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Naves industriales y logísticas
En Valencia, la contratación de espacios logísticos alcanza su máximo histórico en 2017

Cifra récord de contratación logística en el último trimestre de 2017 en Catalunya

Redacción Interempresas29/01/2018

La contratación de espacios logísticos se mantuvo dinámica en Catalunya a lo largo del año 2017. La demanda se mantiene elevada, pero la falta de espacio disponible dificulta que ésta sea satisfecha. Por su parte, la contratación de espacios logísticos en el mercado de Valencia alcanzó a cierre de 2017 los 161.731 m², lo que supone un máximo histórico. Analizamos lo que dicen las consultoras CBRE y BNP Paribas Real Estate respecto a estos dos mercados inmologísticos.

En Catalunya se ha mantenido la dinámica positiva este 2017, con un volumen alcanzado de 450.060 m², según cifra BNP Paribas Real Estate. En el último trimestre del año, la contratación se situó en 136.030 m², lo que lo convirtió en el mejor trimestre de 2017. La actividad económica en Catalunya continuó mostrando un buen comportamiento en la recta final de 2017. Dadas las características del modelo de mercado de la ocupación logística, su comportamiento no ha respondido de forma pronunciada a las incertidumbres momentáneas, informa esta consultora inmobiliaria.

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Evolución del volumen de contratación en Catalunya. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

La ocupación en 2017 fue un 25% superior con respecto a la media de contratación anual desde 2007 (450.060 m² frente a 360.000 m²). Si se compara el volumen de 2017 con 2016, se observa que la cifra de contratación es algo menor. No obstante, se debe a las dos operaciones de gran envergadura que se realizaron a lo largo de ese año y que sumaron un total de 180.000 m². En total, durante el año 2016 se ocuparon 606.415 m² de superficie logística en la ciudad condal y su área de influencia, pero es difícil que operaciones como la de Mango se repitan. Aunque esta transacción fue capaz de hacer que se alcanzara un récord de contratación logística, no tuvo la suficiente fuerza para crear una tendencia en el mercado. Dicho esto, la tendencia de contratación en 2017 no ha cambiado y su comportamiento sigue siendo positivo. La operación que destaca BNP Paribas del cuarto trimestre es el alquiler de 35.000 m² por parte de Alfil Logistic en la ZAL.

Por su parte, CBRE cifra la contratación logística ha alcanzado los 462.000 m² en 2017, un 40% menos que en 2016, con 773.000 m². No obstante, la consultora también menciona la llave en mano de una nave en El Prat de Llobregat y la operación de Mango en Lliçà d’Amunt. Así, si no se tuviera en cuenta estas operaciones, la contratación habría aumentado un 2%, lo que indica la tendencia positiva.

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Instalaciones de Alfil Logistics en la ZAL de Barcelona. Foto: Alfil Logistics.

CBRE señala que la demanda se mantiene elevada, pero la falta de espacio disponible dificulta que ésta sea satisfecha. Esta misma falta de superficie está animando a los operadores a la contratación llave en mano/prealquiler.

Entre las operaciones que se han cerrado en Barcelona durante 2017 que menciona CBRE, destacan los alquileres de dos naves relacionadas con el sector e-commerce en La Bisbal del Penedès y en Martorelles con 55.000 y 34.000 m² respectivamente y también el llave en mano de la nave de 35.000 m² en la ZAL de Barcelona a Alfil Logistics.

Catalunya: se consolidan los precios de los alquileres

Según señala el estudio de BNP Paribas Real Estate, otro síntoma positivo en este mercado ha sido la consolidación de los precios de los alquileres durante 2017. La renta ‘prime’ cerró el año en 6,3 €/m²/mes (6 € en diciembre 2016) y la renta media se incrementó cerca del 10% en el último año, situándose alrededor de 4,6 €/m²/mes, según cifra esta consultora. Actualmente, la tasa de disponibilidad de superficie logística en Catalunya se sitúa por debajo del 4%. La falta de producto ha provocado el incremento de las operaciones de compraventa de suelos para desarrollos de nuevos proyectos logísticos.

Francesc Petrel, director Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate de Catalunya, explica que “la superficie disponible sigue disminuyendo en un entorno de dinámica contratación y una acusada falta de producto. En resumen, el mercado logístico en Barcelona goza de buena salud y las demandas siguen activas. De cara a los próximos trimestres, esperamos que la actividad logística en Catalunya se mantenga al alza y que la falta de producto siga haciendo presión sobre las rentas. Nuestra previsión es que la promoción de productos logísticos vaya en aumento”.

La renta ‘prime’ se mantiene en 6,50€/m²/mes en la Ciudad Condal, según CBRE, aunque se espera que aumente en los próximos meses, debido a la evidente falta de espacio disponible.

