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Consultoras de talla internacional opinan sobre los aspectos más relevantes del mercado industrial español

El mercado inmobiliario industrial en el punto de mira

Esther Güell15/03/2008

15 de marzo de 2008

No hay duda que el sector inmobiliario ha entrado en una nueva fase del ciclo económico. Sin embargo, el mercado industrial parece no sólo no verse afectado de la crisis en que se encuentra el sector residencial sino, además, está en un momento dulce. El desarrollo de productos industriales y logísticos no deja de aumentar y la oferta se ve sistemáticamente sobrepasada por la demanda en las zonas 'prime'.
En este contexto, y a las puertas de SIMA 2008, el Salón Inmobiliario de Madrid, parece interesante mostrar cómo ven el mercado y hacia dónde creen que irá algunos de los consultores y promotores inmobiliarios con más experiencia en el sector. Grupo Miradia, Aguirre Newman, DTZ, Hercesa, Atisreal, King Sturge, Grupo Avantis, Inmocapital y Jones Lang LaSalle nos exponen sus puntos de vista.

Un mercado con muchos pretendientes

entrada de inversores procedentes del residencial, la idea general es que, a pesar que realmente existen grupos tradicionalmente ligados a residencial que están invirtiendo en logística e industrial, aunque menos de los esperado y no de forma sistemática.

Raúl Morales, Director de Servicios Corporativos de Grupo Miradia, piensa que “no tiene por qué ocurrir esto”. Sin embargo, apunta que la situación del mercado residencial va a tener un efecto sobre el industrial potenciándolo frente a otros mercados. En la misma línea, Miguel Peso. Responsable comercial de despachos profesionales y naves Avantis Terciario, afirma que “es cierto que el sector logístico ha recibido un impulso por parte de los inversores europeos. La inversión inmobiliaria en este mercado se incrementó un 19 por ciento en 2007, alcanzando los 16.500 millones de euros”, y apunta que las causas de éstos movimientos se explican por la búsqueda por de altas rentabilidades.

Por su parte, Alberto Alcázar de Hercesa Empresas, opina que “efectivamente, el mercado industrial será el refugio de una gran parte de los inversores que buscan otro negocio diferente al residencial. Pero además, otra parte de ellos se está refugiando en el sector terciario y también en proyectos internacionales”.

Desde Atisreal, la percepción sigue la misma línea. Claudio Losa, Director Nacional de Industrial, apunta que “la ralentización del sector residencial ha impulsado a muchos inversores a buscar en la inmobiliaria de empresa otros sectores donde enfocar su negocio”. En el caso del mercado industrial, Losa afirma que saldrán productos en inversión al igual como ha venido ocurriendo en los últimos años pero con rentabilidades mayores.

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El mercado industrial está viviendo un momento dulce al margen del ciclo económico global. Foto: CIM El Camp.
Para Agustín Hernández, Director Departamento Industrial King Sturge, “el mercado industrial está siendo el refugio de los inversores que huyen del residencial, si bien de un modo más moderado de lo esperado”. En este sentido, apunta que la recesión del mercado inmobiliario ha creado un clima de incertidumbre que hace que los inversores sean cautos y esperen a encontrar una mayor rentabilidad.

En opinión de Manuel Hurtado de Amézaga, departamento de Industrial DTZ, para analizar esta situación deberíamos distinguir dos tipos de inversores: “las grandes empresas tipo fondos de inversión o Family Office, que contemplan todo tipo de productos inmobiliarios (...) aunque este tipo de cliente no procede de la inversión en residencial por lo que no podemos hablar de un cambio de criterio, y los pequeños inversores que, esporádicamente adquieren un producto inmobiliario para invertir están claramente insatisfechos con el residencial, pero les cuesta mucho iniciar el cambio a un producto que desconocen”.

