La situación del mercado logístico en los seis primeros meses del año

15/10/2006

Una de las dificultades con que se encuentra el producto inmobiliario aplicado a la actividad logística es el precio del suelo.

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Fuente: CB Richard Ellis, Mercado logístico en España
Según Ricard Ellis, el sector de la logística y de la distribución experimenta desde 2003 un fuerte crecimiento en España.
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El auge de la logística hará que sólo en Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia y Zaragoza se construyan hasta 2008 un total de 3,4 millones de m2 de superficie con nuevos proyectos. Estas 5 áreas concentrarán para entonces una parte de las plataformas logísticas españolas, que mayoritariamente se seguirán contando en régimen de alquiler, y cuyos precios tenderán al alza, según revela el Estudio Logístico en España, realizado por la consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis.

En lo que llevamos de año, la consultora informa de que los precios máximos de alquiler fueron de 7,5 euros mensuales por m2, y se dieron en el Parque Logístico de la Zona Franca de Barcelona, en el Puerto seco Santander-Ebro y en la plataforma logística Pla-Za, los dos últimos de Zaragoza, mientras que la mayor subida interanual de precios máximos se dio en Madrid, con un alza del 20% en los últimos doce meses.

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El sector de la logística y de la distribución experimenta desde 2003 un fuerte crecimiento en España, según dicho informe. En la actualidad, el mercado logístico español representa un 10% del Producto Interior Bruto, muy cerca ya del sector turístico, y la facturación de las principales empresas del ramo aumenta con tasas anuales superiores al cinco por ciento. La pujanza del mercado ha tenido una inmediata repercusión inmobiliaria, ya que las inversiones para la compra de suelo y la construcción de plataformas se han convertido en objetivo preferente para promotores nacionales y extranjeros.
El mercado logístico español está viviendo una auténtica revolución y está registrando las mayores tasas de crecimiento de toda Europa.
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Fuente: King Sturge
La asesoría inmobiliaria Jordà & Guasch incluye en su Estudio de Mercado de industrial y logística del primer semestre de 2006 la idea que el mercado logístico español está viviendo una auténtica revolución y está registrando las mayores tasas de crecimiento de toda Europa. El suelo logístico se ha convertido, según dicha firma, en un dinamizador para el mercado de suelo industrial convirtiendo la ciudad condal en una de las más caras de Europa en cuanto al m2 de suelo para uso industrial. Por todo eso, Barcelona se confirma cada vez más como la gran puerta logística del sur de Europa, fundamentada en una población y un mercado en crecimiento, inversión en infraestructuras y apuesta por la tecnología.

Según Jordà & Guasch, en los seis primeros meses del año, existe una clara consolidación del mercado de inversión en el sector industrial-logístico. Los factores que propician esta buena marcha son la demanda logística en aumento, a pesar de la escasez de oferta, y la política de diversificación de las inmobiliarias en inversores en este sector, entre otros. La asesoría inmobiliaria añade también que lo más destacable del mercado inmobiliario industrial de Barcelona es la escasez de producto de calidad, motivado entre otras cosas por una falta de suelo bien comunicado, tanto a nivel vial como de transporte público, en las cercanías de la ciudad condal.

Debido a esta escasez de suelo, muchos promotores de naves pequeñas y medianas aprovechan al máximo la edificabilidad fijada por los ayuntamientos, lo cual repercute en el precio del producto final. La existente pero leve subida de los precios, continuará previsiblemente en los próximos meses y unida a la escasa oferta deriva en una tendencia cada vez más acusada de las empresas a desplazarse a otras localidades más alejadas de la llamada primera corona de Barcelona.

Por otro lado, la consultora King Sturge señala en su Informe del Mercado Logístico nacional del primer semestre del año que una de las dificultades con las que se encuentra el producto inmobiliario aplicado a la actividad logística es el precio del suelo. Y es que según dicha compañía, el lento proceso de la actividad constructora, los amplios protocolos, permisos licencias, etc. Producen un efecto directo sobre el precio final de una construcción, lo que afecta a la industria logística y por ende a los precios finales en la economía. El informe añade también la idea de que uno de los puntos importante del sector logístico es el equilibrio entre las 3 grandes partidas de costes que se manifiestan en él, como son el coste de implantación de la actividad, el coste de transporte (gasoil, tiempos de espera, etc.) y el coste inmobiliario (los operadores logísticos necesitan buscar ubicaciones alejadas de los centros urbanos, donde las redes de transportes estén muy desarrolladas y los tiempos de entrega sean mínimos.

La inmobiliaria Aguirre Newman refleja en su Estudio de Mercado Industrial de Madrid y Barcelona que las empresas con actividades relacionadas con la logística se han consolidado un año más como el motor de la demanda de espacio industrial, y han sido responsables del 70% de la superficie contratada durante el último ejercicio. Asimismo, las naves logísticas, por su parte, han incrementado su presencia, sobre todo en la zonas de mayor concentración industrial, especialmente en los márgenes de la A-II y de la A-IV.

Al igual que en el resto del país, las naves logísticas han tenido un importante desarrollo en los últimos años , especialmente en el Barcelonés y el Baix Llobregat (Barcelona), en Tarragona y Girona, y han sido rápidamente absorbidas por el mercado. En cuanto al tamaño, en Catalunya predominan las naves pequeñas- de menos de 1.000 m2-, salvo en el Barcelonés, donde la mayoría son medianas –entre 1.000 y 4.000 m2- y grandes –más de 4.000 m2-, y el Baix Llobregat, con predominio de naves medianas. Aguirre Newman añade en su informe que las naves logísticas siguen acaparando la atracción de los inversores, especialmente los institucionales, y si no cierran más transacciones se debe exclusivamente a la falta de producto. La inmobiliaria comenta que la presión compradora ha conducido a una reducción general de la prima de rentabilidad, que se sitúa ahora en el 6% en las principales zonas. El mercado de las mininaves, por su parte, ha quedado prácticamente circunscrito a los inversores particulares por su reducida rentabilidad.

En los próximos meses, Aguirre Newman predice que se prevén importantes operaciones “llave en mano” en el sector logístico.
En los próximos meses, la inmobiliaria predice que se prevén importantes operaciones “llave en mano” en el sector logístico y la relocalización de industrias por recalificación de suelo en algunas de las principales capitales del país, que llevarán asociadas operaciones de inversión. Los fondos institucionales y los nuevos vehículos creados para los desarrollos logísticos conforman el perfil actual del inversor en este segmento inmobiliario. Las zonas con más actividad inversora son Barcelona, Sevilla, Valencia, Zaragoza y Madrid, concretamente, la zona correspondiente al Corredor de Henares.

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