Máximos históricos en Valencia

El área de Research de BNP Paribas Real Estate también le ha dedicado un informe al mercado logístico valenciano. Según este estudio, la contratación de espacios logísticos en el mercado de Valencia alcanzó a cierre de 2017 los 161.731 m², lo que supone un máximo histórico. Como viene siendo habitual en este mercado, Ribarroja se mantiene como la zona más demandada por parte de los usuarios, habiéndose contratado allí 118.931 m², el 74% del total de la ocupación. En el municipio de Ribarroja se han realizado 14 de las 21 operaciones firmadas a lo largo de 2017. De hecho, las tres operaciones realizadas en el último trimestre año, que sumaron un total de 26.400 m², se realizaron en esta localidad.

El tamaño medio por operación en el año 2017 se situó en 7.701 m², con cuatro operaciones con un volumen superior a 15.000 m². Las operaciones más relevantes del año pasado fueron la firma de unas instalaciones de 30.000 m² en el mes de junio en Ribarroja, por parte de TVS, la firma de una nave de Mercadona de 23.731 m² y la llegada de Amazon a Paterna.

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Evolución del volumen de contratación en Valencia. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

La superficie disponible en Valencia continuó ajustándose en el año 2017. A cierre del cuarto trimestre, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 3,05%, con 48.937 m² disponibles. El 38% de la superficie se concentra en el municipio de Ribarroja, mientras que el resto de espacio vacante se concentra en las localidades de Beniparell, Picassen, Xirivella y Alcaser. En el último trimestre del año se incorporó al stock una nave de 20.000 m² en Ribarroja y, para el primer semestre de 2018, está previsto que se incorporen al mercado cinco proyectos en Ribarroja y uno en Paterna, de los cuales el 50% ya están alquilados, antes de la entrega de llaves.

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Evolución de la tasa de disponibilidad. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

Joaquín Ivars, director territorial para Levante de BNP Paribas Real Estate, señala que “nos encontramos en un momento excepcional para el sector de la logística en Valencia y toda su área de influencia. Hemos alcanzado volúmenes máximos de contratación y el interés inversor hace que las perspectivas en el corto-medio plazo sean muy positivas”.

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Rentas máximas y mínimas por municipios. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

Informe del Mercado Industrial-Logístico en Andalucía de Savills Aguirre Newman

Un informe reciente de la consultora Savills Aguirre Newman señala que la demanda de producto logístico de calidad y superficie superior a 5.000 m² está experimentando un incremento considerable en Málaga y la Costa del Sol como consecuencia del crecimiento del consumo en esta zona de Andalucía. Según la consultora, sigue creciendo el interés de operadores logísticos por posicionarse en la región o mejorar sus actuales instalaciones, mientras que la oferta de espacios logísticos de calidad y por encima de los 5.000 m², es muy limitada.

La firma, destacada en comercialización de espacio logístico en la región, señala que el tipo de instalación más demandada es aquella a partir de los 5.000 m² y hasta 15.000 m² de techo, siempre acompañada de una campa que permita una operativa lógica, con muelles y zona de maniobra suficiente.

Sin embargo, “este producto es escaso y limita la llegada de empresas a la provincia, donde existe un amplio mercado de naves y mininaves muy enfocadas a operadores locales, mientras persiste una falta de oferta de naves de un tamaño relevante, en concreto, que supere los 5.000 m²”, explica Vicente Bernabé, responsable del mercado Industrial y Logístico para Andalucía de Savills Aguirre Newman.

Con una demanda estimada para 2018 en Málaga y Costa del Sol de alrededor de los 50.000 m² en superficies superiores a 5.000 m² y una oferta limitada en la actualidad a un único activo que supere esta superficie, Bernabé apunta que 2018 será “un año clave para el sector en la zona”.

“Actualmente estamos trabajando con varias empresas que están estudiando su traslado a la Costa del Sol y, en especial, a Málaga. Pero, por la experiencia en 2017, son operaciones especialmente complicadas ya que en muchos casos el producto no cuadra con los requisitos de la demanda. Tras analizar y estudiar en profundidad el mercado, la demanda finalmente entiende que sin un esfuerzo de adaptación sería imposible su implantación. Pero el propietario también debe entender los ajustados márgenes de la logística”, añade Vicente Bernabé.

Las grandes operaciones del mercado logístico en Andalucía que han tenido lugar en los últimos meses han sido:

  • Plataforma Logística Dia en Dos Hermanas (Sevilla). Operación Sale and Lease Back.
  • Plataforma Logística de Pernod Ricard en Málaga. Operación de venta.
  • Nuevas instalaciones industriales de Smurfit Kappa en Málaga. Operación de alquiler.
  • Ampliación instalaciones logísticas de Ikea en Málaga. Operación de alquiler.
  • Nuevas instalaciones de Hertz en Málaga. Operación llave en mano en alquiler.
  • Instalaciones industriales de Saint Gobain en La Roda (Sevilla). Operación de venta.
  • Ampliación plataforma logística TiendAnimal en Málaga. Operación de alquiler.

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