En la misma línea, Román García-Serrano, Director de Operaciones Departamento Industrial-Logística de Aguirre Newman, considera que “un elevado número de promotores que han hecho caja después del boom del mercado residencial han optado por buscar oportunidades de inversión en el segmento industrial, especialmente en el logístico”. García-Serrano observa también un creciente interés en nuestro segmento por parte de los inversores institucionales.

Igualmente, Iván Solans, director de Agencia de Inmocapital, considera que “hasta el día de hoy, hemos experimentado un crecimiento de inversores tradicionalmente ligados al sector residencial”.

Sin embargo, en palabras de Gustavo Rodríguez, Director del Departamento Industrial de Jones Lang LaSalle, “se habla del mercado inmobiliario industrial como mercado refugio porque tiene menos oscilaciones que otros sectores. Pero mentiríamos si dijéramos que no se está viendo afectado por la crisis financiera y el contexto económico mundial”. Rodríguez apunta más bien es el mercado logístico es que sigue fuerte y con buenas perspectivas, mientras que “el mercado de agencia (ventas especialmente) está empezando a sufrir un mal momento”.

Los próximos 2-3 años se presentan halagüeños

Desde Miradia, opinan que “el mercado inmobiliario industrial va a incrementar en cuanto a volumen de operaciones y en cuanto a la calidad y rentabilidad de las mismas”. Esta situación seguramente producirá una profesionalización de los servicios y una oportunidad para inversores.

Para Grupo Avantis, también se debe tener en cuenta el ámbito internacional, “en la medida en que las importaciones de productos de otros países como por ejemplo China provocan una mayor demanda de instalaciones logísticas”. Hercesa por su parte apuesta por un mercado fuerte con recorrido, con estabilidad de precios y un aumento de la oferta y la estabilidad de la demanda.

En Atisreal, prevén un 2008 caracterizado por un crecimiento más moderado de creación de tejido industrial respecto años anteriores. Además, afirman que “existirá una próxima generación de grandes bolsas de suelo para los próximos 4 años que podrían enfriar los incrementos de rentas”.

Durante este ejercicio, también prevén que se produzca una especialización generada por la creciente competencia dentro del sector de la promoción industrial. Desde King Sturge por su parte, no ven cambios para este año: “será a partir del primer semestre de 2009 cuando comience un periodo de bonanza para este sector”.
En los próximos años sobrevivirán las consultoras fuertes y con personal especializado
El responsable de DTZ considera que, “aunque asistimos a un periodo de incertidumbre y reparos (...) la demanda en industrial no ha descendido”. Según datos de la consultora, las mininaves en zonas próximas a la capital siguen siendo muy demandadas y la logística en general es cada vez más necesaria para empresas de muy distintas actividades. Con todo ello, apuntan que “de cara a 2008 se espera que la demanda continúe siendo alta (...) aunque en el segundo semestre de 2008 debería empezar a notarse la crisis que afecta al resto de los sectores”. Para los próximos 2-3 años además, se esperan una bajada moderada en el número de operaciones y una estabilización de los precios.

Asimismo, para Aguirre Newman “la demanda por parte del usuario industrial seguirá, en general, activa si las tasas de crecimiento económico se mantienen en los niveles actuales” aunque alertan que “si el crecimiento del PIB desciende, la demanda se resentirá”. Para la consultora, “el importante volumen de bolsas de suelo va a suavizar en gran medida la carencia de parcelas finalistas vivida en los últimos años”.

En cambio, para Inmocapital, “si bien el mercado industrial y en especial el logístico sigue con unos niveles de absorción altos, es razonable pensar que si la desaceleración continúa y el consumo sigue registrando crecimientos negativos, al final dicho mercado se verá resentido”.

Desde Jones Lang LaSalle por su parte, se espera que durante este año “no sólo no suban los precios, sino que desciendan moderadamente”. Sin embargo, para la consultora, “la buena noticia es que no esperamos una gran sobreoferta, por lo que somos relativamente optimistas para el segundo semestre del año”. Asimismo, a medio plazo esperan que las rentas en las mejores zonas de las principales ciudades sigan estables y contemplan descensos para los próximos dos o tres años.

