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"Confío que en 2011 el mercado inmobiliario industrial se reactivará"

Entrevista a Jaume Torrent, Director del departamento de industrial de Forcadell

Esther Güell30/05/2008
En una situación de desaceleración de la construcción y de bajada drástica en la venta de inmuebles del mercado residencial, el mercado inmobiliario industrial y logístico parece estar aguantando el tipo frente a una situación de incertidumbre para los dos próximos años, que se prevén complicados, arrastrados más la situación de la Banca que por la falta de iniciativas empresariales. Ferran Torrent, Director del departamento de industrial de la consultora Forcadell, nos expone su punto de vista y sus expectativas para el futuro.

30 de mayo de 2008

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“En 2008 creo que nos mantendremos y que 2009 será la gran incógnita”.

¿Cómo valora la situación actual del mercado inmobiliario estrictamente industrial?

En realidad, la situación de la demanda no está tan mal. Quizá sí ha existido un cierto abuso, igual que en residencial, poniendo al mercado más oferta que demanda, lo que sí que se ha visto afectado del sector residencial es la bajada de precios. En cuanto a la oferta, continua faltando oferta de nave pequeña. En realidad lo que ocurre es que se ha producido una cierta descompensación.

Hay oferta pero está mal repartida en cuanto a tipología. No hay naves de 300-500 metros cuadrados: seguimos con la situación de que las normativas municipales y de polígonos no dejan construirlas. Siguen faltando de estas naves en el mercado.

¿La demanda apuestan más por los proyectos industriales o logísticos?

Se reparte básicamente entre mininaves y nave logística. En el mercado no existe nave de producción, ni mediana ni grande. Ya sea por costes o normativas de medioambiente, por infraestructuras, etc., nos estamos quedando sin industria grande. La deslocalización nos ha afectado mucho por lo que la demanda es básicamente logística: tenemos una concentración de consumo muy elevado que hace que la logística de distribución para Barcelona y su Área Metropolitana siga necesitando de naves logísticas.

La situación de lentitud del mercado inmobiliario industrial y logístico ¿Es una percepción o una realidad?

Diría que sí nos ha afectado mucho el paro de financiación. El mercado industrial continuaría igual pero el problema del comprador ahora es que los bancos han cerrado la financiación. Da igual para qué sea, han cerrado el grifo de forma descarada. Se continúa financiado pero no como en los últimos tiempos. Estábamos acostumbrados a una financiación del 100 por cien y ahora volvemos a épocas anteriores, con financiaciones del 60-70 por cien, pero con ciertas restricciones. Este aspecto sí que ha afectado al sector porque el industrial sigue queriendo comprar e invertir. Además, también es verdad que existe mucha industria auxiliar que sí ha notado la crisis en el sector residencial; carpinterías de aluminio, sectores del vidrio, de pintura, etc. todo lo enfocado a la construcción.

“El problema del mercado industrial es que la oferta está descompensada, no hay oferta de mininaves, las más demandadas”

Y en el caso de una consultora como Forcadell, ¿Han notado la entrada de empresas, hasta ahora dedicadas al residencia, operando en el sector industrial?

No. Creo que las consultoras que salen del mercado residencial se van a otros sectores no inmobiliarios. Como promotoras sí. Algunas ven el mercado industrial como un refugio que todavía funciona. Pero lo que sí hemos notado en Forcadell, concretamente en el sector del alquiler, un segmento que hemos liderado durante años, es que las consultoras internacionales que ya trabajaban con industrial están volviendo a este sector porque el tema de las ventas, al que se habían dedicado los últimos años, se les ha complicado. Esto nos los reconocen ellos mismos; estaban dedicados tanto a la venta que habían dejado de lado el alquiler. Y es un tipo de operación que sigue activo, precisamente por la falta de financiación por parte de las empresas que necesitan nuevas instalaciones.

Con esta situación, ¿Se prevé para 2008 un menor número de operaciones?

Yo diría que sí. El paro existirá, fruto del ambiente que se respira, que indica que en el 2009 saldrán oportunidades. En mi opinión no saldrán tantas como se cree, en parte a causa del precio de las naves, que se ha disparado, y también porque las operaciones que llevan 4-5 años amortizándose no están todavía en situación para que los bancos saquen operaciones de recuperaciones o empresas fallidas a precios bajos, como sería el caso de una nave que llevara ya 15 años amortizando.

