Entrevista a Jaume Torrent, Director del Departamento Industrial - Logística y Suelo y Antonio López, Director del Departamento Industrial – Naves y Edificios de la consultora inmobiliaria Forcadell.

Jaume Torrent

Toni López

La división industrial de Forcadell ofrece un portafolio de servicios completo y altamente especializado en el mercado inmobiliario industrial. Unos servicios que van mucho más allá de la simple intermediación: Dirección y gestión comercial de proyectos inmobiliarios; Comercialización de producto inmobiliario industrial en venta, alquiler y sale & lease-back; Valoraciones comerciales; Desarrollo de polígonos industriales; Participación en proyectos de promoción inmobiliaria industrial; Asesoramiento integral a promotores, propietarios y demandantes; Marketing y Research; Servicios de consultoría; y Gestión de inversiones y de patrimonios inmobiliarios.

Disponemos, además, del equipo comercial y de marketing más amplio que actualmente existe en el mercado industrial catalán, con un total de 22 profesionales repartidos por las 4 provincias catalanas. Esta estructura nos permite estar presentes en toda la geografía del país, comercializar y gestionar inmuebles industriales de todas las superficies y situarnos en el mercado inmobiliario industrial de Catalunya, sin duda y por cuarto año consecutivo, como la consultora líder en este sector.

Sin lugar a dudas, la principal fuente de demanda, tanto en volumen como en superficie, proviene del sector logístico. De hecho, las multinacionales del sector inmobiliario industrial han ido progresivamente centrando y especializando su actuación en esta tipología de demanda. En nuestro caso, sin embargo, por mucho que un 55% de nuestros demandantes sean “logísticos”, siempre hemos tenido muy claro que en Catalunya también existe una pequeña y mediana industria muy importante a la que garantizar un servicio de primer orden (un tejido industrial que, además, es el que más mano de obra ocupa y que a veces es fácilmente olvidado por las instituciones en favor de las grandes multinacionales que a la postre son luego las primeras en abandonar el barco cuando los vientos soplan hacia otras latitudes).

El mercado de naves industriales, que en el negocio inmobiliario hasta hace menos de una década era el gran desconocido y el patito feo del sector, se ha convertido en refugio de muchos inversores. Éstos, a falta de otras oportunidades, han encontrado en la inmobiliaria y en las naves industriales un mayor recorrido frente a la inversión residencial o de oficinas, las cuales han sufrido un retroceso en la demanda probablemente por el crecimiento de la oferta. En el caso de las naves, que son un elemento necesario para la industria, para la distribución y para la actividad económica del país, la demanda es constante y crece cuando la economía del país funciona y la construcción muestra signos de máxima actividad, aumentando el índice de confianza de los consumidores, elevando su consumo y, por tanto, la producción. También en el sector es importante la renovación del parque de naves, pues como país pionero en la industria, tenemos muchas naves antiguas y éstas se están renovando y modernizando incluso en sus elementos de construcción, que deben adaptarse a las normativas actuales de seguridad e incendios, que cada vez son más rígidas.

El mercado de inversión industrial ha sido siempre y continúa siendo el gran desconocido, a pesar de tratarse del más rentable, seguro, con magníficas plusvalías y menos problemas con los arrendatarios. La buena rentabilidad proporcionada estos últimos años ha incrementado el volumen de inversiones y el industrial se ha convertido en refugio de inversores provenientes tanto de la Bolsa como de otros sectores menos estables. De todas formas, pensamos que el principal crecimiento ha sido motivado por la falta de suelo industrial nuevo e incluso por la recalificación de suelo industrial a residencial (sobre todo en el área metropolitana de Barcelona) que ha reducido las superficies industriales disponibles.

Las rentabilidades se sitúan actualmente en una horquilla de entre un 5,5 y un 6%, siendo muy complicada la obtención de retornos superiores, especialmente en productos de obra nueva. Esto es debido a que los precios de venta de las naves de obra nueva han aumentado significativamente (dada la poca oferta existente en el mercado) mientras que los incrementos de las rentas han sido más moderados (al existir una mayor oferta).

Hay que tener en cuenta que casi un 60% de las naves de obra nueva que se construyen van a parar a manos de inversores, que luego las alquilan.

Las operaciones más importantes para nosotros han sido las ventas de solares a promotores efectuadas en la primera corona. Éstas, además, sirven para renovar el parque de naves industriales antiguas por edificios y naves modernas y funcionales que se adaptan a los requerimientos de las actividades actuales: logística, distribución y producción, especialmente. Entre las operaciones efectuadas para usuarios finales, podríamos destacar, entre otras, la sede corporativa y de almacén para “La Tienda de Lolín” en Barberà del Vallès (3.700 m2), el traslado del almacén, tienda y oficinas centrales de Cohidrem a Barberà del Vallès (2.355 m2), la ampliación de las instalaciones comerciales de Thisa en Cornellà de Llobregat (1.280 m2), el traslado de la sede corporativa de Alcograf al polígono Gran Via Sud de l’Hospitalet de Llobregat (2.000 m2), la comercialización de 3 edificios ubicados en el polígono Pedrosa de l’Hospitalet de Llobregat propiedad de Fira 2000 (quedando únicamente por vender 2 locales-oficinas), o la nueva central de almacenes refrigerados para la empresa Logifrio, de 10.000 m2, en Sant Esteve de Sesrovires.

Por tipología de operaciones, un 32% de las transacciones que hemos efectuado este año han sido de compraventa y el 68% restante de alquiler.

Asimismo, la división industrial ha alcanzado una facturación en lo que llevamos de año superior al 1.750.000 de euros, lo que supone un incremento del 72% respecto al mismo período del año 2005 y de un 178% de incremento respecto al mismo período del año 2004.

Tenemos plena confianza en el sector, aunque la marcha de la economía mundial, el precio del petróleo y los tipos de interés, pueden ralentizar la actividad. Esto, además, conllevará la moderación en el crecimiento de los precios, hecho que como expertos agradeceremos, pues llevamos unos años que el aumento de los mismos (fruto de la demanda y de los capitales invertidos en el sector) se ha disparado por encima de lo deseable y a una velocidad difícil de asimilar incluso a corto plazo en las estadísticas. Los signos de la demanda han ido e irán cambiado, aumentando el porcentaje de demanda de alquiler respecto al de venta (dado el aumento de las cuotas de las hipotecas o leasing que aún serán mayores por el incremento del precio del dinero), y los precios de alquiler se mantendrán.