Se prevé que en 2017 siga la misma tendencia con mayor diversificación

Según apunta el nuevo informe de Inversión nacional de la consultora Forcadell, en los últimos años en Europa se han sucedido una serie de acontecimientos, tanto políticos como sociales, que han influido mucho en la inversión inmobiliaria como, por ejemplo, el Brexit o los atentados de París. El sur de Europa es el mercado que a priori miran todos los fondos de inversión y, de forma preferentemente el español, por su madurez y atractivo, que contrasta con la poca seguridad jurídica de Italia y la inexperiencia de Portugal. Las plusvalías que ofrece España son difíciles de encontrar en otras partes de Europa debido al momento de crecimiento económico por el que atraviesa el país.

El informe hace hincapié en que no hay que olvidar el potencial de África, continente donde el 1% de su población es millonaria, y que puede llegar a tener un papel destacado en la inversión inmobiliaria en un futuro próximo. Más en detalle, Barcelona y Madrid empiezan a estar saciadas de inversión por la gran cantidad de dinero invertido, hecho que conlleva que el precio de los activos incremente. La mayoría de los inversores en Madrid proceden del centro y del sur de América mientras que los europeos y asiáticos se decantan por Barcelona. La evolución de la inversión en Barcelona y Madrid, en este sentido, es positiva aunque habrá que prestar atención a su desarrollo en un plazo de 24 meses puesto que existe un riesgo real de saturación del mercado por exceso de dinero. Una muestra de que el mercado de inversión inmobiliaria resulta cada vez más atractivo para los distintos actores de mercado es el interés mostrado por parte de aseguradoras y fondos institucionales, orientados a operaciones de bajo riesgo.

Forcadell pone de manifiesto que en Madrid y Barcelona existe un gran desafío en relación a los edificios de oficinas sostenibles de calidad. Ninguna de ellas dispone de stock suficiente para atender a todas aquellas empresas que apuestan, dentro de su política corporativa, por la responsabilidad con el medioambiente. Si bien los sellos de calidad como LEED, BREEAM y DKV acreditan el cumplimiento con la normativa, menos del 5% edificios de oficinas de ambas ciudades dispone de alguno. Los nuevos edificios que se están construyendo ya lo hacen de acuerdo en estas normativas. El mercado d oficinas registra, además, un elevado interés por parte de inversores a la vez que muy pocos propietarios están dispuestos a vender.

En el informe de inversión de Forcadell se prevé también que en Barcelona incremente el número de edificios nuevos de mayor superficie mientras que en Madrid se producirá una fuerte reconversión de edificios del Central Business District (CBD) para que sean más sostenibles. Aquellos edificios que no se adapten a la normativa sostenible terminarán demoliéndose o reconvertidos a otros usos. Tanto en el mercado de oficinas de Madrid como en el de Barcelona se prevé que las rentabilidades sigan comprimiéndose de forma progresiva. Los inversores más competitivos serán los que se lleven los mejores activos mientras que los demás optarán por invertir en otro tipo de activo o bien operarán en otras ciudades españolas. La reconfiguración de los espacios será también cada vez más importante, puesto que los edificios evolucionarán para ser más eficientes, apostando por zonas modulables.

En los últimos años, según destaca Forcadell, grandes inversores institucionales y family offices han apostado por invertir en el sector industrial-logístico de forma estandarizada. El producto logístico es uno de los más buscados por los inversores profesionales. La inversión en logística, como tendencia, seguirá creciendo a pesar de que las rentabilidades empezarán a ir a la baja. Los activos logísticos se han convertido, por lo tanto, en producto Core. Cuanto más seguro es el mercado logístico, más bajan las rentas.

Tal como destaca la consultora, el producto industrial destaca por seguir ofreciendo rentabilidades muy elevadas en combinación con un riesgo alto, en comparación con otros sectores, a pesar de que empezaron a descender de forma paulatina hace alrededor de 3 años. Se prevé que en un plazo de 2 años, cuando el sector logístico se estabilice, los inversores institucionales se animen a invertir en producto industrial. Los activos industriales ofrecen mucha seguridad y en breve se prevé que logren incorporarse en portfolios. Esta tendencia al alza del sector industrial es consecuencia de la buena evolución de la economía y de la voluntad de abrir nuevas posibilidades de negocio dentro del mercado inversor.

El interés por la compra de suelo se produce, tal como apunta la consultora, cuando ya no es posible efectuar transacciones con producto Core ni tampoco de tipo Value-Added porque no hay producto y la reedificación ya no resulta rentable. Es entonces cuando el suelo centra el interés inversor que apuestan por desarrollos inmobiliarios de cero. Las rehabilitaciones son habitualmente más económicas y más rápidas que la construcción de un inmueble, que conlleva la gestión de trámites, licencias, etc. Actualmente existe una demanda de suelo finalista muy grande y la previsión es que cuando esta ya no sea posible, se canalizará hacia la gestión de suelo urbanizable o pendiente de urbanizar. En el caso de Barcelona, debido a sus características geográficas, resulta complicado encontrar suelo puesto que las opciones son limitadas. La mayor parte de suelo finalista disponible se encuentra en el 22@ y está destinado a uso de oficinas. El valor del suelo, que en 2007 llegó a su máximo, está viendo evolucionar su precio al alza puesto que se trata de un bien escaso y con una demanda creciente. Hoy en día vuelven a registrarse operaciones de suelo principalmente en residencial, oficinas y logístico.

La gran actividad de las Socimis desde 2014, tal como apunta Forcadell, ha sido de dimensiones espectaculares y, a pesar de que oficialmente son entidades de origen nacional, la práctica totalidad del Private Equity (capital riesgo) es de origen extranjero, y en concreto, procedente de fondos de inversión. Su objetivo es la obtención de plusvalías y rentabilidades actuando como gestoras de grandes volúmenes de dinero de fondos. Las Socimis pueden considerarse como los grandes players del mercado de inversión y posibilitan la realización de operaciones a través suyo a fondos sin representación en España.

Según destaca el informe de Forcadell, el mercado de inversión inmobiliaria en España ha alcanzado los 14.000M€ al cierre de 2016, resultado muy positivo para el sector. En los últimos años se ha podido observar una especialización de los actores de inversión en cuanto al orden de importancia del Capital Allocation (asignación de capital) por tipo de producto. En Madrid se han decantado con más fuerza por el sector oficinas y grandes centros comerciales mientras que en Barcelona han apostado por la logística, Hospitality (hoteles y usos similares) y residencial, por su rentabilidad y por tratarse de una ciudad polifacética (ferias, turismo, negocios, actividades culturales, etc.).

Previsiones

Según el informe de Inversión de Forcadell, tras un 2015 y un 2016 muy buenos, el crecimiento del mercado de inversión profesional en España se estabilizará en 2017 y 2018. Los grandes actores están inactivos en Londres, a la vez que París está planteando muchos interrogantes por la evolución de su política y su economía; Italia, por su parte, es un mercado interno por la menor institucionalización de su mercado inmobiliario, que tiene además la banca rescatada por las instituciones europeas; y EUA mantiene el riesgo de la inestabilidad de su divisa. Las reformas macroeconómicas de España han sido de gran efectividad por lo que hoy se sitúa en expectativas de crecimiento de inversión, tan solo por detrás de Alemania.