La inversión logística en Cataluña y Barcelona también cierra un 2018 de récord
La contratación logística en Catalunya, y Barcelona, ha alcanzado cifras récord de contratación en 2018. Así lo corroboran los informes de las consultoras Forcadell y Savills Aguirre Newman.
Por un lado, el informe del Mercado Logístico de Cataluña del 4º trimestre de Forcadell subraya el elevado grado de ocupación en la 1ª y 2ª Corona, quedando apenas stock disponible en zonas alejadas y todavía en fase de construcción.
La evolución del mercado inmologístico en Cataluña en 2018 ha sido de récord, confirmándose así todas las previsiones hechas con respecto al 'take-up'. Según el informe de Focadell, la contratación específicamente del Q4 ha sido de 178.899 m2 mientras que el total anual ha ascendido a los 665.845 m2, cifra que supone un 45% más que en el ejercicio anterior. La buena salud del sector se confirma por la contratación de naves y por las operaciones de inversión, principalmente por parte de fondos internacionales, en su mayoría en 2ª y 3ª Corona.
Por su parte, Savills Aguirre Newman da unas cifras ligeramente inferiores, alcanzando una cifra de contratación en 2018 de 665.000 m2, de los que 172.337 m2 corresponden a los tres últimos meses del ejercicio. Entre octubre y diciembre de 2018 se cerraron un total de 11 operaciones, frente a las 17 ejecutadas en el mismo periodo de 2017, si tenemos en cuenta todo el ejercicio se han realizado 63 operaciones en el 2018 frente a las 41 del ejercicio 2017.
Contratación sector logístico (m2). Fuente: Forcadell.
Si se analiza por zonas, según el informe de Forcadell en el Q4 de 2018 la 1ª Corona de Barcelona es la que ha registrado más operaciones, con un total de 5, dando lugar a un 'take-up' de 105.576 m2. La 2ª Corona ha registrado 3 operaciones con un total de 25.823 m2 y la 3ª Corona 3 más, con un total de 47.500 m2.
Las principales operaciones en el Q4, que se destacan en el informe de Forcadell y también en el de Savills Aguirre Newman, han sido realizadas con naves de nueva construcción o ‘llave en mano’, como por ejemplo la de Caprabo en la ZAL (24.000 m2), la de Mercadona en Ripollet (14.500 m2) o la de Global Talke en Tarragona (23.500 m2), además de los 61.000 m2 de una operación en ZAL de la que todavía no ha trascendido el cliente.
Para Savills Aguirre Newman, este último trimestre se ha caracterizado por la puesta en marcha de grandes proyectos llave en mano en la ZAL de Barcelona y por el posicionamiento de usuarios que, con filosofía patrimonialista, han comprado suelo finalista para hacerse su nave logística a medida, así como por un gran dinamismo por parte de inversores y promotores en desarrollar este tipo de activos a riesgo.
En cuanto al total anual, y según Forcadell, la 2ª Corona es la zona estrella puesto que ha registrado 31 operaciones y 347.766 m2 contratados, lo que supone un 52% del total de 'take-up' en Cataluña. Tal y como se recoge en el informe de Forcadell, la 1ª Corona representa el 29% mientras que la 3ª Corona supone el 19% restante del volumen de m2 contratados. Hay que destacar que la mayor parte de la demanda se centra en la 1ª Corona y en el eje más cercano a AP-7 de la 2ª Corona, donde la disponibilidad es prácticamente nula y las principales operaciones han sido de tipo ‘llave en mano’.
Según Savills Aguirre Newman, las áreas del centro, junto a la primera corona, son las que registraron los mayores niveles de actividad, en concreto, más de 520.000 m2 de contratación, lo que supone un aumento de más del 55% respecto a 2017.
En cuanto a precios, el informe de Forcadell apunta que en la 1ª Corona de Barcelona para naves triple A las rentas consolidan los 7 €/m2 más gastos. Los 'asking rents' en la 2ª Corona llegan a los 6 €/m2 pero en algunas zonas está costando lograr alquileres por encima de los 4,5 €/m2. En este sentido se aprecia como la 1ª Corona y las mejores zonas de la 2ª están prácticamente al 100% de ocupación y solo queda stock disponible en las zonas más alejadas de la 2ª Corona, mayoritariamente en fase de construcción.
Savills Aguirre Newman corrobora esos datos y cifras. Para dicha consultora, actualmente la tasa de disponibilidad total en esa área se sitúa por debajo del 3%. Precisamente, las rentas más altas las encontramos en la zona Centro situándose para las naves logísticas de gran calidad los 7 €/m2, superando en algunos casos dicha cifra en función de las dimensiones de la nave o los acabados.
Según Gerard Plana, director del Departamento de Industrial-Logística de Forcadell, “la buena salud del sector inmologístico se confirma tanto por la contratación de naves como por las operaciones de inversión realizadas a lo largo del ejercicio. En su mayor parte han sido protagonizadas por fondos internacionales y se han producido en todas las Coronas de Barcelona, aunque mayoritariamente en la 2ª y 3ª”.
Hablando de futuro, y según las previsiones de Savills Aguirre Newman, para 2019 se prevé que tanto operadores como inversores mantengan el interés por la zona centro-ZAL y por la primera corona industrial de la capital catalana por sus conexiones, densidad poblacional y la consolidación de dichas áreas, así como por ser la ubicación preferida de los principales usuarios/productores.
Savills Aguirre Newman concluye que, durante 2018, el mercado logístico catalán añadió 459.112 m2 de nueva superficie, un 8% superior al nuevo stock generado en 2017. Entre ellos se encuentra la incorporación de proyectos de gran envergadura, como un complejo de 81.000 m2 en La Bisbal del Penedès, que presta servicio a Kiabi u otro adicional de 50.000 m2 en Abrera, en el que se ha instalado Sesé Logística. Para este año, el mercado logístico en Cataluña tiene previsto la incorporación de un stock de 272.546 m2 de los que un total de 164.746 m2 están disponibles en concepto de arrendamiento. Para 2020, se sumará una nueva oferta de, como mínimo, de 68.500 m2.
