"La tendencia al outsourcing logístico e inmobiliario acabará imponiéndose"

El responsable de Prologis analiza a lo largo de esta entrevista los días que vive el sector logístico, las consecuencias de la crisis económica y sus efectos sobre el consumo, opina sobre las tendencias del mercado y ofrece algunas recetas a las empresas, para capear el temporal.

ProLogis inició en el año 2000 la construcción de su primer parque logístico en España, en la población de Sant Boi de Llobregat (Barcelona), al que denominó ProLogis Park Sant Boi. Este parque consta de cinco naves que suman un total de 115.000 m2 de construcción. Una de sus particularidades, y que diferenciaron a este parque del resto construido hasta entonces y que lo convirtieron en una referencia en el sector, fue su diseño funcional, la amplitud de las zonas de maniobra de camiones y amplios viales, minimizando así el congestionamiento de tránsito de camiones y aligerando la operativa de carga y descarga de los mismos. A la vez, se cuidó mucho que cada nave dispusiera de suficientes plazas de parkings para empleados y visitantes en zonas privadas y con un alto ratio de muelles de carga y descarga de camiones. Podemos asegurar que el ProLogis Park Sant Boi fue de los primeros parques logísticos que se hicieron en España donde el diseño funcional, la comodidad para el usuario, la flexibilidad y el respeto por el medio ambiente, prevalecieron muy por encima de la explotación al máximo de la edificabilidad del suelo para hacerlo económicamente más rentable. Este concepto que vino de la mano de ProLogis a España ha provocado poco a poco que se rompa el mito de que los polígonos logísticos o industriales eran polos de contaminación, impacto visual negativo y congestionamiento de tráfico, ya que hemos podido demostrar que estos se pueden diseñar y pueden funcionar en completa armonía con lo que exigen y buscan las comunidades en las que se encuentran implantados.

Digamos que un polígono industrial exige tener empresas de logística o un parque logístico en sus proximidades, ya que toda actividad de producción necesita de la logística para el suministro de la materia prima o piezas necesarias para crear el producto final. Pongamos por ejemplo la SEAT en Martorell, que tiene alrededor un parque logístico de proveedores que están alimentando constantemente la fábrica con los elementos que ésta necesita para la producción de coches. Por el contrario, un parque logístico no necesariamente debe tener un polígono industrial en sus proximidades, ya que posiblemente la logística que allí se realice sea para atender el consumo y lo que busca es estar en las proximidades de un gran centro de población o de infraestructuras que faciliten poner las mercancías que ahí se almacenan rápidamente en otros mercados, como podría ser el caso del ProLogis Park Sant Boi, que se encuentra próximo a Barcelona, a su puerto y aeropuerto y con rápida accesibilidad a carreteras que conectan con otros mercados dentro de la península ibérica, y cercano también a la frontera con Francia y el resto de Europa.

Para elegir la ubicación de un parque logístico, lo primero que tenemos que asegurarnos es que la zona cuente con accesibilidad a buenas infraestructuras viarias, si es posible, que tenga proximidad a puertos, aeropuertos o redes de tren de mercancías y disponibilidad de mercado laboral competitivo. En España, cada vez más, la logística está dirigida a atender al consumo, con lo cual la proximidad a un gran centro de concentración de consumo es una ventaja. Una vez hecha la elección de la ubicación y asegurarnos de que el suelo cuenta con la clasificación urbanística necesaria para la implantación de este tipo de inmuebles y de que existe o se puede crear fácilmente demanda, y una vez comprado el suelo, el camino para el promotor queda abierto.

La evolución ha sido muy positiva y a pasos muy rápidos. Una gran mayoría de promotores se ha dado finalmente cuenta que el usuario final de este tipo de inmuebles busca tener algo más que una caja donde guardar sus mercancías. Hoy el usuario de una nave logística realiza actividades complementarias en las naves, ya no sólo el almacenamiento, con lo cual requiere que el inmueble sea de buena calidad, adecuada ubicación, de diseño flexible y funcional, eficiente energéticamente y con una instalación contra incendios segura y de respuesta rápida, y esto es precisamente lo que ProLogis ha ofrecido a sus clientes desde su creación.

