Antonio Montero, director del departamento de Industrial de Aguirre Newman

Actualmente, el mercado industrial madrileño, donde englobamos Guadalajara y Toledo, se caracteriza por una clara prevalencia de la demanda sobre la oferta, sobre todo en el sector inmologístico. La presión de la demanda en este segmento es notable, lo que provoca que los usuarios acudan a la figura del llave en mano para cubrir sus expectativas de espacio mientras que los inversores se plantean compras de inmuebles logísticos especulativos con rentabilidades esperadas inferiores al 6,5%.

No obstante, la situación de la oferta será muy diferente a lo largo de los próximos 2 años, con la salida de proyectos interesantes que actualmente se están ejecutando y que pondrán a disposición gran cantidad de metros cuadrados, los cuales estimamos que serán absorbidos de una forma aceptable.

Destacan los ubicados a lo largo del Corredor del Henares y la A-4. Entre los primeros encontramos, entre otros, Puerta de Madrid y el Parque Logístico de Meco, con fachada a la R-2. En cuanto al eje A-4, destacaría el Parque Empresarial La Carpetania, que será referencia en la zona por representatividad y ubicación estratégica, y el Polígono de La Sendilla, que cuenta con la Plataforma Logística de Mercadona y con uno de los parques logísticos de referencia, Logispark Ciempozuelos. A corto y medio plazo destacan, en la Zona Sur, el Polígono de las Canteras en Valdemoro con más de 2.000.000 de metros cuadrados en dos fases, los sectores IV y V de Pinto y los Parques Tecnológicos de Leganés y Móstoles y el PAU-5 de Parla. La zona industrial de Vicálvaro, en los próximos años, será otra zona estratégica de Madrid para empresas industriales de alto valor añadido por su cercanía al centro y sus comunicaciones.

La deslocalización de los procesos de fabricación ha propiciado el auge del sector logístico. Por eso, los inmuebles logísticos, con alta versatilidad, son los más demandados. No obstante, en los últimos años ha proliferado una nueva tipología de edificio industrial de superficie muy pequeña que se ubica en parques empresariales en régimen de propiedad horizontal. Son las mininaves, con una amplia aceptación y ritmos de comercialización muy altos.

Las administraciones locales y, en el caso de Madrid a través de Arpegio o Sepes, tratan de favorecer la implantación o la permanencia de la industria en Madrid desarrollando nuevos polígonos con suelo a precio competitivo. En mi opinión, todas estas iniciativas serían mucho más efectivas si las administraciones locales agilizaran los plazos de tramitación de suelo industrial por parte de la iniciativa privada. Esto permitiría tener mucho más suelo finalista en el mercado a corto plazo.

Con un mercado de intermediación muy local, oscuro y fragmentado en el sector industrial el papel de las consultoras inmobiliarias consiste en crear operaciones de alto valor añadido tanto para usuarios como para inversores. Estas operaciones están alejadas de una mera intermediación y requieren un alto grado de conocimiento técnico, financiero, urbanístico y jurídico, además de un amplio conocimiento del mercado. Contratar una consultora supone, al usuario final, ahorrar tiempos de implantación y costes. Además, las consultoras facilitan los diferentes estudios de mercado de alto valor, con toda la información presente y futura relativa al mercado industrial.

Por un lado, afectan positivamente, ya que las áreas industriales modernas poco tienen que ver ya con las zonas grises de antes. Pero por otro lado, y como punto desfavorable, la nueva legislación en estas materias han contribuido al aumento de los precios por los costes de construcción y adaptación de los edificios, los cuales son soportados por el cliente final.

Los nuevos polígonos tienen mejores accesos, se ubican en nudos estratégicos de comunicaciones y con viales mucho más amplios. Hoy en día, el concepto de polígono ha variado en positivo. Ahora son polígonos de grandes viales para una mejor maniobrabilidad de los trailers, con zonas ajardinadas y una comunicación excelente. Y muchos de los polígonos de nueva construcción son parques empresariales de contaminación mínima.