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Logística … más allá de Madrid

Claudio Losa, director del Área Industrial de Madrid.15/05/2006
Continuando con la línea marcada el pasado año, nos encontramos con una acentuada escasez de oferta de superficie construida o en proceso de construcción. Esta situación se hace poco sostenible a tenor del incremento de demanda que obliga a decisiones demasiado ajustadas en el tiempo y márgenes más reducidos para los operadores. Su efecto es una “migración no voluntaria”, sino más bien forzosa, de las grandes logísticas a provincias limítrofes donde, de momento, se siguen manteniendo los precios o no han sufrido incrementos muy acusados.

El encarecimiento del suelo obliga a los promotores a maximizar sus disponibilidades de construcción, cargando estos excesos vía precio/m2 o consumido o bien tendiendo a proyectos de parques industriales y empresariales de medianas y pequeñas superficies (las famosas mininaves), de los que existe, al igual que en sector logístico, una escasez importante.

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El Corredor del Henares continúa siendo el eje empresarial más demandado y con mayor escasez de superficie en la actualidad. Este hecho ha empujado a los operadores a radios superiores a 45 km de distancia de Madrid, convirtiendo a la provincia de Guadalajara como un atractivo por proximidad en disponibilidades y competitividad vía precios. La zona sur de Madrid, que ubicamos como el arco comprendido entre A-4, A-42 (Andalucía, Toledo y Extremadura) y A-5, sufre un empuje inusitado de demanda desde el pasado 2005, ayudado por su mayor disponibilidad frente a otras zonas. El operador sufre igualmente un empuje hacia provincias como Toledo, Cuenca y Ciudad Real por las mismas causas de disponibilidad y competitividad vía precio. La A-1 apenas genera proyectos finalizados a día de hoy, y posee rentas muy por encima de la media, que sólo pueden ser asumidas por operadores que, como única opción, pueden plantearse dichas localizaciones. Mientras que la A-6 sigue siendo “Territorio Comanche” para el sector industrial con nula actividad.

La oferta futura no ha sufrido cambios significativos con respecto al año 2005 debido a que la previsión de proyectos, que teóricamente se implantarían durante el presente 2006, no se han llevado a cabo en el tiempo estimado, por lo que podemos seguir hablando de escasez notoria.

El proyecto “llave en mano” está siendo, desde mediados del año 2005, un recurso cada vez más estimado por los grandes operadores que son capaces de controlar sus tiempos de entrega con sus clientes. Cobran especial fuerza los desarrollos de gran envergadura y los proyectos de “cross docking”. Estos últimos han experimentado un incremento exponencial, tanto en cifras de venta como de alquiler de edificio construido, llegando hasta los 96 euros/m2/año en rentas. El impulso se debe a las características singulares de los proyectos y los bajos consumos de suelo.

Los precios han sufrido una aceleración importante en radios inferiores a los 30 km de Madrid, llegando a máximos en cifras de venta de 1.500 euros/m2 y mínimos de 780 euros/m2, Las rentas han sufrido importantes incrementos en las proximidades a la capital de España, con máximos de 85 euros/m2/año y mínimos de 50,4 euros/m2/año en el límite de la Comunidad. Para distancias superiores, los precios han sufrido igualmente incrementos pero los más significativos los encontramos en la A-4 donde a 40 km de la capital nos encontramos rentas máximas de 50 euros/m2/año.

Las conclusiones que podemos extraer parten de la premisa de la existencia de escasez de suelo y de plataformas logísticas disponibles, lo cual produce un incremento de los precios de suelo disponible y de los proyectos en construcción. Este hecho revierte directamente, y de forma acusada, en el operador logístico, quien realiza la búsqueda de nuevas ubicaciones en provincias limítrofes donde existe más facilidad y precios más competitivos.

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