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El mercado logístico resiste mejor en una bajada del 30% de inversiones en España

Redacción Interempresas16/07/2020

La indefinición define el mercado de inversión en el inmobiliario español 

Las buenas cifras con las que arrancaron las inversiones en el sector inmobiliario español se encontraron con el fuerte frenazo que impuso a la economía la aparición del Covid-19. CBRE ha analizado los diferentes sectores del inmobiliario español que han mostrado diferentes comportamientos y realiza sus previsiones macroeconómicas en las que España tendrá una fuerte caída del PIB, contemplando los diferentes escenarios que se pueden plantear. El mercado logístico español es uno de los que han resistido mejor y se prevé que en 2021 recuperará sus niveles, en el mercado de inversión definido por la indefinición y la polarización. 

Aunque el ejercicio arrancó con muy buenas cifras para el sector inmobiliario español, por la gran cantidad de capital disponible, las positivas previsiones macroeconómicas y los sólidos fundamentales del mercado, sin embargo se ha visto afectado por el impacto en la economía del largo y estricto confinamiento adoptado en el Covid-19. En este sentido la ralentización de la actividad a partir de marzo era de esperar”, indica Mikel Marco-Gardoqui, Consejero Director, Head of Capital Markets de CBRE.

Las estimaciones de CBRE apuntan a que la inversión directa en activos inmobiliarios en el mercado español será de alrededor de 8.500 M€, lo que frente a los 12.000 M€ de 2019 supone una bajada del 30% que la situaría por debajo de los niveles de los últimos cinco años. Entre enero y marzo, se registraron operaciones en el mercado de inversión inmobiliario español por valor de más de 4.000 M€, mientras que en el segundo trimestre se alcanzaron los 1.100 M€, cifras que no se registraban desde 2013.

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Los escenarios de recuperación en V o en L marcarán las previsiones

Las perspectivas de CBRE para el sector inmobiliario se apoyan en las previsiones macroeconómicas que elabora la propia firma, que anticipan que la economía española será, junto a Francia e Italia, las que mayor caída del PIB registrará este año dentro de la Unión Europea.

En un escenario de recuperación en V o recuperación temprana, en el que se asume que no habrá rebrotes que obliguen a nuevos confinamientos, la contracción de la economía española sería entorno al 10% en el conjunto del año. En un escenario de recesión, en forma de U, con posibilidad de rebrotes antes de fin de 2020, la caída del PIB sería del 13,5%. En un tercer escenario, que contempla rebrotes de cierta intensidad, la recuperación sería más lenta, en forma de L, con efectos más perniciosos aún sobre la economía, empresas y hogares, y el retroceso del PIB español llegaría hasta el -13,7% este año.

“En las próximas semanas, a medida que vayan apareciendo datos, se tendrá una mayor visibilidad sobre el ritmo y alcance de la recuperación de la demanda en la economía, paso previo imprescindible para que el sector inmobiliario vuelva a mostrar cierto dinamismo”, añade Mikel Marco-Gardoqui.

Aunque se han visto afectados el 40% de las operaciones de inversión en curso antes del estado de alarma, solo se han cancelado nueve procesos que en su mayoría se han postpuesto. Aún así, en un entorno de bajos tipos de interés, elevada liquidez y endeudamiento sostenible, existe un gap entre los vendedores, que se resisten a bajar precios, y los compradores, que piensan que la incertidumbre se deba reflejar en el precio. Lo cierto es la definición del mercado es precisamente su indefinición como señala Mikel Marco-Gardoqui, consejero director de CBRE España, “el mercado de inversión se encuentra en un periodo de indefinición Si bien sigue habiendo liquidez en el mercado, la actitud de los inversores ha virado hacia el wait & see y se ha acentuado la polarización del mercado”.

En este contexto, la financiación en general es más selectiva y se encuentra más restringida que al inicio del año, con mayores márgenes y apalancamiento más reducido. Los fondos internacionales de deuda van ganando relevancia y CBRE estima que su liquidez es muy alta, con capital para financiar en estos momentos más de 60.000 M€. Su papel se verá reforzado en los próximos meses ante un previsible aumento de refinanciaciones y reestructuraciones de deuda, por el endurecimiento en las condiciones de la financiación y ante el fin de las ayudas del ICO, especialmente en aquellos sectores más sensibles a los hábitos de consumo en ocio o modelos de negocio basados en ingresos recurrentes.

El sector logístico, uno de los menos afectados

Por sectores, y ante la incertidumbre del escenario económico, el logístico, oficinas prime y activos operacionales (como vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, hospitales, etc.) lideran las preferencias de los inversores.

Entre ellos, el sector logístico, con más de 500 M€ de inversión hasta junio, ha sido uno de los menos afectados, y previsiblemente será uno de los primeros que recupere la normalidad en el nivel de actividad. A pesar del impacto del COVID-19, muchas de las operaciones que se encontraban avanzadas previas a la pandemia han continuado su curso con normalidad mientras que otras se han pospuesto hasta después del verano.

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Para el resto del año, es previsible que Zona Centro y Cataluña, continúen siendo las más activas con previsiones de contratación en torno a los 450.000 m² y 380.000 m² respectivamente. Los niveles normales de contratación volverían en 2021, año en el CBRE sitúa las previsiones de volúmenes alrededor de 550.000 m² y 450.000 m² respectivamente. Por el lado de la oferta, la superficie que actualmente está en construcción continúa siendo elevada tanto en la Zona Centro como en Cataluña donde hay alrededor de 620.000 m² y 340.000 m² en construcción respectivamente a entregar entre 2020 y 2021.

Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE afirma que “el sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital de grandes inversores. Por ello, la reactivación llegaría con más intensidad en el cuatro trimestre del año, hasta alcanzar una inversión de 1.000 millones de euros, que en 2021 ascendería a 1.500 M€. Además, la demanda procederá de inversores core sin necesidad de financiación, en búsqueda de producto que proporcione ingresos seguros y a largo plazo, como Sale & Leasebacks y proyectos built to suit”.

Para conocer las previsiones de CBRE en todos los segmentos ver el informe de CBRE "La inversión en inmobiliario español se reducirá un 30% en 2020"

 

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