La ventaja lo será en función de varios factores: la seguridad, la rentabilidad, y la actividad desarrollada; podríamos añadir también la ubicación del inmueble, aunque lo puedo integrar dentro de la seguridad. Pero sí cabe mencionar una ventaja: realizamos dos operaciones en un mismo acto y ayudamos a una empresa a no dejar de existir en muchos casos. Cuando se necesita liquidez, o se necesita invertir en la propia empresa, se puede adoptar este tipo de soluciones.

2) En época de crisis te pueden llegar a ofrecer rentabilidades altas, y ser arma de doble filo. Me explico: ¿qué pasará cuando venza el contrato de arrendamiento?. Casi con seguridad se tendrá que bajar la renta. Por tanto sí a este tipo de operaciones, pero con rentas adecuadas al mercado actual, y con garantías de continuidad del arrendatario.

Carlos Torres: “Sí a este tipo de operaciones, pero con rentas adecuadas al mercado actual, y con garantías de continuidad del arrendatario”

3) En algunos casos se pide el derecho a recompra, aunque es difícil concederlo. Ojalá vuelva la liquidez; sin embargo pienso que en ese momento se deberá a empezar de nuevo. Uno vende hoy, y el que vende se desprende; se aprovecha, se recupera, y si lo desea una vez recuperado, invierte de nuevo. Lo ideal es tener el derecho o la opción a la recompra, pero no es habitual.

4) Prudencia del inversor inmobiliario para el 2011, al igual que el 2010, muy influido por la falta de financiación. Es posible que el motor sean los centros comerciales, y el retail, básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores. Las compañías patrimoniales de inmuebles, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual de ‘sale & leaseback’ (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor. El inversor está cerrando sus sociedades de inversión de capital variable. Invierte, sí, pero en inmuebles de entidades financieras (bancos y cajas). También invierte en destinos internacionales.

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Carlos Torres, socio fundador de NCI Consultores Inmobiliarios.

Empresas o entidades relacionadas

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Estrada & Partners
Forcadell
NCI - Asesores Inmobiliarios