La inversión en el sector logístico ha alcanzado en los primeros seis meses del año alrededor de 454 millones de euros, según CBRE

Aunque supone una cifra inferior a la registrada en el mismo periodo de 2018, aproximadamente un 34%, el sector logístico español ha alcanzado hasta junio de 2019 una contratación de cerca de los 700.000 metros cuadrados, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de CBRE, Savills Aguirre Newman y Forcadell, tres de las principales consultoras inmobiliarias.

Según CBRE, compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, la contratación logística en España ha alcanzado la cifra de 692.000 m² en el primer semestre de 2019. Sin embargo, esta cifra supone un descenso del 34% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2018, tal y como apunta la consultora.

Como se extrae del informe presentado por CBRE, La Zona Centro alcanzó una contratación de 161.000 m², de los que 49.000 m² han sido contratación neta. Prácticamente la totalidad de los 161.000 m² registrados se englobaron en los ejes A-2 y A-4. Dicha cifra supone un descenso del 64% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2018. Después de dos años de niveles récord en contratación con casi un millón de metros contratados por año, muchos operadores ya han tomado posiciones además de que las demandas son ahora de menor superficie, por lo que este descenso de la contratación no supone una alarma. Se espera que en los próximos meses la contratación se recupere a niveles acordes al mercado logístico de la Zona Centro que suele rondar históricamente en una media de 500.000 – 600.000 m².

Principales operaciones

Entre las principales operaciones llevadas a cabo en la Zona Centro, cabe destacar el alquiler de 21.900 m² en Cabanillas del Campo por Logisfashion, y el alquiler de 16.100 m² en Azuqueca de Henares por Bormioli Rocco.

Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación de 337.000 m², según CBRE. Forcadell da una cifra algo superior: 341.243 m². Ambas cifras suponen un descenso de tan sólo el 12% respecto al primer semestre de 2018. Pero, como apuntan desde Forcadell, la cifra supone un 44% y un 31% superior a los volúmenes del registrados en el primer semestre del 2017 y 2016 respectivamente.

Forcadell hace un apunte a tener en cuenta: aunque en el mercado se constata una leve ralentización en la toma de decisiones por parte de los usuarios, el ligero descenso del volumen de contratación no refleja una falta de dinamismo en el sector, si no que de grandes operaciones puntuales de usuarios finales que dispararon el take-up del 2018. Es el caso de la plataforma logística de 51.000 m² de Amazon en Barberà del Vallès y la nave de 48.000 m² alquilada por Privalia en La Bisbal del Penedes, entre otras.

Como se extrae del informa de CBRE, del total de la contratación, alrededor de 200.000 m² han sido contratación neta. Solamente los alquileres de Decathlon con 96.000 m² y DSV con 46.000 m² abarcan el 42% de la cifra total registrada. Y añade que, por otra parte, continúa siendo llamativo el dato de que casi el 77% de la contratación de este semestre ha dependido de proyectos llave en mano o de pre-alquiler debido a la escasez de oferta disponible.

Por su parte, según el informe de Forcadell, las naves de obra nueva siguen mostrando un protagonismo indiscutible en el mercado catalán y han protagonizado en el 1º trimestre hasta 63.859 m², el 55% del volumen contratado en el 2º trimestre. El porcentaje aumenta considerablemente si se tiene en cuenta la evolución de todo el primer semestre: acumulando hasta el 82% de los m² contratados durante este periodo.

El informe de Forcadell hace, además, un apunte sobre las tipologías de nave. la superficie media contratada en el 2º trimestre del 2019 ha sido de 6.852 m²; 3 de cada 4 naves han tenido una superficie de entre 2.500 m² y 10.000 m².

Principales operaciones

Según el informe de CBRE, en Cataluña, además del llave en mano de 96.000 m² para Decathlon en el Prat de Llobregat, destacan los dos proyectos firmados por Goodman de 46.000 m² y 19.100 m² en Molins de Rei y Sant Esteve Sesrovires.

