Agustín Hernández, director de Industrial de King Sturge para la Comunidad de Madrid
Agustín Hernández (Industrial de King Sturge): “Saldrán al mercado nuevos proyectos que deberían aumentar la oferta de producto industrial”
¿Cómo definiría la situación del mercado industrial en Madrid y cercanías?
Según los datos del último informe de la consultora sobre el mercado industrial, en lo que se refiere a la demanda existe una absorción total. Tanto en compra como en alquiler se mantiene notablemente al alza y la estimación es que se han superado los 2,7 millones de metros cuadrados en el 2006. La demanda de pequeñas superficies podría verse mermada respecto a la absorción de ejercicios anteriores, aunque levemente y el segmento de medianas se caracteriza por la escasez de producto de calidad y la falta de suelo finalista apropiado para desarrollar esta construcción. Los grandes espacios por su parte cuentan con los mismos problemas que las medianas sobre todo para el desarrollo de actividades de transportes y almacenaje.
En cuanto a la oferta, la disponibilidad ha descendido a lo largo del 2006, situándose en torno a los 650.000 metros cuadrados, lo que supone un descenso en su tasa interanual del 15%. A lo largo de los dos próximos años, saldrán nuevos proyectos que se han visado en el 2005 y 2006, lo que aumentará, en principio, la oferta de producto. San Fernando de Henares ha sido probablemente la ciudad donde más proyectos se han desarrollado en 2006.
¿Cuáles son actualmente los desarrollos industriales más interesantes de la zona?
La tendencia actual en el mercado industrial de Madrid está marcada por los productos ‘llave en mano’. En líneas generales, los inmuebles industriales que están en el mercado están obsoletos, ya que no tienen las características específicas que demandan los clientes. Por ejemplo, para naves con superficies a partir de 10.000 metros cuadrados están solicitando una altura libre de 10 metros con parcela independiente y muelles de carga. En cuanto a las promociones de mini-naves, éstas están destinadas a cubrir las necesidades de pequeñas y medianas empresas.
Destacan el proyecto de Puerta de Madrid, un moderno parque empresarial situado en el corredor de Henares; el polígono PP10, con una promoción de naves industriales desde 319 metros cuadrados situada en Leganés, a entregar en el primer trimestre 2008; o el Parque Enjulsa, una promoción de naves industriales desde 185 metros cuadrados en planta baja situada en polígono industrial Arroyo Buzanca (Ciempozuelos), para su entrega en verano 2007; entre otros.
¿Qué tipología de nave es la más demandada?
Las mini-naves. Para este segmento, los movimientos son muy fuertes y se mantendrá esta tendencia, siempre que se mantenga la tónica de optimismo económico.
¿Cómo valora la gestión de suelo por parte de la Administración?
La gestión de la Administración se caracteriza por la lentitud en los procesos burocráticos. Es más, se han dado casos de promotores que no entienden los intereses contrapuestos a la gestión oficial ya que, por un lado la propia Administración promueve suelo industrial y, por otro, exige la autorización de la promoción de proyectos privados.
Y ¿cuál es el papel de las consultoras inmobiliarias en este mercado?
El trabajar con una consultora como King Sturge supone confiar en la profesionalidad de los componentes de la plantilla. La rápida comercialización de la cartera de producto facilita que propietarios y promotores confíen sus inmuebles y promociones, de tal manera que la portafolio disponible es sin duda la más completa y numerosa. Así mismo, nuestra firma asesora y comercializa desarrollos de suelo público de diferentes municipios, sobre todo de la zona sur de la Comunidad de Madrid, que delegan en nuestro equipo. En resumen, la metodología de trabajo, profesionalidad, y eficacia demostrada los convierten en la consultora industrial número uno, no solo en trabajo de agencia sino también en asesoramiento y gestión global.
Finalmente, ¿cómo valora la evolución de los polígonos en los últimos 20 años?
(Valoración de José Miguel de Benito, socio de King Sturge España y coordinador de Negocio Nacional de la consultora).
Antes, los polígonos industriales tenían una calidad deficiente con calles estrechas, muchas veces sin asfaltar, sin aceras, alcantarillado, luz, teléfono ni agua. Se consideraba que la industria no necesitaba infraestructuras básicas, “allí solo se trabajaba, no se vivía”.
En la actualidad ningún ayuntamiento recepciona un polígono sin unas infraestructuras iguales o mejores a las de una zona residencial de lujo. La fibra óptica está presente en la mayoría y el gas natural en muchos. Las calles suelen ser bastante anchas y cada industria debe tener sitio suficiente en su parcela para aparcar.
