El alquiler como alternativa

Goodman llegó a España hace más de cinco años ofreciendo inmuebles logísticos en alquiler, cuando la cultura por parte de los operadores españoles era la de tener el activo en propiedad, puesto que el negocio inmobiliario era parte de su cuenta de resultados. Incluso había operadores que confirmaban que su valor era más inmobiliario que logístico. En ese momento, el eslogan 'Spain is Different' era una realidad en el sector inmobiliario.

En el ámbito residencial, escuchamos constantemente los porcentajes de arrendamiento y propiedad que se manejan en Europa o en Estados Unidos, y las bondades de la primera frente a la segunda opción. Sin embargo, aunque en España sabemos que lo correcto es arrendar, seguimos comprando activos, esperando que las inversiones prosperen.

Lo mismo sucede en el ámbito industrial. Hasta hace poco, el propio usuario realizaba la inversión inmobiliaria pensando en una revalorización del activo. Y, con suerte, el terreno se recalificaba como residencial, confirmando la naturaleza inmobiliaria y no industrial de la empresa.

Con la nueva coyuntura económica, sin embargo, las cosas han cambiado y se ha demostrado que la postura defendida por Goodman era correcta. Con esta afirmación no quiero decir que seamos la única compañía que ha tenido esta visión de futuro sobre el arrendamiento en el sector logístico, ya que, desde hace unos diez años, existen en España inversores que, igual que Goodman, consideran el inmobiliario industrial como inversión patrimonialista en rentabilidad.

En estos momentos, los empresarios entienden que tiene más sentido diseñar un plan de negocio industrial-logístico que apueste por un inmueble en régimen de alquiler, en lugar de tener uno en propiedad. Esto es así, debido al alto coste económico y las necesidades urbanísticas que supone el desarrollo de cualquier centro logístico.

Los máximos defensores de esta forma de actuar son los operadores internacionales, que buscan mejorar su cuenta de resultados eliminando los activos de sus balances. Lo hacen a través de operaciones de venta y arrendamiento a posteriori ('Sale & Lease Back') o firmando operaciones de arrendamiento con cláusulas recíprocas ('Back to Back'), en que las obligaciones contraídas por el operador con su cliente se reflejan directamente en los contratos de arrendamiento.

Estaba claro que esta tendencia tenía que consolidarse en España. En nuestro caso, desde que Goodman empezó a trabajar aquí hace cinco años, hemos apostado fuerte por el desarrollo de inmuebles logísticos que, posteriormente, han sido alquilados a diferentes clientes. En este sentido, nuestra compañía compra y desarrolla propiedades a largo plazo, ofreciendo relaciones duraderas a clientes y beneficios a los inversores.

La mayor parte de inversores en logística desarrolla en primer lugar un proyecto y, posteriormente, intenta encontrar compradores o arrendatarios. Nosotros, en cambio, ofrecemos a nuestros clientes soluciones hechas a medida, partiendo de las necesidades específicas de cada empresa.

Trabajamos con el cliente en cada fase del desarrollo, forjando relaciones a largo plazo y soluciones reales, que van mucho más allá de encontrar simplemente la ubicación estratégica exacta. Incluyen también la entrega de la infraestructura requerida, cumpliendo con el calendario del cliente y optimizando los aspectos legales, financieros y fiscales. Si nuestros clientes desarrollaran su propio almacén, necesitarían un grupo de 20 personas trabajando en ello. Con nosotros, sólo necesitan a una persona de contacto.

El Grupo ofrece al cliente un servicio personalizado y de gran calidad, con ejemplos de empresas multinacionales de primer orden. Con este tipo de servicio integrado, respondemos a las demandas de los clientes, a quienes ofrecemos una amplia gama de opciones de construcción con soluciones hechas a medida.

Una vez entregado el inmueble al cliente, Goodman realiza la gestión inmobiliaria del activo, desde su mantenimiento hasta la contratación de seguros o los pagos de impuestos, entre otros servicios. De esta manera, el cliente no tiene que dedicar recursos, generalmente escasos, a una gestión no vinculada directamente a su negocio.

