A medida que la confianza regresa al mercado inmobiliario, el sector se enfrenta a una serie de cambios fundamentales que determinarán su futuro

‘Building the future’, tendencias con mayor impacto en la inversión y la promoción inmobiliaria futura

Redacción Interempresas15/12/2014
La inversión inmobiliaria se enfrenta a una serie de cambios fundamentales que van a dar forma a su futuro. Si bien muchas de las tendencias son evidentes, se suele subestimar hasta qué punto el sector inmobiliario habrá cambiado en 2020. El Informe ‘Real Estate 2020, construyendo el futuro’ elaborado por PricewaterHouseCoopers (PwC) establece cómo cambiará el paisaje operativo para los gestores de activos y explica cómo los principales actores del sector deben prepararse para afrontar los retos del futuro y convertirlos en ventajas competitivas. El informe incluye una serie de predicciones y directrices para que los inversores inmobiliarios puedan preparar sus modelos operativos, personas y procesos y afronten con éxito el futuro. En el siguiente artículo se resumen algunos de los principales puntos del informe.

De cara al año 2020 y en adelante, el sector de la inversión inmobiliaria afrontará rápidos cambios económicos y sociales que transformarán el entorno. Si bien la mayor parte de estas tendencias ya son evidentes, existe una actitud natural a infravalorar sus consecuencias de cara al futuro. Dado que el sector inmobiliario es un negocio caracterizado por unos prolongados ciclos de desarrollo —desde la planificación a la construcción suelen transcurrir varios años— ahora es el momento de empezar a planificar estos cambios.

Los altos precios de la energía, el cambio climático y la regulación pública ya están haciendo que la sostenibilidad escale puestos entre las prioridades del mercado inmobiliario, pero para el año 2020, su impacto será aún mucho mayor. La tecnología ya está teniendo un efecto disruptivo en los fundamentos económicos del sector inmobiliario, y en el año 2020 habrá redefinido completamente sectores enteros.

Seis predicciones para el año 2020 y en adelante

El dinámico panorama inmobiliario generará una serie de implicaciones significativas para la comunidad de inversión inmobiliaria, tal y como ponemos de manifiesto en los siguientes puntos y describimos con mayor detenimiento en el tercer apartado ‘Consecuencias para las estrategias inmobiliarias’.

  1. La oferta internacional de activos inmobiliarios en el que poder invertir crecerá de forma significativa, derivando en una enorme expansión de las oportunidades, sobre todo en las economías emergentes. El crecimiento de la población mundial y el incremento del PIB per cápita motivarán esta expansión. Para el año 2020, los activos inmobiliarios en los que poder invertir habrán aumentado en más de un 55% en comparación con el año 2012, según las previsiones elaboradas por PwC. Con posterioridad esta base de activos crecerá en una proporción similar durante la década siguiente.
  2. Las ciudades de mayor crecimiento presentarán una amplia gama de oportunidades en términos de riesgo y rentabilidad. Las ciudades presentarán oportunidades que irán desde activos inmobiliarios core de bajo riesgo y baja rentabilidad, hasta oportunidades de alto riesgo y alta rentabilidad en las economías emergentes. Se producirá la mayor migración social de todos los tiempos - fundamentalmente en las economías emergentes - lo cual motivará el mayor crecimiento de la construcción jamás experimentado.
  3. La sostenibilidad y la innovación tecnológica serán palancas fundamentales. Todos los edificios tendrán que ser objeto de una certificación de 'sostenibilidad', mientras que las nuevas promociones tendrán que ser 'sostenibles' en su sentido más amplio, proporcionando a sus ocupantes unas agradables zonas en las que vivir. La tecnología generará un efecto disruptivo en los fundamentos económicos del sector inmobiliario, provocando que determinadas tipologías de activos pasen a ser obsoletos.
  4. Colaborar con los gobiernos será aún más importante. Los gestores inmobiliarios, la comunidad inversora y los promotores tendrán que establecer alianzas con las administraciones públicas para reducir el riesgo de que sus planes resulten económicamente inviables. En muchos países emergentes, los gobiernos tomarán la iniciativa desarrollando infraestructuras e inmuebles urbanos.
  5. La competencia por los activos prime se intensificará aún más. La riqueza generada recientemente a través de las economías emergentes intensificará la competencia en el segmento de los activos prime; la comunidad inversora tendrá que concebir planteamientos transversales para poder conseguir unas rentabilidades atractivas. Para ello, puede que tengan que promover activos en economías emergentes de rápido crecimiento pero de mayor riesgo, o especializarse en subsectores de mayor crecimiento, tales como la agricultura o sectores relacionados con la jubilación, etc.
  6. Surgirá una amplia gama de nuevos riesgos. El riesgo por el cambio climático, los rápidos cambios de comportamiento y el riesgo político serán fundamentales. Para poder prepararse para estas implicaciones, los inversores inmobiliarios tendrán que asegurarse de que cuentan con las capacidades y las cualidades adecuadas, tal y como se describe en el cuarto apartado ‘Factores de éxito’.
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La ‘sostenibilidad’ transforma el diseño de los edificios y las promociones

Para el año 2020 es probable que todos los edificios de las economías avanzadas deban contar con algún tipo de certificación de sostenibilidad. Y lo que es más importante, el concepto de la sostenibilidad se habrá ampliado y significará crear ‘lugares’ en los que la gente pueda disfrutar de su vida y del trabajo. De este modo, los nuevos proyectos urbanísticos se diseñarán con espacios verdes, una óptima calidad del aire, espacios para el entretenimiento y los encuentros sociales, etc.