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La demanda industrial no ha descendido a pesar del momento de incertidumbre actual. Foto: Logis Bages.

Cuando se impone la profesionalización

La profesionalización, la experiencia y la calidad contrastada de los servicios que se ofrecen desde una empresa inmobiliaria del sector, es siempre garantía de éxito independientemente de la situación del mercado. Así lo afirman desde Miradia, una empresa que lleva más de treinta años “mejorando nuestros servicios y creciendo junto con nuestros clientes”, independientemente del momento que viva el mercado”. Igualmente, para Grupo Avantis, “no hay duda que la entrada de nuevos jugadores generará cambios en el mercado de consultoría inmobiliaria y provocará una selección natural de estas empresas”.

Desde Hercesa sin embargo, creen que es todavía “pronto para predecir lo que pasará”, y destacan que el mercado industrial no está tan atomizado como el residencial, con un número de empresas y grandes jugadores menor.

En Atisreal apuntan que “ya en el último trimestre de 2007, algunas inmobiliarias se vieron obligadas a cerrar o redefinir su negocio debido a la ralentización del sector inmobiliario residencial”. En opinión de la consultora, en el mercado se mantendrán las consultoras fuertes, especializadas y con un equipo profesional específico, en lo que será “una necesaria depuración del sector”. También King Sturge sigue la misma línea. “En épocas como la actual sólo las empresas más fuertes son las que sobreviven”. En este sentido, ven difícil que aparezcan nuevas empresas o consultoras inmobiliarias.

Para DTZ, “en los últimos años hemos asistido a la proliferación de pequeñas empresas de nueva creación (...)” y apuntan que, a partir de ahora, la figura del consultor inmobiliario será más necesaria que nunca. “Pero tiene que ofrecer una gran profesionalidad y experiencia” lo que provocará mayores dificultades para sobrevivir a las pequeñas consultoras, “asistiendo al cierre de algunas de ellas”.

De la misma opinión es Aguirre Newman, que ven cómo el mercado ya no es tan dinámico como hace unos años. Con el cambio de ciclo, “cada nuevo proyecto requiere un estudio muy cuidadoso” pero estas nuevas exigencias son un importante reto para las principales consultoras inmobiliarias y”una gran oportunidad para aquellas que, como Aguirre Newman, crean en la consultoría inmobiliaria como un trabajo mucho más allá de la mera intermediación”.

En opinión de Inmocapital, “siempre que hay desaceleración o recesión económica se reduce significativamente el número de consultoras dedicadas al sector”, pero recuerda que tampoco hay que olvidar que puede ser un buen momento para consolidar y reforzar la posición de una consultora dentro del mercado.

Finalmente, desde Jones Lang LaSalle están convencidos que “habrá una reducción de plantillas en las principales consultoras y que muchas pequeñas acabarán desapareciendo en los próximos dos años”. Para la consultora, aquellas que sobrevivirán serán sobre todo las más grandes que se hayan fortalecido y hayan hecho sus deberes. Para Rodríguez, “la clave está en tres puntos: diversificación; fidelización de clientes y trabajo en equipo para ser fuertes ante la crisis”.

El peligro de la concentración de la ofe

Una de las posibles consecuencias del cierre de pequeñas consultoras e intermediarios inmobiliarios, más allá de los temas estrictamente económicos, es que se produzca una concentración de la oferta en pocas manos. Lo que podría ser un punto negro, parece no preocupar demasiado a las consultoras, Desde el punto de vista de Miradia, este tipo de adaptaciones del mercado siempre “son lógicas y positivas a largo plazo”, puesto que una proliferación de pequeñas empresas de dudosa profesionalidad puede provocar la desconfianza del cliente en el mercado. De igual modo, también para Grupo Avantis será positivo desde el punto de vista del producto, que se “quemará” menos.

