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Naves industriales y logísticas

Según el informe sobre el mercado inmobiliario industrial-logístico en Cataluña de Forcadell del 2º semestre del pasado año

La demanda de naves industriales registra un crecimiento progresivo en 2015

Redacción Interempresas04/03/2016
El mercado de naves industriales ha seguido el buen ritmo de crecimiento que se registró a lo largo de la 1ª mitad del año. La mejora constante de la coyuntura económica y las facilidades por parte de los bancos en el acceso al crédito han seguido contribuyendo en la mejora del mercado de naves tanto de alquiler como de venta.
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Según el informe de Forcadell, las peticiones registradas tanto en el segundo semestre como en el conjunto del año han marcado una tendencia al alza de forma constante aunque moderada.

Naves industriales en alquiler

Según los datos de la consultora, el mercado de naves industriales en Catalunya ha registrado un aumento de la demanda de alquiler, principalmente por la mejora de la coyuntura económica y las facilidades de los bancos en el acceso al crédito. Un claro ejemplo de la buena marcha del sector es la variación interanual respecto al 2º semestre de 2014, situada en el 56,14%. Este incremento es, sin duda, muy superior al registrado en semestres anteriores. De hecho, si se compara la demanda respectiva de los años 2009 y 2015 (inicio de la recuperación económica), por separado, se constata que ésta ha aumentado en más de un 85% evidenciando claramente la tendencia positiva del mercado.

El informe de Forcadell destaca que actualmente las peticiones por parte de las empresas responden a la necesidad de ampliar espacios y/o a buscar nuevos emplazamientos. Quedaron ya atrás las demandas para reducir superficies, así como para reducir las cuotas del alquiler. En comparación con el mismo periodo del año anterior, las demandas de naves industriales con superficies de entre 1.001 y 2.500 metros cuadrados han disminuido 12 puntos porcentuales, representando entonces el 28% del total.

Ahora son el 16%. Por contra, a lo largo del 2015 han aumentado entorno a un 50% las demandas de naves con mayor superficie (más de 5.000 metros cuadrados). En cuanto a la demanda por zonas, Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental son las áreas que más demandas concentran actualmente. A grandes rasgos, la distribución de la demanda por zonas se mantiene estable, registrando siempre un volumen superior cuanto más cerca de Barcelona ciudad.

En cuanto a la oferta, según el informe de Industrial-Logística de Forcadell, el aumento de la demanda de naves industriales junto con el hecho de que el parque de naves industriales en alquiler se ha ido reduciendo progresivamente hace que cada vez sea más difícil que el mercado pueda dar respuesta a las necesidades de las empresas en cuanto a oferta de producto. En 1ª y 2ª corona, por ejemplo, es realmente complicado encontrar naves con superficies que vayan entre los 1.500 y los 5.000 metros cuadrados. A diferencia del parque de naves modernas y dentro de normativa, que se va reduciendo de forma progresiva, el de las que son obsoletas y fuera de normativa sigue siendo voluminoso a pesar de las operaciones realizadas. Por comarcas, el Baix Llobregat, el Barcelonès y el Vallès Occidental siguen concentrando un semestre más el mayor volumen de disponibilidad en cuanto a naves industriales de alquiler, suponiendo el 80% del total de la oferta. Por el contrario, el Garraf, Osona y Anoia son las que menos naves disponibles tienen actualmente suponiendo apenas el 1%.

En lo referente a los precios de alquiler de las naves industriales, estos se han mantenido estables a largo de 2015. En el informe del 1º semestre Forcadell ya apuntaba que los precios de las naves más cercanas a Barcelona incrementarían paulatinamente en los siguientes meses, previsión que así se ha producido. En realidad, las diferencias de precio que se pueden dar en algunos casos vienen condicionadas según el tipo de nave que es y sus características particulares. No obstante, habrá que observar como acaba repercutiendo en los precios la evolución de la demanda de alquiler, ya en crecimiento constante desde 2014. Se espera que el incremento de precios se produzca de forma progresiva en la 1ª corona y en las zonas más cercanas a Barcelona pertenecientes a la 2ª corona.

