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Esta entidad urbanística formada, en general, por los propietarios de suelo, se constituye para cumplir de forma solidaria con la ‘justa distribución de beneficios’, las cargas, la cesión de terrenos y el porcentaje de aprovechamiento urbanístico a favor de la Administración, además de la propia urbanización de los terrenos

Los propietarios de suelo ¿Qué deben saber sobre las Juntas de Compensación?

Marta de Santos Sánchez. Abogado Urbanista. RCD Asesores legales y tributarios06/11/2008
La normativa estatal prevé tres sistemas de actuación para la ejecución del planeamiento: compensación, cooperación y expropiación. La principal diferencia entre ellos estriba en el protagonismo de los propietarios de los terrenos en la ejecución de las determinaciones urbanísticas, siendo pleno en el sistema de compensación e inexistente en el de expropiación, lo que trae consigo que la compensación se erija como el sistema de actuación privado por excelencia.
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Marta de Santos Sánchez expone claramente en qué consiste la constitución de una Junta de Compensación.

La Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora formada, con carácter general, por los propietarios de suelo en el sistema de compensación, con la finalidad de cumplir solidariamente sus deberes de ‘justa distribución de beneficios’ (aprovechamiento urbanístico) y cargas (gastos de urbanización), de cesión (de terrenos afectos a dotaciones públicas, así como, de un porcentaje del aprovechamiento urbanístico a favor de la Administración actuante), y de urbanización de los terrenos, urbanización que una vez ejecutada se cederá igualmente a favor de la Administración. Deberes legales cuya consecución permite posteriormente ejercitar de manera individual el derecho a edificar.

La Junta tiene (artículo 127.3 TR76) naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. No obstante, debe precisarse que su naturaleza jurídica es mixta, dado que la misma no solo realiza funciones públicas, si no también funciones de gestión de intereses privados, destacando la contratación de la ejecución de las obras de urbanización, concierto de préstamos o la venta de solares, actuaciones sujetas al Derecho privado.

Fijado el sistema de compensación para la ejecución del planeamiento, los propietarios que representen al menos el 60 por ciento de la superficie de la unidad de ejecución, o el porcentaje exigido por la legislación autonómica, impulsan la constitución de la Junta presentando el Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación, que constituyen la norma de organización y funcionamiento, y la norma reguladora de la actuación propia de la Entidad, respectivamente.

Tras la aprobación definitiva, por la Administración, y publicación de los Estatutos y las Bases de Actuación, los propietarios deberán constituir la Junta mediante escritura pública. Constitución que será efectiva si la escritura se otorga por los propietarios que representen al menos el 60 por ciento de la superficie, o el porcentaje exigido por la legislación autonómica. Los propietarios que no hayan procedido al otorgamiento de referencia, se incorporarán a la Junta mediante escritura pública de adhesión.

Finalmente, se procederá a inscribir la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, momento en el que adquiere personalidad jurídica propia.

La responsable de la actuación urbanística

La constitución de la Entidad implica que, los terrenos que forman la unidad de ejecución quedan sujetos al cumplimento de las obligaciones propias del sistema de compensación, ostentando la Junta, generalmente, la condición de fiduciaria con disposición plena sobre los terrenos titularidad de sus miembros, así como, la condición de beneficiaria de la expropiación de los terrenos de quienes no se hubieran incorporado a la misma.

La Junta de Compensación se responsabiliza ante la Administración de la completa ejecución del ámbito de actuación urbanística. Con tal fin se encarga de la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, que se plasma en el Proyecto de Equidistribución; de la ejecución material de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación de los solares, si así se dispone en las Bases de Actuación.

Una vez la Junta haya cumplido sus obligaciones y, se hayan recepcionado las obras de urbanización por la Administración, las parcelas de resultado adjudicadas a los propietarios pasan a ostentar la condición de solares, quedando aquellos habilitados para solicitar las oportunas licencias de edificación, constituyendo la edificación la última fase de la ejecución del planeamiento.

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