El mercado de naves industriales en Cataluña inicia su recuperación

Según informa la consultora inmobiliaria Forcadell, pese a que empiezan a notarse en el sector inmobiliario los primeros signos de optimismo que transmite la economía española tras varios años de crisis económica, el mercado de naves industriales en alquiler no está experimentando un aumento tan considerable de demanda y de operaciones como otros segmentos como el residencial, el de retail o el de oficinas. Aun así, las demandas cursadas para naves industriales en alquiler en el territorio analizado han crecido un 2,6% este primer semestre respecto al mismo período del año anterior.

Aunque las cifras todavía no reflejan un despegue extraordinario del mercado industrial, según el informe de la consultora catalana hay empresas extranjeras que están valorando la implantación en el corto o medio plazo en Cataluña, aunque éstas se realizarán de forma paulatina, ya que, pese a que existe un clima de optimismo en el mercado, las operaciones se han visto aplazadas esta primera mitad del año. Por otro lado, si en semestres anteriores se destacaba la abundancia de demandas que tenían como objetivo la renegociación de rentas y la reducción de espacios, durante esta primera mitad del ejercicio 2014 está empezando a percibirse en el mercado de alquiler de naves una demanda para la ampliación de superficies. Forcadell asegura que si en períodos anteriores predominaban las operaciones para reducir costes, en esta primera mitad del ejercicio han sido mayoritarias las demandas con proyección expansionista. Asimismo, cabe recalcar un importante aumento de las peticiones de arrendamiento en primera corona.

En cuanto a la demanda de compra, tal y como afirma Forcadell, la mejora de la situación económica y la perspectiva de crecimiento empresarial a medio plazo han propiciado un creciente interés en la compra de naves industriales por parte de usuario final. Así como esta sensación de optimismo todavía no se ha traducido en un incremento reseñable de la demanda de alquiler, en el caso de la venta, las cifras tan bajas registradas en los últimos años hacen que una recuperación moderada del sector haga crecer de forma exponencial respecto a períodos anteriores las demandas y el número de operaciones cerradas.

Según informa la consultora, se percibe un incremento de la demanda por parte de usuario final y un aumento de las operaciones en venta cerradas en el mercado. La mejora de la situación económica hace que las empresas empiecen a atreverse a acceder al mercado de compra y a hipotecarse a 15 años. Esta mejora de la situación del mercado de compra no se entendería sin el papel decisivo que están llevando a cabo las entidades financieras. Si en períodos anteriores el acceso al crédito estaba totalmente restringido, los bancos han empezado a invertir y a facilitar el acceso al crédito, hecho que está favoreciendo que la demanda de compra latente se esté ejecutando.

Mercado de naves industriales en alquiler.

En cuanto a la disponibilidad, el stock de naves industriales disponible en alquiler en el territorio analizado, para Forcadell, ha experimentado gran estabilidad en esta primera mitad de 2014. En primer lugar, la demanda y el número de operaciones se han mantenido estables, por lo que no se han producido grandes reducciones de superficie disponible. Por otro lado, cada vez se producen menos escenarios de cierre de empresas por disminución de la actividad y menos desahucios que semestres atrás provocaban una gran entrada de producto en el mercado.

El producto en zona prime de calidad y de gran superficie ha disminuido en este semestre, indica Forcadell. Y es que en esta zona, las naves industriales adecentadas, adecuadas a normativa y a precio de mercado tienen una rápida salida. Este tipo de producto es escaso desde hace algunos semestres en primera corona, ubicación donde no se percibe actividad promotora. La promoción de naves industriales modernas y a precios competitivos podría ser una oportunidad en zona prime debido a la escasez de este tipo de producto y a la gran demanda existente, aunque hay un problema de disponibilidad de suelo.

La situación es distinta en cuanto a la disponibilidad de naves industriales en venta. Según afirma la consultora catalana, el comportamiento con tendencia al alza que está experimentando el mercado de naves industriales en venta en Cataluña, donde se están cerrando más operaciones que en semestres anteriores y donde la ratio entre demandas cursadas y compras ejecutadas ha sido positiva este semestre, ha provocado una pequeña caída, cercana al -10%, del stock disponible en el territorio analizado. El mercado de naves en venta en el territorio analizado, en una tendencia que se puede ir agudizando en los próximos semestres si el ritmo de contratación crece, tiene una importante falta de producto adecentado, de gran superficie y a precio de mercado, circunstancia que se agudiza en la zona prime. El mercado de venta está sufriendo, por lo tanto, una falta de entrada de producto que se produce, principalmente, por dos motivos: en primer lugar, las empresas o las patrimoniales que han tenido durante la crisis la necesidad de vender sus activos lo han hecho ya en los últimos años. Por otro lado, las entidades financieras están introduciendo en el mercado, en su gran mayoría, productos antiguos, desactualizados a nivel de normativa y en zonas poco consolidadas, inmuebles que no corresponden a la demanda de calidad registrada, sobre todo, en zona prime, asegura Forcadell.