Por su parte, Forcadell, además de destacar el proyecto firmado por Goodman en Sant Esteve Sesrovires, destaca en este último trimestre los 9.700 m² por parte de Luis Simoes y los 7.400 m² de Vivace en el VGP Park de Lliçà d’Amunt.

Savills Aguirre Newman, en línea con las cifras de Forcadell

La consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman es todavía más positiva y habla de un nivel de contratación en de 344.841 m², lo que supone un retroceso del 11,7% frente al mismo periodo del año anterior. La absorción corresponde principalmente a operaciones de alquiler impulsadas por operadores logísticos.

Este descenso, tal y como hemos visto que también apunta Forcadell, se debe al menor número de operaciones por encima de los 20.000 metros cuadrados registrados durante este periodo. Un año antes se llevaron a cabo cinco operaciones de gran envergadura, entre ellas, la de Vente Priveé en La Bisbal de Penedès de 48.000m² o los casi 30.000m² por parte de Amazon en Martorelles. Durante el segundo trimestre del año, la contratación media se ha situado en torno a los 7.000 metros cuadrados y entre las operaciones de mayor metraje destaca la de Goodman en Sant Esteve Sesrovires, por encima de los 19.000 metros cuadrados.

Gloria Valverde, directora del departamento de logística de Savills Aguirre Newman Barcelona, indica que “durante este periodo se ha constatado una vez más la escasez de producto ajustada a las necesidades de la demanda, que tienen como zona prioritaria la primera corona de Barcelona”. En esta línea, una de las tendencias más destacas de este periodo es la ocupación de naves ya construidas, en el que los propietarios invierten para adaptarlas a la normativa actual, frente a la construcción y a los proyectos llave en mano.

Los inversores siguen muy activos en el mercado logístico catalán, principalmente de la mano de socimis, fondos especializados e institucionales y en menor medida, por parte de inversores privados. En los últimos tres meses, se han ejecutado operaciones por valor de 100 millones de euros. Por su parte, las rentabilidades se mantienen al alza y ofrecen un retorno de entre el 5,25% y el 7% en función de la zona y el activo.

Según el informe elaborado por CBRE, el resto de plazas logísticas, pese a que continúan siendo muy demandadas, han tenido un bajo nivel de actividad debido a la falta de producto de calidad, si bien, Valencia sigue registrando elevados niveles de contratación con 180.000 m², lo que supone un incremento del 21% respecto al mismo periodo de 2018. Por su parte, Zaragoza y Sevilla con discretos niveles de actividad alcanzaron los 7.700 m² y 3.500 m² respectivamente. Entre las operaciones más importantes destacan dos llaves en mano de 59.000 m² y 53.000 m² alquilados a Conforama y Jysk en Lliria y Cheste, y los arrendamientos de Pepsico Foods y Transnatur de 3.500 m² y 3.000 m² en Sevilla y Zaragoza respectivamente.

Por la parte de inversión, en el primer semestre de 2019 se ha alcanzado un volumen de alrededor de 454 millones de euros, según CBRE. En esta cifra, la compra de activos de los portfolios Columbus y Pulsar ha supuesto el 25% del total de la inversión realizada, y se prevé continúe el cierre de importantes portfolios en los próximos meses. Además, hay que destacar la compra de una nave de 59.000 m² en Lliria por algo más de 40 millones de euros.

Respecto a la renta prime, esta se mantiene respecto a cierre de 2018 tanto en la Zona Centro como en Cataluña en los 5,50 euros/m²/mes y en los 7,00 euros/m²/mes respectivamente. Por tanto, éstas han continuado comprimiéndose situándose en el 5,15% tanto en la Zona Centro como en Cataluña. Por su parte, y con el foco puesto en Catalunya, Forcadell apunta que asking rents se mantienen estables y no se prevén aumentos a corto plazo: 7 €/m² en zona prime, entre los 5 y 6 €/m² en la 2ª Corona y en torno a los 3,5 €/m² en la 3ª. En venta, la presión compradora de los fondos internacionales sigue presionando los precios al alza y las rentabilidades se sitúan en torno al 5,5% en prime o en naves clase A con contratos a largo plazo.