Para Atisreal, también será una situación es positiva “en cuanto a la especialización”. Para ellos, las ventajas competitivas de las empresas vendrán marcadas por el tamaño, la internacionalización o segmentos nicho. “Sin duda, habrá una mayor concentración, lo que no es necesariamente negativo”.

En la misma línea, y más enfáticamente, DTZ afirma que “será muy positivo. Algunas pequeñas consultoras no eran más que meros intermediarios que no aportaban ningún valor añadido a la operación”. En su opinión, “a partir de ahora se concentrará la oferta en manos de pocas empresas pero muy profesionalizadas”. Ello debería aportar una gran variedad de servicios al cliente a la vez que el número de “consultoras supervivientes será lo suficientemente grande para mantener una dura competencia que garantice la calidad del servicio prestado”.

Aguirre Newman prevé además que ello contribuya a una mayor profesionalización del sector en general y del asesoramiento inmobiliario en particular. “Los tiempos difíciles siempre son una oportunidad para los buenos”.

Por su parte, desde Inmocapital creen que la concentración de la oferta no será excesiva. Así, y aunque “La primera criba produce una limpieza importante sobre consultoras de corta trayectoria (...)”, están convencidos que “siempre existirán el número suficiente de consultoras que eviten una concentración excesiva”.

En palabras de Jones Lang, la consecuencia será que, en el ámbito de las consultoras, “las dos o tres grandes saldremos fortalecidas”.

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Los grandes proyectos logísticos e industriales se sitúan cada vez más lejos de las áreas metropolitanas. Foto: CIM La Selva.

La oferta sigue en su línea

Todo ello sin embargo puede afectar al número de promociones y actuaciones ofertadas, ya de por sí escasas. Con menos “jugadores” en el campo, quizá se deberían esperar menos “jugadas”. Para seguir en el juego, las consultoras apuestan por la profesionalización, tal como afirman desde Miradia: “muchas empresas deberán ser conscientes de que, independientemente del volumen que se pueda ofrecer, debe prestarse un servicio de calidad en cada una de las operaciones que se realicen”.

En este sentido, también desde Atisreal apuntan que la tendencia de escasez de oferta seguirá igual, pero sin grandes afectaciones. En la tónica habitual “los futuros proyectos no serán suficientes para cubrir toda la demanda”. Sin embargo, apuntan que es posible que empiece a haber una mayor disponibilidad de suelo industrial, lo que generará más proyectos disponibles a largo plazo y una mayor estabilización oferta-demanda.

King Sturge además, apunta que la venta se estanca también a causa que “los bancos no están dando créditos con la facilidad que lo hacían hasta hace un año”, lo que provoca un tiempo de incertidumbre a la espera de acontecimientos. Desde la consultora añaden además que, en lo que respecta a la oferta de superficies medianas (hasta 3.000 metros cuadrados), ésta no es tan escasa como hace un tiempo.

Asimismo, desde Aguirre Newman alertan además de una situación de sobreoferta de determinados productos, “como es el caso de las mininaves” a la vez que “empiezan a salir al mercado nuevas bolsas de suelo que van a satisfacer mucha demanda latente”. Así, según la consultora, habrá más oferta que en tiempos pasados a la vez que los precios del suelo no experimentarán las subidas de otras épocas.

Del mismo modo, en Inmocapital, también prevén un importante incremento de suelo industrial finalista, “si todos estos desarrollos no aparecen a la vez en el mercado, la absorción será razonable, en especial si no se dedica en exceso a la promoción de parque de mininaves”. Para Jones Lang LaSalle en cambio, “la oferta seguirá saliendo con cuentagotas, lentamente en el sector logístico en Madrid, Barcelona, Sevilla y Málaga”, por lo que será vital elegir bien el momento exacto de salir al mercado.