Para los gestores de activos inmobiliarios, esta tendencia hacia una mayor sostenibilidad en el diseño de los edificios presenta oportunidades y riesgos. Si bien es cierto que el precio de venta de estos activos refleja las credenciales de sostenibilidad de los edificios hasta cierto punto —a través de la denominada ‘prima de sostenibilidad’— actualmente esto se limita a ciertos tipos de activos inmobiliarios prime en las economías avanzadas. Si la presión para incrementar la ecoeficiencia de los edificios sigue creciendo a un mayor ritmo del previsto actualmente por el mercado, en ese caso muchos edificios podrían sufrir un importante ‘descuento’ por la ausencia de credenciales sostenibles.

Por otra parte, de cara a 2020, el reacondicionamiento de edificios existentes para mejorar su rendimiento resulta económicamente costoso, ¿pero qué sucederá con el valor de sus activos si no se acometen estas mejoras? ¿Y seguirá subiendo la prima de sostenibilidad o existe el riesgo de burbuja al respecto? Es probable que se haga un mayor énfasis en el ciclo de vida total del valor del activo.

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El efecto de la tecnología

La tecnología está llegando por fin al sector inmobiliario. Para el año 2020, habrá alterado los fundamentos económicos de subsectores enteros del sector, y habrá cambiado la forma en que operan los promotores inmobiliarios y la comunidad inversora. Y lo que resulta aún más sorprendente, la necesidad de espacio físico ya se está reduciendo en la mayor parte de los subsectores inmobiliarios y es probable que la necesidad de espacios de trabajo siga esta misma tendencia, alterando los fundamentos económicos del sector inmobiliario en gran medida. De 2020 en adelante, la generación que ha crecido en el mundo digital dominará el gasto destinado al consumo y la cultura del trabajo. Las redes sociales ayudarán a las personas a determinar dónde y cómo quieren vivir, trabajar y disfrutar de su ocio. Al mismo tiempo, la reducción de las barreras tecnológicas hará que las compras online cobren un atractivo a un mayor, quizá gracias también a la entrega de productos mediante drones con todo lo que ello comporta respecto al sector logístico y de transporte.

En el caso de los promotores inmobiliarios, los avances tecnológicos harán que los edificios ecoeficientes sean más prácticos. Las tecnologías que impulsan los electrodomésticos, contadores y sistemas de gestión de edificios inteligentes, así como la gestión de distribución integrada y la gestión de energía de las ciudades son cada vez más avanzados y más asequibles. La tecnología tiene incluso el potencial de transformar las propias actividades de los gestores de activos inmobiliarios, ya que harán más sencillo el uso de tecnologías de ‘movilidad’ que facilitarán el teletrabajo, al tiempo que también incorporarán técnicas de gestión de información como el almacenamiento de datos. Dado que el sector inmobiliario es un negocio en el que un reducido número de personas gestionan una gran cantidad de información (relativos a los inquilinos, edificios, etcétera.) cabe esperar que se produzca un incremento significativo en el uso del análisis avanzado de datos.

De cara al año 2020, los actores del sector inmobiliario deberán comprender con todo detalle cómo está afectando la tecnología a su sector.

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Tecnología y sostenibilidad deben formar parte en la valoración de los activos

Los rápidos cambios con los que se produce la aplicación de las tecnologías digitales seguirán cambiarán el tipo de demanda de espacios en el futuro y la comunidad inversora aprenderá a utilizar los datos inteligentes que tienen a su disposición para añadir valor a sus servicios. A través del seguimiento de la información disponible sobre sus inquilinos, los propietarios de los inmuebles podrán valorar la demanda y tomar mejores decisiones de inversión. El avance y la omnipresencia de las tecnologías también acelerarán la transformación ‘sostenible’ de los edificios. A medida que se reducen los costes que comportan las mejoras del rendimiento medioambiental de los edificios en sintonía con el menor coste de las innovaciones tecnológicas, como es el caso de los paneles solares o los sistemas eficientes de calefacción, los inquilinos exigirán estas mejoras y estarán dispuestos a pagar una prima por ellos. De igual manera, exigirán unos espacios diseñados con una óptima calidad de aire y abundante luz natural.

Desde un punto de vista operativo, la gestión inmobiliaria dispone de una infraestructura relativamente baja en tecnologías. Esto lo demuestra, por ejemplo, el hecho de que sólo el 40% de los gestores de activos se muestren activamente operativos en las redes sociales, aparte de tener su propio sitio web25. Para el año 2020, la tecnología se habrá convertido en un factor fundamental que impulsará la relación con el cliente, la minería de datos para obtener información sobre clientes y potenciales clientes, la eficiencia operativa y las obligaciones de información tributaria y regulatoria. Además, las exigencias de los clientes con respecto a la disponibilidad de unas soluciones integradas, adaptadas y sin fisuras sólo podrán satisfacerse mediante un mejor uso de las tecnologías. Esto exigirá unos espacios totalmente comunicados y tecnológicamente bien dotados.