Tras varios semestres de caídas continuadas de los precios de alquiler de naves en Cataluña, donde se alcanzaron valores inimaginables en el inicio de la crisis del sector, las rentas han alcanzado el suelo, según Forcadell, en una parte representativa del territorio analizado. Los períodos de grandes descensos han quedado atrás y la estabilidad de precios empieza a ser una realidad que se palpa, sobre todo, en las zonas más consolidadas del mercado industrial catalán. Los precios han alcanzado ya niveles por debajo de los cuales no es rentable el arrendamiento de los activos, por lo que se ha alcanzado la estabilidad de rentas incluso sin que el incremento de las demandas y de las operaciones cerradas sea extraordinario.

En algunas zonas muy localizadas de primera corona, incluso, los precios han experimentado pequeñas subidas este semestre, aunque es necesario hablar siempre de estabilidad en los precios de alquiler, en ningún caso de una recuperación manifiesta del mercado. Según el informe de la consultora, en el Barcelonès, la renta media en el primer semestre se ha situado en los 3,49 €/m², cifra que supone, aproximadamente, un incremento del 1,95% intersemestral. El precio de alquiler de una nave industrial en el Baix Llobregat, por su parte, está en torno a los 2,60 €/m² y el incremento intersemestral de las rentas experimentado se sitúa en el 0,97%.

Si bien es cierto que en semestres anteriores se destacaban las importantes caídas de los precios de venta en Cataluña, cabe recalcar que la estabilidad de los valores de las naves está próxima a alcanzarse y han estado a punto de tocar suelo en algunas comarcas durante este primer semestre del año. La desaceleración de las caídas se producirá de forma más paulatina que en el mercado de alquiler, pero es necesario destacar que las bajadas de los precios de venta se han situado en torno al -1% intersemestral en todas las comarcas. Tal y como afirma Forcadell, las caídas interanuales han sido más discretas que en períodos anteriores y se sitúan alrededor del -4%.

El precio para una nave en venta en la comarca del Barcelonès se sitúa actualmente en torno a los 653 €/m² lo que supone una caída semestral del -1,62% y un descenso interanual del -7,87%. En el Baix Llobregat, por su parte, la caída intersemestral se ha situado en el -1,33%, alcanzando una nave para la venta en esta ubicación un precio de 547 €/m².

Según Forcadell, el mercado de solares industriales en Cataluña continúa atravesando dificultades y la demanda sigue sin dinamizarse. Tal y como se mencionaba en informes anteriores, todavía sigue siendo más rentable en muchos casos, debido a los bajos precios que han alcanzado las naves industriales, comprar una nave ya construida y adecuada a normativa que adquirir un solar para construir un inmueble. Éste es el principal escollo que está atravesando el mercado de solares en Cataluña. No obstante, en este semestre se han producido operaciones de compra por parte de usuario final. Estas operaciones de venta de solares han sido realizadas por empresas que no encontraban en el mercado naves ya construidas que se adecuaran a sus necesidades concretas a nivel de ubicación, dimensiones o características, afirma la consultora.

El mercado de solares industriales en Cataluña continúa siendo uno de los más afectados por la crisis del sector inmobiliario y los precios están todavía tensados a la baja en todo el territorio analizado. Así como en materia de naves industriales la estabilidad de precios está cercana, sobre todo en operaciones de alquiler, los precios de los solares todavía registrarán, para Forcadell, algunos semestres de caídas, aunque más matizadas que en períodos anteriores. Concretamente, las caídas interanuales de los precios de solares en toda Cataluña superaron a finales de 2013 el 10%. Los descensos interanuales en este primer semestre respecto al mismo período del año anterior, por contra, han sido más matizadas y se sitúan ahora, de media, en torno al 7%.

Tal y como asegura el Informe de Mercado, en zona prime, los precios de los solares siguen siendo muy altos y no incentivan la iniciativa promotora. Concretamente, en el Barcelonès el precio de un solar industrial alcanza los 286€/m². Por su parte, en el Maresme los precios medios han alcanzado este semestre los 195€/m².

Inversión

La inversión en el mercado industrial no ha experimentado las escaladas que se han producido en este último semestre en sectores como el de retail o el de oficinas, pero se confirma el pequeño repunte de la voluntad de invertir en naves industriales en Cataluña que se apuntó en el anterior informe de Forcadell. Lo cierto es que existe demanda inversora en el territorio analizado, sobre todo en primera corona, pero el número de oportunidades en estas ubicaciones consolidadas es escaso.

Según Forcadell, en materia de naves industriales, por lo tanto, existen pocos productos atractivos para la inversión, aunque cuando éstos aparecen tienen una rápida salida. En materia de naves logísticas, por otro lado, sí existe una actividad inversora notable y más dinámica que en el mercado de naves industriales y los principales fondos de inversión especializados en este sector tienen intención de comprar activos o los han adquirido ya en este período.