Invertir más allá de las zonas prime

Tras la sobreexplotación de algunas zonas muy industrializadas, las consultoras nos apuntan cuáles son ahora las mejores ubicaciones y qué tipo de proyectos son los interesantes. Para Miradia, las nuevas infraestructuras alrededor de grandes ciudades ha hecho que otros lugares tradicionalmente demasiado lejos de los núcleos urbanos se ahora presenten como zonas de desarrollo ideales, especialmente proyectos de tipo logístico. Otro producto que está adquiriendo mucha importancia, en opinión de Avantis, son las naves escaparate y naves nido, como las promovidas por ellos en Rivas.
Zonas como el Corredor del Henares están en el centro de atención por su situación estratégica y excelentes comunicaciones
Hercesa por su parte apunta la zona del centro de España y el Corredor del Henares hasta Guadalajara como los puntos con más interés actualmente, junto con otras como Valencia y Zaragoza.

Para Atisreal en cambio, las más buscadas siguen siendo las zonas en torno a las grandes ciudades. “Las zonas de influencia se pueden situar en las coronas más alejadas, por ejemplo en Madrid, a unos 70-80 kilómetros de la capital, lo que implica también el interés desde las provincias limítrofes y de la misma distancia en el caso de Barcelona”. Igualmente, King Sturge también sitúa la zona más atractiva para invertir en el corredor del Henares, “ya que es la entrada natural desde Europa y además está próxima al aeropuerto”.

Por tipología, Aguirre Newman apunta que las promociones de más interés son aquellas destinadas a usuario final, especialmente aquellas que no se han promovido en los últimos años como son las naves destinadas a industria mediana, entre 1.000 y 2.500 metros cuadrados. Del mismo modo,

Inmocapital apunta que, dependiendo de la zona, “las superficies a partir de 800-1.000 metros cuadrados se están convirtiendo en uno de los productos más interesantes”. Finalmente, Jones Lang LaSalle sitúa como puntos de interés las zonas logísticas próximas a grandes ciudades y los desarrollos industriales con carácter comercial.

Cerrar el ciclo

Hay quien apunta que la situación de crisis inmobiliaria es cíclica y se superará en unos 3-4 años, una idea que comparten la gran mayoría de consultoras. Para Miradia, todos los mercados sufren ciclos diferentes en una economía libre y dinámica: “el inmovilismo sería la mayor crisis que podríamos sufrir”. Apunta también que “la supuesta crisis inmobiliaria que afecta al mercado residencial se terminará en el momento en que se reactive la confianza en un sector que ha sido y será siempre el objetivo de inversores de todos los tamaños y condiciones”. Sin embargo, para Atisreal, “hablar de una duración exacta del periodo es muy aventurado: ¿Quién nos iba a decir, el ejercicio pasado, que en un mes el sector financiero iba a experimentar la crisis sub-prime?”. Para la consultora, no se trata de un periodo coyuntural, si no que asistimos a una pérdida de confianza y a una falta de financiación de proyectos, y recuperar el camino perdido no será cuestión de meses. Tampoco desde Inmocapital se aventuran a establecer un calendario para el final de la crisis: “tampoco habíamos tenido un crecimiento tan alto y tan prolongado anteriormente”.

Aguirre Newman por su parte apunta que “la situación inmobiliaria actual es producto de la situación financiera. No obstante, el sector inmobiliario ha sido durante mucho tiempo un refugio demasiado recurrente de la inversión (...) lo que propiciado aumentos exagerados de los precios y que es posible no se repita en tanta medida”. De igual manera, Jones Lang LaSalle, plantea que “el peso del sector inmobiliario en la economía es enorme y se mueve con los ciclos de ésta”. Aún así, en opinión de la consultora, “España ya no crece a los ritmos de los últimos años y entramos en una época de estabilización o de recesión, por lo que ni los expertos están seguros de cómo llamarlo ni de cuánto durará”.