A medida que se reducen los costes de las mejoras del rendimiento medioambiental de los edificios en sintonía con el menor coste de las innovaciones tecnológicas —como paneles solares o sistemas eficientes de calefacción— los inquilinos exigirán estas mejoras y estarán dispuestos a pagar una prima por ellos

El capital inmobiliario, centro de todas las miradas en el sector financiero

El capital privado desempeñará un papel fundamental a la hora de financiar las crecientes y cambiantes necesidades inmobiliarias y también sus infraestructuras de apoyo. De la misma manera que los gestores de activos, los fondos inmobiliarios y los fondos soberanos se dan cuenta de que los activos bajo su control no dejan de crecer, los gobiernos tendrán unas necesidades cada vez mayores de capital para financiar sus proyectos urbanísticos. El capital inmobiliario privado se convertirá en un aliado importante para los gobiernos. PwC estima que el sector de la gestión de activos, en su sentido más amplio, experimentará un crecimiento de sus activos bajo gestión que alcanzará los 101,7 mil millones de dólares en 2020, en comparación con los 63,9 mil millones de dólares actuales. Por otra parte, y según sus cálculos, la base de inmuebles de categoría de inversión institucional crecerá más de un 55% desde los 29,0 mil millones de dólares en 2012 hasta los 45,3 mil millones de dólares en 2020, y posteriormente podría crecer hasta los 69,0 mil millones en 2030. Asimismo, el capital privado ocupará una parte del vacío dejado por los bancos y las aseguradoras como resultado de las regulaciones que les exigen una reducción de su exposición en el sector inmobiliario.

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Los estudios muestran que los inversores institucionales están incrementando sus asignaciones en el sector inmobiliario. En un estudio de inversores institucionales que gestionan activos por valor de 1,9 mil millones de dólares, el 72% de ellos afirmaba que existía una mayor probabilidad de invertir en activos inmobiliarios que en ninguna otra categoría de activos en 2013.

Consecuencias para las estrategias inmobiliarias

El cambiante panorama del sector traerá unas importantes consecuencias para la inversión y promoción inmobiliaria de activos, pero también cambiará el perfil de las oportunidades de inversión. Las organizaciones inmobiliarias tendrán que adaptarse pronto para sobrevivir y prosperar en este entorno.

El mercado inmobiliario aumentará de tamaño y será cada vez más global. Tal y como hemos mencionado anteriormente en el presente informe, prevemos que los activos inmobiliarios de categoría institucional aumentarán en más de un 55% desde los 29,0 mil millones de dólares en 2012 hasta los 45,3 mil millones de dólares en 2020, según nuestros cálculos; posteriormente, esta base de activos continuará creciendo hasta los 69,0 mil millones de dólares en 2030. Para la comunidad inversora en el sector inmobiliario, esta expansión generará una mayor gama de oportunidades. Asimismo, aparecerán una serie de subsectores temáticos que podrán aprovecharse a escala global. Ya están surgiendo operadores especializados en ámbitos como la agricultura, la educación, los complejos residenciales para jubilados, los centros comerciales de alta gama y promociones urbanísticas de nueva creación. En el futuro, estos subsectores estarán cada vez mejor asentados. Las economías de escala también cobrarán una importancia mayor. Algunos de los grandes gestores globales de la actualidad pasarán a convertirse en megagestores, con una sólida presencia en todas las geografías y canales. Algunos de estos megagestores crecerán también de manera no orgánica mediante la adquisición de gestores de menor tamaño con unos sólidos conocimientos en determinados mercados o segmentos inmobiliarios.

Pero el sector inmobiliario es un negocio en el que los conocimientos locales son fundamentales. Por tanto, siempre habrá espacio para los actores locales y nicho. Y aquellos megagestores que pierdan de vista la importancia del conocimiento local padecerán las consecuencias de ello.

En el futuro, los actores del sector inmobiliario necesitarán un mayor grado de conocimientos especializados en sus propias áreas de actuación y lugares de actividad, así como una mayor capacidad de análisis para identificar las tendencias de inversión en una fase más temprana de cada mercado

Algunas conclusiones…

Nos encontramos en un momento de gran interés para el sector inmobiliario. El capital privado presenta una altísima demanda para acometer inversiones y proyectos de promoción inmobiliaria, al tiempo que se intensifica la competencia por encontrar activos prime. Nunca antes había sido tan importante contar con los conocimientos locales, la experiencia especializada y unas sólidas relaciones con los gobiernos. De cara al año 2020, serán los gestores inmobiliarios y los inversores que tengan la visión adecuada para anticipar las tendencias emergentes a medio plazo y prepararse para ellas los que tengan un mayor éxito. Los gestores que cosechen los mayores éxitos en 2020 ya habrán empezado a definir sus respuestas a algunas o todas las tendencias que evolucionan a gran velocidad y que se describen en el presente informe.

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