En mi opinión, los gobiernos de los países occidentales hubieran tenido que invertir más en recursos y así hubieran creado una base para que la actividad productiva hubiera podido permanecer en estos países. En crisis económicas como la que estamos pasando y cuando vemos que la tasa de desempleo está creciendo a ritmos agigantados, es cuando más echaremos en falta esas empresas que se han ido y que posiblemente no volverán. Como decía anteriormente y como consecuencia de la reducción de la actividad productiva, la logística en España se concentra cada vez más en atender al sector del consumo, lo cual es peligroso, porque al descender éste, como está sucediendo, el sector logístico se ve altamente afectado. La tendencia de que la logística atienda más al consumo que a la producción, ha hecho que en los últimos años la construcción de parques logísticos haya proliferado cerca de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, o en ciudades equidistantes a éstas y con buenas infraestructuras, como Valencia y Zaragoza.

Hasta hace poco y antes de que comenzara la crisis, los productos más demandados eran los tecnológicos, tales como la telefonía móvil, la informática, los videojuegos, la televisión, etc., cuya producción se realiza generalmente en Asia y se consume básicamente en los países occidentales. Por su innovación constante, rotación y baja vida útil, estos productos tecnológicos aportaban altos beneficios al sector logístico en general.

La caída del consumo está afectando notablemente al sector de la logística y lo peor aún está por venir. Muchas empresas del sector desaparecerán y otras tendrán que fusionarse para poder subsistir. El camino será largo y doloroso, pero al final el sector saldrá fortalecido.

Las empresas requerirán adaptarse rápidamente a las condiciones cambiantes del mercado para obtener éxito, aumentar su competitividad, profesionalidad, flexibilidad y concentrar sus limitados recursos financieros en sus actividades principales y que aporten un valor añadido, y dejar que otros ‘expertos’ lleven a cabo las actividades secundarias y tomen los riesgos derivados de las mismas. Es por ello que cada vez más se impondrá la tendencia al outsourcing logístico e inmobiliario, con lo cual los operadores logísticos tienen ahí una cuota de mercado para cubrir y crecer en los próximos años. La externalización logística puede significar un ahorro de costes y una mejora de calidad y servicio para las empresas, logrando con ello ventajas competitivas. Entre las actividades que más se tiende a externalizar se encuentran todas las relacionadas con el almacén, la tramitación de aduanas, el cross-docking y la consolidación, así como todo lo relacionado con el transporte de salida del flujo de mercancías. De la misma manera, con el outsourcing de los bienes inmuebles las empresas, e incluso los mismos operadores logísticos, sustituirán el riesgo de una inversión a muy largo plazo en inmuebles, por flexibles contratos de alquiler a corto-medio plazo, para así poder aumentar su poder de adaptabilidad y evitar al mismo tiempo inmovilizar sus limitados recursos financieros.

Según los datos que nosotros manejamos, en los últimos años el sector logístico en España ha experimentado un crecimiento que varía entre el 7 - 10 por ciento anual, lo que significa que éste ha podido absorber en total un poco mas de medio millón de metros cuadrados de inmuebles de nueva generación. Afortunadamente y por ser un sector muy especializado, ha existido hasta ahora un equilibrio bastante saludable entre la oferta y la demanda, con lo cual el sector inmobiliario logístico ha sido de los menos perjudicados por la crisis dentro del sector inmobiliario en general. Ahora bien, la mayoría de los promotores del sector no supimos prever a tiempo la magnitud de la crisis que se avecinaba, así que será bastante difícil poder colocar en el mercado esos más de medio millón que se encuentran actualmente en construcción. Sabemos que en las condiciones actuales al mercado le va a costar mucho más absorber la producción actual de naves, lo que unido a que el valor de los inmuebles está cayendo, que muchos sacaron sus cuentas inicialmente con valores mucho más altos que los actuales y que en la mayoría de los casos el mercado no podrá aceptar precios de alquiler superiores a los actuales, hará que muchos de los promotores que hasta ahora no habían sido afectados o no hayan mostrado signos de verse afectados por la crisis, se vean en los próximos meses en graves problemas financieros. Con lo cual se avecinan tiempos difíciles para el sector inmobiliario logístico, pero esperamos que después de la crisis nuestra capacidad de recuperación sea más rápida que la de otros sectores.