En el contexto económico actual, creemos que la tendencia será la de desarrollar proyectos que ofrezcan garantía y tranquilidad, con relaciones de larga duración. En este sentido, la mejor manera de lograrlo es ofrecer soluciones adaptadas a los actuales requerimientos de la actividad logística, que se traducen en desarrollos compactos, de grandes superficies, con servicios de abastecimiento, telecomunicaciones y buenas redes de accesos.

Éstos son los cimientos sobre los cuales se fundamenta nuestro desarrollo de Alcalá – La Dehesa Logistics Park, que comenzará a ser construido en 2009. El nuevo parque logístico, que constará de dos naves para alquilar, de 50.000 y 20.000 metros cuadrados, está situado en un enclave estratégico, dentro del llamado Corredor del Henares. Se trata de la zona de mayor concentración de actividad empresarial a ambos márgenes de la autovía Nacional II, que une las dos mayores ciudades del país: Madrid y Barcelona. El parque cuenta con accesos directos desde la Nacional II y está situado al lado del conocido polígono industrial Ledesma y de los centros comerciales y de ocio La Dehesa y Cuadernillos.

En nuestra compañía, tenemos claro que la idea “toda crisis ofrece oportunidades” se puede aplicar perfectamente a la realidad actual. Se abre una nueva etapa de mayor transparencia en el sector, con promotores inmobiliarios que disponen de suficiente capacidad para cumplir los compromisos adquiridos, que se mantienen en el mercado y que son capaces de competir ofreciendo una auténtica actividad de desarrollo inmobiliario logístico.

Parques logísticos de Goodman

Goodman es un grupo inmobiliario integrado con operaciones en Australia, Nueva Zelanda, Asia, Europa Continental y el Reino Unido. Es el mayor grupo de propiedad industrial que cotiza en la Bolsa de Australia, y uno de los mayores especialistas en gestión de fondos de inversión de parques industriales y empresariales a nivel mundial.

Esta compañía dispone en Europa de oficinas en 13 países y de un total de 137 espacios de negocios y propiedades logísticas, así como de 4.100 millones de euros de activos bajo gestión. Sus centros logísticos en este continente están situados en Italia, Bélgica, República Checa, Francia, Alemania, Holanda, España, Polonia, Hungría y Eslovaquia, que suman un total de 2,4 millones de metros cuadrados de espacio. Entre los clientes de estos parques logísticos se encuentran firmas como Amazon, Schenker, DHL, NYK Logistics, Corporate Express, DSV Solutions y Ceva.

En España, Goodman gestiona dos parques empresariales (Parque Empresarial San Fernando, en Madrid, y Viladecans Business Park, en Barcelona) y cuatro parques logísticos en Barcelona, Madrid y Girona. En concreto, se trata de los parques madrileños de Alcalá de Henares (32.117 m²) y Mejorada del Campo (29.392 m²), así como el barcelonés de Sant Fruitós de Bages (20.175 m²) y el de Girona, en Riudellots de la Selva, de 13.232 m².

Próximos proyectos

Durante el año 2009, Goodman gestionará el desarrollo en Madrid del parque de Alcalá – La Dehesa, que supondrá la mayor oportunidad de desarrollo logístico en el Corredor del Henares. Este proyecto de más de 70.000 m² de espacio de almacenaje, se dividirá en dos grandes edificios, el mayor de los cuales será de 50.000 m².

Con acceso directo a la carretera A2, ubicado a tan sólo 27 kilómetros del Aeropuerto Internacional de Madrid y a 10 kilómetros del puerto seco de Azuqueca, Alcalá – la Dehesa tiene una ubicación excelente, tanto para clientes nacionales como internacionales que buscan un emplazamiento de distribución estratégico.

Las especificaciones estándar de Goodman incluyen altura libre interior de 10 metros, que permitirá a los clientes aprovechar al máximo el espacio disponible. Ambas naves cuentan con todas las garantías y un sistema de protección contra incendios ESFR.

El modelo de servicio integrado de Goodman, que incluye adquisición, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios, asegura a sus clientes soluciones innovadoras. Este servicio al cliente se ofrece junto a una importante plataforma de gestión de fondos, que permite a Goodman satisfacer las necesidades específicas de sus clientes y, al mismo tiempo, ofrecer un rendimiento a largo plazo a sus inversores.