Según el Informe Logístico 2016 de BNP Paribas Real Estate
La inversión en activos logísticos en España alcanzó un nuevo récord en 2016
Redacción Interempresas29/03/2017
El mercado logístico español siguió mejorando hasta finales de 2016, después de la recuperación en 2015, según un estudio realizado por BNP Paribas Real Estate. El volumen de la inversión industrial y logística ha crecido un 58%, alcanzando una cifra récord anual de 1.050 millones de euros (frente a los 662 del ejercicio anterior). Se espera que la tendencia de crecimiento continúe en 2017.
Madrid y Barcelona acapan la mayor parte de las operaciones, con una contratación bruta anual que supera el millón de metros cuadrados entre los dos mercados y sus áreas de influencia..
Asimismo, el informe señala que la demanda se ha mantenido fuerte en España. Después de un 2015 y un 2016 excelentes, el mercado español está volviendo a los niveles medios de actividad de los años previos a la crisis. Cada vez escasean más las oportunidades de activos logísticos disponibles y esto ha generado que esten surgiendo desarrollos de nuevos parques logísticos, en su mayoría a riesgo, pero también proyectos llaves en mano para operadores finales.
Según Jean Bernard Gaudín, director nacional de Industrial y Logística en BNP Paribas Real Estate, “este pasado 2016 ha sido un ejercicio de transición pero se espera que 2017 finalice con proyectos de mayor calado. Hoy en día hay suelos urbanizados que permiten una construcción inmediata pero llegará el momento en que nos encontremos con falta de producto y una carencia de entre 3-5 años hasta poder ver suelos urbanizados. Desde la crisis en 2007 muy pocos se han atrevido a construir. El e-commerce sigue marcando la evolución del inmobiliario logístico que hace prever las buenas perspectivas de futuro en este sector”.
Gráficos correspondientes al 4ºT de 2016 para Madrid. BNP Paribas Real Estate.
La consolidación del sector de naves logísticas comenzó en 2015 siguiendo la inercia en 2016. Durante el año pasado la contratación bruta de espacios logísticos acumuló 402.110 m² (mismo nivel que 2015: 398.000 m²), lo que supone el volumen más alto desde 2007 dónde se contrataron 535.760 m². Respecto a la media anual 2007 – 2015 (324.475 m²) la contrataciónen 2016 se incrementó un 24%.
Por zonas, el eje A-2 sigue siendo la región de mayor actividad del mercado de Madrid, donde se registraron la mitad de las operaciones realizadas a lo largo de 2016, que han supuesto el 50% de la contratación total. Le sigue el eje A-4 con 14 contratos y 40% del take-up madrileño. El total de contratos en 2016 alcanzó un nivel similar al de 2015, 44 frente a 43.
La absorción neta positiva de los últimos años está provocando que la superficie disponible siga disminuyendo. Esta dinámica de reducción de la tasa de disponibilidad comenzó en 2011 y cogió fuerza a partir de 2014. Actualmente la tasa de vacío se sitúa en 7,2%.
Los precios de los alquileres en los nuevos contratos firmados durante 2016 han seguido con la ligera tendencia al alza iniciada en la segunda mitad de 2013. La renta media de Madrid y sus áreas de influencia se sitúa en 4,2 €/m²/mes y la renta máxima cerró el año en 5,8 €/m²/mes. En cuanto a la rentabilidad de estos productos, que continúa comprimiendose, ha descendido hasta un 6,2% en los activos ‘prime’.
La actividad promotora en el sector logístico se ha ido intensificando durante 2016 centrándose en las zonas de mayor actividad de ocupación como los ejes A-2 y A-4. Se espera que en 2017 permanezca la inercia en la promoción de nuevos parques
Barcelona alcanza el record con 606.415 m²
La consolidación del segmento de naves logísticas en Barcelona comenzó en 2015 y siguió durante 2016 con una contratación bruta total de 606.415 m², es decir un 10% más que el año anterior (con 552.225 m²). Las empresas dedicadas al comercio electrónico han contribuido activamente en la recuperación del sector; que además tienden a buscar naves XXL (más de 25.000 m² y con la posibilidad de construir mas de una planta en su interior); como es el caso de Amazon en El Prat de Llobregat que está construyendo una nave logística con un desarrollo llave-en-mano de 60.000 m² en planta y que puede llegar a tener una superficie útil de 140.000 m² (distribuidos en varias plantas).
Las rentas se han incrementado ligeramente durante 2016 y se espera que sigan esta dinámica en 2017. La tasa de disponibilidad está en torno al 4,3% para el mercado de Barcelona y sus zonas de influencia. Hay regiones con escasa disponibilidad como la ZAL y el Parc Logístic. En referencia a los arcos logísticos de la ciudad, el arco local cuenta con la menor superficie disponible (menos del 2%). En el arco regional la tasa de disponibilidad es ligeramente superior al 5,8%, sin contar con los nuevos desarrollos en fase de ejecución. En el arco nacional la disponibilidad se ha reducido al 4,7% (en 2015 contaba con una disponibilidad superior al 10%).
Los años de sequía promotora han provocado la paralización de desarrollos de suelos y la consecuente escasez de suelo logístico en todas las coronas, aunque de forma más pronunciada en el eje de la AP-7 entre Vilafranca por el sur y Granollers por el norte y a lo largo de la A-2 hasta Igualada. A los operadores privados tendrán que explorar los pocos suelos finalistas existentes y buscar aquellas naves de fabricación obsoletas en grandes parcelas que permitan la compra, derribo y desarrollo logístico a precios competitivos.
La salida la mercado de nuevas promociones va a impulsar las cifras de contratación en el último trimestre de 2017 y principios de 2018. Se espera que durante 2017 se entreguen 150.000 m² de superficie logística.
Gráficos correspondientes al 4ºT de 2016 para Barcelona. BNP Paribas Real Estate.