¿Y cómo ve el futuro del mercado inmobiliario industrial y logístico, para los próximos 3-4 años?

Creo en el ciclo se recuperará en unos años, aunque nadie lo sabe. Más de 4 años no puede ser. Si realmente se recuperara en 2010, como dicen los más optimistas, sería perfecto. Yo creo que hacia el 2011 el mercado se reactivará.

En resumen, en 2008 creo que nos mantendremos, el 2009 será la gran incógnita, a ver cómo lo podemos pasar, y tengo mucha confianza en el 2º trimestre de 2010 y, especialmente en el último semestre de ese año.

Y esta confianza no se puede basar solamente en el propio sector industrial sino también creo que influirán mucho las políticas a aplicar. En esta recuperación para 2010, los políticos, los catalanes, deben tomar parte.

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Forcadell se centra en la comercialización de naves pequeñas como es el caso del polígono El Pla, en Sant Feliu de Llobregat.

¿Han notado algún tipo de reacción ante la situación que se está viviendo?

En el sector residencial sí se han oído algunas medidas pero en el sector industrial de momento no. Pero el problema no es de ahora, estamos arrastrando un déficit de años en cuanto a infraestructuras, tenemos demasiada burocracia para poner suelo en el mercado y, en general, existen muchas normativas que dificultan la implantación a las industrias. Valencia y Zaragoza nos han ganado en dos ocasiones y no estamos reaccionando.

Cuidamos mucho la imagen pero no existe un plan de infraestructuras a largo plazo como puede ser el caso de Madrid. Es verdad que tenemos algunas restricciones, el mar por un lado y falta de suelo por otro, eso es inevitable pero aún así, no existen planes concretos.

Algunas de las últimas ofertas de suelo y promociones logístico-industriales se concentran en la Cataluña Central o la zona del Ebro ¿Existe demanda para aquellas zonas?

El problema es que es lo único que se puede ofrecer para la demanda de naves logísticas. No hay alternativas. Pero ello encarece mucho el transporte y supone más camiones en las carreteras. Actualmente, para desarrollar cualquier plataforma logística nos tenemos que ir a 70 kilómetros de Barcelona. Antes no hay terreno. Existe la zona del Penedès pero existe mucha oposición, con lo que sólo nos queda la zona del Bages, pero eso supone ir hacia el interior, apartándonos del corredor de mercancías del Mediterráneo.

Y en el caso de la nave pequeña ¿Qué futuro les ve y en qué zonas prevalecerán?

Su futuro lo veo en zonas próximas al área metropolitana, en terrenos que se recalifiquen y preparen expresamente para este uso. En terrenos de primera mano, donde no haya especulación previa.

Son un tipo de naves muy demandadas pero con mala fama

Sí. Históricamente ha sido un foco de complicaciones. Se entiende la nave pequeña en calles estrechas, con difícil carga y descarga, sin zonas de aparcamiento, con mucha congestión de tráfico, etc. Estos son los conflictos que los Ayuntamientos han tenido habitualmente. Pero tenemos que realizar parques de naves pequeñas, con servicio de recogida de residuos, zonas de aparcamiento, viales amplios, zonas de carga y descarga, etc. donde todos estos problemas desaparecen. El problema es que las normativas que prohíben estos proyectos son de hacer unos 10 años.

Finalmente, ¿Cuáles son las principales operaciones previstas por Forcadell para los próximos meses?

Nosotros actualmente estamos centrados en la nave pequeña y la nave logística. Descartamos la nave mediana. En estas dos son donde existe más demanda, especialmente de nave pequeña en el área metropolitana, donde se están realizando algunos proyectos de nuevas promociones. Además, estaremos muy pendientes de que los bancos vuelvan a financiar. De momento, se están realizando en un tipo de operaciones que, hasta ahora, no se hacía demasiado, que es el alquiler con opción a compra. Es cuando una empresa se establece con un alquiler, empieza a producir para hacer rentable el negocio, y compra la nave en un plazo de 2-3 años.

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