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La pequeña y mediana industria representa el 80% de la demanda industrial de Barcelona

15/04/2006

Según se desprende del último informe de Jones Lang LaSalle.

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La consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle ha presentado su último informe sobre el mercado industrial de Barcelona, del que se desprende que en todas las áreas industriales de la ciudad condal y su zona de influencia, la pequeña y mediana industria (pyme, entre 300 y 1.000 m2) actúa como motor del mercado, representando el 80% de la demanda.

Según los datos de la consultora, el precio de alquiler por m2 continua con la ligera tendencia al alza de los últimos años. Una de las causas principales apuntadas es la escasez de suelo, lo que se traduce en la poca disponibilidad de producto de calidad. Por otra parte, en las mejores áreas de la zona urbana, los precios máximo de alquiler se sitúan en los 8,5 euros/m2/mes.

En cuanto a los precios de venta, éstos están entre 1.100 y 1.800 euros/m2, con máximos muy concretos y localizados en áreas como la Zona Franca, el polígono Pedrosa o Almeda. Aún sí, a pesar de la presión al alza en los precios, Jones Lang LaSalle apunta que los propietaros siguen siendo flexibles, ya que la tipología de oferta sigue sin adaptarse a las necesidades de la demanda, en especialen la periferia de Barcelona (Cornellá, Badalona, Montcada, L’Hospitalet, etc.), donde la demanda es más alta.

La tendencia actual es pasarse al alquiler para poder invertir en I+D y contar así con más liquidez, aunque la consultora apunta que, mientras que las multinacionales van al alquiler en primera opción, las empresas nacionales siguen aún apostando por la propiedad.

Por lo que respecta a la oferta, los promotores siguen desarrollando proyectos de pequeñas y medianas superficies, aprovechando al máximo las posibilidades de edificabilidad, lo que se traduce en un encarecimiento del producto final. Aún así, la normativa de edificabilidad no concuerda con las necesidades de demanda y continúa la escaez de proyectos factibles para los promotores.

Jones Lang LaSalle destaca también la escasez de la oferta de almacenes logísticos en las proximidades de Barcelona o junto a las principales vías de comunicación cercanas a la ciudad. En la denominada 1ª corona, caracterizada por la poca disponibilidad, se encuentran también naves residuales de segunda mano o nuevas pequeñas promociones con un máximo de 3.000 m2. Debido a la falta de suelo, predomina la nave pequeña y mediana, puesto que se adapta mejor a la demanda actual. El poco suelo que va saliendo tiende a desarrollarse como parques sectoriales o empresariales pero en todo caso son casos concretos y contados.

En cuanto a la 2ª corona, predominan las grandes industrias, además de la industrial local tradicional. La parte sur cuenta con una altísima ocupación frente a la zona centro, que está en vías de desarrollo.

Finalmente, Jones Lang LaSalle ve en la 3ª corona nuevas alternativas de suelo industrial. La ampliación o creación de nuevos polígonos industriales, que responde a las necesidades de la industrial local, ofrece además nuevas oportunidades para la gran industria y las plataformas logísticas a precios más competitivos que las dos coronas anteriores.

En lo que concierne a la demanda, Jones Lang LaSalle percibe un estancamiento, como consecuencia de su propia escasez de oferta de calidad, de la elección de inmuebles en compra, en detrimento del alquiler, y de una clara preferencia por la proximidad, sin considerar a fondo los costes que pueda generar el alejamiento.

Aún así, en los últimos meses se detecta además un repunte en la demanda de alquiler, debido a la imposibilidad de encontrar producto de calidad a precios asequibles en zona Prime y por las previsiones en el auge progresivo de los tipos de interés.

Sin embargo, a pesar que la pequeña y mediana industria actúe como motor del mercado, se observa dentro del segmento de gran superficie un incremento de la demanda bastante sustancial, debido al auge en la demanda logística. Como ejemplo, Jones Lang LaSalle apunta al caso del nuevo centro logístico de 62.000 m2 de la multinacional Frans Maas en el polígono Molí de la Bastida en Rubí, o Ikea, que ha empezado ya la construcción de su nuevo centro en Palau de Reig, que respone a una ampliación de 120.000 m2 de su actual central.

Suelo industrial

En lo que se refiere específicamente a este mercado, Jones Lang LaSalle apunta que la liberalización de suelo por parte de organismos públicos también continua siendo insuficiente en las zonas próximas a la ciudad, donde precisamente se concentra la mayor parte de la demanda.

Además, las normas urbanísticas de edificabilidad no coinciden tampoco con las exigencias de la demanda, lo que provoca un desajuste en el mercado. Asimismo, la subida de precios producida en los ultimos años en el mercado industrial de Barcelona ha sido constante, a causa principalemente de la falta de suelo. Al igual que en el caso de las naves industriales, existe mayor oferta de suelo cuanto más lejos de Barcelona, como por ejemplo en la zona de Lleida.