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Jones Lang LaSalle apunta que esta cifra es un 13% inferior a la registrada al término de 2006

El mercado de inversión inmobiliaria europeo concluye 2007 con una inversión de 220.000 M de euros

Redacción Interempresas15/01/2008

15 de enero de 2008

Según los datos ofrecidos por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de inversión inmobiliaria, el volumen de transacciones inmobiliarias en Europa durante 2007 fue de alrededor de 220.000 millones de euros.
Esta cifra representa una disminución del 13 por ciento sobre el volumen registrado en 2006, a pesar de la fuerte primera mitad del año, en la que se realizaron transacciones por valor 121.000 millones de euros. El flujo de operaciones disminuyó en la segunda mitad del año, con volúmenes negociados de aproximadamente 100.000 millones de euros, un 25 por ciento inferior al mismo periodo de 2006.

Además de anunciar estas cifras, Tony Horrell, Consejero Delegado de Capital Markets en Europa de Jones Lang LaSalle, habló de sus predicciones para este año. Horrell señaló como la corrección del precio que comenzó en la última mitad de 2007 continuará durante la primera mitad de 2008, con un nuevo consenso de mercado sobre el 'valor justo' a conseguir para mitad de año.

Horrell: “el factor clave para el futuro es la salud de los mercados financieros y la disponibilidad de la deuda”
Al hablar del estado actual del mercado, Tony Horrell destacó: “El mercado de hipotecas de alto riesgo provocó que la crisis crediticia de principios de agosto llegara en un momento en el que los mercados inmobiliarios comerciales estaban en la cresta de la ola”.

A primeros de septiembre se veían signos claros de que la fase ascendente sostenida estaba llegando a su fin, marcando un momento decisivo en los mercados de inversión inmobiliaria europeos. Se produjeron repuntes en las rentabilidades y apareció el crecimiento negativo de capital. Esto fue muy pronunciado en el Reino Unido, pero también evidente en varios mercados continentales europeos. La crisis crediticia desencadenó una reacción en cadena, renegociando las transacciones ya en proceso en vista de los términos de deuda más ajustados, haciéndose más largos los procesos, y volviéndose algunas negociaciones a valorar o incluso colapsar.

Tony Horrell añadió: “De cara al futuro, el factor clave es la salud de los mercados financieros en conjunto y la disponibilidad de la deuda; por el momento existe discordancia entre los mercados financiero e inmobiliario. Los fundamentos del sector inmobiliario permanecen sanos y creemos que el fondo económico en 2008 será lo suficientemente fuerte para generar una demanda positiva en los mercados de ocupación europeos. Así que en realidad es cuestión de tiempo ver cuánto tardan los prestamistas en volver al mercado. Aunque los jugadores de patrimonio, como fondos garantizados e instituciones, siguen queriendo comprar inmuebles”.

Rentabilidades e inversores

Durante la segunda mitad de 2007, las rentabilidades prime se incrementaron en la mayoría de los mercados europeos, la primera subida desde 2001. En oficinas alcanzaron el mayor ascenso, alrededor de 30 puntos básicos de media en toda Europa. En el mercado de retail, las rentabilidades han aumentado una media de 25 puntos, mientras que en el mercado industrial, éstas sólo ha mostrado un mínimo ascenso de alrededor de 10 puntos.

Aunque hasta la fecha algunos mercados de la Europa continental parecen estar más aislados del impacto inmediato de la fijación de precios de los productos prime, como por ejemplo Bélgica, Países Bajos, Luxemburgo, Francia y Europa Central, estos mercados también experimentaron la mayor precaución del inversor y disminución de sus volúmenes de transacciones.

Además, la diferencia entre las rentabilidades de zonas prime y zonas secundarias se han ampliado, siendo las primas de riesgo en activos secundarios las que más suben.

En cuanto a la inversión, el mix de inversores también ha cambiado ya que los inversores con alto endeudamiento se han quedado fuera del mercado, mientras que los que requieren bajos valores de préstamo se han erigido como los dominantes. La subasta ha permanecido débil, siendo los lotes de mayor tamaño y las grandes carteras los más difíciles de financiar y con muchos inversores a la espera.

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En 2007 las rentabilidades prime se incrementaron, especialmente en oficinas seguidas del sector retail e industrial.

El futuro del mercado de alquiler

Según las predicciones para el mercado de alquiler, desde la consultora permanecen optimistas para 2008, esperando un crecimiento de rentas, aunque a una tasa inferior a la de 2007. En general, prevén que el alquiler de oficinas será justo un 10 por ciento más bajo en 2008 que en 2007. Algunos mercados se verán más afectados que otros, en particular aquellos expuestos a servicios financieros como Londres, Madrid y Frankfurt, donde es probable que haya una mayor disminución de la demanda. Sin embargo se espera que los niveles de abastecimiento en Europa permanezcan bajo control; el abastecimiento futuro está relativamente atenuado para esta etapa del ciclo de alquiler, y esperamos que las continuas restricciones en la financiación de la deuda limiten más el lado del abastecimiento. En general, las tasas de vacantes de oficinas es probable que permanezcan estables en 2008. El crecimiento del arrendamiento de oficinas principal probablemente se ralentice en muchas de las grandes ciudades de Europa en 2008, pero todavía permanecerá en territorio positivo en la mayoría de los mercados.
Panorama de Inversión

Mirando hacia 2008, Tony Horrell comentó: “reconocemos que la crisis crediticia podría tener consecuencias impredecibles, que afectarían a la fijación de precios en Europa de diferentes maneras. Este ajuste ya ha comenzado en el Reino Unido, seguido de Europa continental. Preveo un aumento de rentabilidades en 2008, especialmente en la primera mitad del año y en el mercado de oficinas. Esperamos que en general las rentabilidades prime asciendan 40 puntos para finales de 2008, mientras que para los activos secundarios, esperamos que las rentabilidades sufran un mayor impacto, con un incremento de al menos 50 puntos sobre las rentabilidades prime”.

Las restricciones en la deuda tendrán un impacto sobre las ventas de mayores lotes y carteras, reduciéndose seguramente el número de transacciones superiores de 300 millones de manera significativa. Parte de la caída se deberá a disminuciones del valor del capital, que podría ser de manera notable en el sector de oficinas. Sin embargo, también esperamos que se reduzcan los volúmenes subyacentes. No obstante, los volúmenes de transacción podrían alcanzar un nivel similar al de 2005. Se supone que los inversores serán más pragmáticos en términos de procesos de transacción en el nuevo entorno, produciéndose más negociaciones fuera de mercado y directas. Las condiciones más duras de los préstamos inclinarán el mercado a favor de la igualdad y compradores menos apalancados en relación con compradores muy apalancados, que estarán en una posición menos competitiva.