Naves industriales en venta

La demanda de naves industriales en venta, tal como indica la consultora inmobiliaria, sigue registrando una evolución positiva aunque más contenida que la de alquiler. Así lo muestra la variación interanual de este 2º semestre, situada en el 7,55%. En cuanto a la distribución de la demanda por superficie, las peticiones de naves en venta de hasta 500 metros cuadrados han crecido 13 puntos porcentuales con respecto al mismo periodo del año anterior, momento en el que éstas representaban el 19% mientras que ahora suponen el 32% del total. Es destacable también el incremento de las demandas de naves con superficies comprendidas entre los 2.000 y los 5.000 metros cuadrados con respecto al 2º semestre de 2014 (antes 11%, ahora 21%). Por otro lado, las demandas de naves de más de 5.000 metros cuadrados han pasado del 4 al 7% en cuestión de un año, a pesar de que en el 1º semestre de 2015 disminuyeron temporalmente hasta un testimonial 1%. Si analizamos la demanda por zonas, el Barcelonès (1ª corona), así como otros municipios cercanos a la capital catalana pertenecientes a la 2ª (Maresme o Garraf) han visto incrementado su volumen de peticiones con respecto a un año atrás.

En cuanto a la oferta, el informe del 2º semestre de Forcadell destaca que la disponibilidad de naves industriales en venta ha seguido disminuyendo tal como empezó a suceder hace ya alrededor de un año con motivo de la dinamización del mercado. La realidad de la actividad promotora a día de hoy es que ésta todavía necesita coger impulso. Por eso las nuevas construcciones que se están llevando a cabo lo son por encargo llave en mano, en ningún caso a riesgo. El stock de naves sin instalaciones sigue concentrando todavía un elevado volumen de producto en 3ª corona, especialmente de naves de gran modernidad (fruto de los desarrollos industriales que se produjeron hace algunos años). La 1ª corona, una vez más acapara alrededor del 60% de la oferta disponible, siendo la mayor parte del producto de dimensiones reducidas. En 2ª corona, por su parte, se concentran las naves más antiguas.
Los precios de venta de las naves industriales han remontado de forma muy ligera en 1ª y 2ª corona a lo largo del 2º semestre, mostrando la tendencia de recuperación que vive el sector. Es destacable el notable aumento de la ventas de naves en el conjunto del año con las cifras de todo 2014. Ésta mejora supone una variación interanual positiva del 12,8%. Tal como ya se apuntó en informes anteriores, los precios de las naves alcanzaron niveles mínimos en 2014, por lo que ya se hizo a partir de entonces una previsión de su evolución al alza y de forma gradual y progresiva. Si se observa la tabla adjunta, las variaciones anuales de las distintas comarcas analizadas son todas ya positivas. Destaca, por ejemplo, la comarca del Barcelonès, con un precio medio actual de 676 €/m² (var. anual del 2,42%) y un máximo de 805 €/m². Positivo es también el caso de la comarca de l'Alt Penedès, que el semestre pasado registró una variación anual de la renta media del 0,23% mientras que en el 2º semestre de 2015 ésta ha situado su variación en el 2,26%, con una renta media de 445 €/m².

Solares industriales

Según el informe de Forcadell, a lo largo de 2015 el valor de los solares se ha mantenido al mismo tiempo que su disponibilidad se ha ido reduciendo, bien con motivo de su venta o bien por su retirada del mercado. Además de ello hay que tener en cuenta el elevado coste que supone a nivel financiero la compra de un solar y la posterior construcción de una nave a medida. En este sentido, la realidad es que comprar una nave ya hecha sigue siendo la opción más rentable en estos momentos. Como apunte destacado, hay que poner de manifiesto la creciente demanda de compra de solares para la construcción de naves logísticas, un sector plenamente en auge en 2ª corona (eje AP-7 principalmente).

Mercado industrial logístico

Según el informe de Forcadell, el mercado de naves logísticas en Catalunya ha registrado en 2015 un take up (contratación metros cuadrados) total de 567.809 metros cuadrados, cifra que supera en más de 150.000 metros cuadrados el volumen registrado en el conjunto de 2014 (311.246 metros cuadrados). Este incremento de la contratación supone un crecimiento alrededor del 80%, por lo que las perspectivas del sector en los próximos meses se vislumbran muy positivas. En comparación con las comunidades de Madrid y Valencia (también de gran importancia aunque por detrás de Catalunya), el mercado logístico catalán se posiciona a la cabeza

del ranking. El gran crecimiento del sector logístico en los últimos semestres hace que sea imprescindible la construcción de nuevas naves para poder dar respuesta a la demanda existente, cada vez mayor. Analizando los datos del último trimestre de 2015, la contratación de naves logísticas en Cataluña ha alcanzado los 53.234 metros cuadrados, cifra claramente inferior a la generada en el 3r trimestre (125.660 metros cuadrados). A pesar del descenso en el último tramo del año (a causa de la baja disponibilidad de naves), esto no ha supuesto ningún obstáculo en vistas al resultado final anual obtenido. En conclusión, la tendencia es más que positiva tanto por la evolución de la contratación total logística en Cataluña como por la previsión de la evolución del sector.

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