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La liberalización de suelo no cubre la demanda industrial de Barcelona, según Jones Lang LaSalle

05/09/2007

5 de septiembre de 2007

Jones Lang LaSalle, consultora inmobiliaria internacional, concluye, en su último informe sobre el mercado logístico es industrial terciario de Barcelona, que la liberalización de suelo no es suficiente para atender la demanda industrial en Barcelona.

En este sentido, apunta que durante el primer semestre de 2007, los precios del mercado industrial continuaron con un crecimiento estable en todas las coronas tanto en alquiler como en compra. En zona Prime, la primera corona, las rentas en alquiler aumentaron un 2,8 por ciento respecto al semestre anterior y, en compra, un 5,3 por ciento. De hecho, durante este semestre, Barcelona ha pasado de la tercera a la segunda posición como ciudad con las rentas logísticas más elevadas de Europa.

Una clara tendencia en cuanto a precios en compra es que la mayor parte del crecimiento se observa en inmuebles obsoletos, aquellos que por renta están situados en la banda baja de precios y que han sido absorbidos por empresas de la primera y segunda corona. Estas compañías precisan ampliar sus instalaciones pero no disponen del suficiente presupuesto para adquirir un inmueble de nueva construcción en la primera y segunda corona, con horquillas de precios muy elevadas (entre 1.300 y 1.900 euros/metros cuadrados en zona Prime y 900 y 1.500 euros/metros cuadrados en la segunda corona).

En cuanto a precios en alquiler, Jones Lang LaSalle observa una ligera subida de rentas, aunque ha habido operaciones que se han salido de la horquilla máxima de precios, justificado en que los inmuebles disponen de una privilegiada ubicación y un potencial carácter comercial.

En cuando a la oferta, se mantienen los altos índices de ocupación en primera corona situándose en el 95 por ciento. El 5 por ciento restante corresponde a stock de reposición, es decir, aquellos inmuebles que se encuentran en rotación debido a que sus actuales inquilinos los liberan. Debido a la falta de suelo, la oferta actual y futura en zona Prime sigue siendo muy escasa y no se observa una liberalización de suelo suficiente como para atender a la demanda.

Actualmente la oferta futura en Zona Prime se basa en pequeños Parques Empresariales como Granland en Badalona Sud y Gavà Park.

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La oferta futura logística se concentra en las coronas exteriores fuera de la zona metropolitana: entre ellas, las actuaciones que se están desarrollando en el Pla de Santa María y en Vilarodona situadas en el eje de Tarragona de la AP-7 y la AP-2, destacando el proyecto de GE Real Estate de 110.000 metros cuadrados.

Pero el tejido industrial catalán, formado por pequeña y mediana empresa (pyme), continúa con la preferencia de hace unos años de demandar inmuebles en compra en detrimento de los de alquiler. Aun así, se percibe una tendencia al alza de la demanda en alquiler, debido principalmente al aumento de los tipos de interés y a los elevados niveles de renta en compra que hemos alcanzado.

Es precisamente este segmento de mercado, de demandas de 100 a 400 metros cuadrados de nave construida, a los cuales no puede satisfacerse, debido a que las superficies mínimas construidas suelen ser superiores. En opinión de la consultora, esta circunstancia se resolvería planificando una normativa urbanística adaptada a las necesidades de este tipo de empresas, que actúan como motor del mercado desde el inicio de la elaboración del Plan Urbanístico.

En cuando al mercado de inversión en inmuebles industriales y logísticos, la rentabilidad mínima en Barcelona para naves logísticas con inquilino o con garantía de rentas se sitúa en 5,80 por ciento. La tendencia al alza de los tipos de interés hace presagiar que llegará el momento en que la tendencia bajista de las rentabilidades se estancará.

La demanda de producto en inversión en el mercado de Barcelona continúa mostrándose muy activa; a pesar de la alta liquidez de capital en el mercado no se materializan más operaciones debido a la falta de activos en inversión.

Además, los desarrollos de suelo industrial en Barcelona son insuficientes para satisfacer la demanda, ya que encontrar un solar en la primera corona es prácticamente imposible. La liberalización de suelo en las zonas próximas a la ciudad - que es donde se concentra la mayor parte de la demanda - es prácticamente inexistente.

El precio por metro cuadrado de suelo industrial en zona de prime de Barcelona se ha incrementado hasta los 1.100 euros/metro cuadrado. Ello demuestra aún más la escasez de oferta de producto de calidad y la presión al alza de los precios en el área metropolitana de Barcelona.