El mercado de inversión en naves industriales, pese a la falta de producto atractivo disponible, es visto como una buena oportunidad ya que los bajos precios alcanzados actualmente y la tendencia alcista de éstos auguran plusvalías de más de un 50% en los próximos 3 o 5 años. El mercado industrial ha estado tan mermado en los últimos años que un escenario de futura recuperación provocará la revaloración de los activos para aquellos que tengan la posibilidad de adquirir productos en las ubicaciones más consolidadas a precios de oportunidad, asevera la consultora en su informe de mercado.

El mercado logístico en Cataluña, según Forcadell, continúa protagonizando operaciones y sigue posicionándose, dentro del mercado industrial, como uno de los sectores más dinámicos y que está aglutinando más inversión, sobre todo de procedencia extranjera. Este primer semestre de 2014 se ha llevado a cabo una contratación total de 104.000 m², aunque es importante señalar que la gran mayoría de estas contrataciones corresponde a escenarios de reubicaciones de sedes logísticas. El objetivo de las compañías continúa siendo aprovechar las bajas rentas actuales para posicionarse en primera corona, bajando los costes gracias a la agrupación de espacios o, simplemente, cambiando de emplazamiento para mejorar las condiciones. Las operaciones, un semestre más, no corresponden a episodios de ampliación motivadas por un dinamismo explícito del mercado, asegura la consultora.

En cuanto a la zonificación de estas operaciones, cabe recalcar que la mayoría de éstas se ha realizado en primera y segunda corona según zonificación de Forcadell, emplazamientos que están recibiendo la mayoría de demandas en una voluntad de acercarse a los principales núcleos logísticos, prohibitivos en momentos de bonanza económica. En tercera corona, espacio que ha recibido pocas peticiones de superficie logística este semestre, sólo se han cerrado dos operaciones (20.000 m² en Vilarrodona y 6.500 m² en Celrà).

Gerard Plana, director del departamento Industrial – Logístico de Forcadell, nos comenta los principales datos del informe

Según el último informe de Forcadell, se están registrando ampliaciones de espacios en alquiler y la compra-venta también está repuntado. ¿De qué tipo de naves se trata principalmente?

En el caso de alquiler, son naves en buen estado de conservación y que cumplen normativa PCI. También es importante que estén ubicadas en polígonos con buenos accesos para tráfico rodado y transporte público.

La venta no sigue un patrón concreto. Podemos decir que la mayor parte de la demanda compradora está centrada en la 1ª y 2ª corona de Barcelona pero no podemos hablar de una gran cantidad de demanda sino más bien de operaciones puntuales llevadas a cabo por usuarios finales (no inversores), y precisamente en este punto creemos que reside la clave del cambio de tendencia. Hasta hace un año aproximadamente las ventas a usuarios finales eran prácticamente inexistentes y los únicos que compraban eran inversores. El incremento de operaciones y demanda del usuario industrial es signo de que hay más confianza en la economía y en la estabilidad de los negocios.

En cuanto al segmento logístico la demanda en alquiler exige naves de última generación y que cumplan toda la normativa. La demanda en venta es básicamente de inversores y se demandan inmuebles en rentabilidad en las dos primeras coronas de Barcelona, con accesos rápidos a principales carreteras.

¿En qué zonas se ha registrado más movimiento?

La zona más demandada continúa siendo la primera corona de Barcelona, principalmente Barcelonés y Baix Llobregat Sur. En cuanto a logística, las dos primeras coronas de Barcelona, (hasta km 40) registran la mayor parte de las operaciones, aproximadamente 77.000 m² de los 104.000 m² totales contratados este semestre.

¿Queda todavía superficie disponible en lo que se conoce como zona prime? ¿Cuáles son las características de estas naves?

Evidentemente aún queda disponibilidad en la primera corona (15 km de Barcelona) ya que tampoco estamos hablando de una clara recuperación del segmento inmologístico. Sí podemos decir que en los últimos meses ha bajado la disponibilidad de superficies medianas (en torno a los 7.000 m²). Esta zona dispone de naves en normativa y aptas para la actividad logística ya que están principalmente en manos de inversores institucionales con capacidad económica para adaptar constantemente las naves a la normativa vigente.

¿Qué demanda actualmente el usuario final de naves para optar por una u otra oferta?

La clave está en el precio. Es decir, evidentemente demanda localización y características constructivas óptimas, pero el precio sigue marcando cualquier tipo de decisión.

Para finalizar, ¿creen que esta situación positiva se mantendrá en el tiempo o bien ha sido fruto de una situación puntual?

Venimos de una situación de profunda crisis que pocos habíamos vivido antes y es muy pronto para decir que esta situación se mantendrá. En el segmento industrial no hay un gran repunte de operaciones con lo cual tampoco hablamos de euforia ni nada parecido. Simplemente una leve mejoría que, esperamos, sea el principio de una lenta recuperación.

Sí es verdad que tenemos la percepción de que las rentas han tocado suelo en el segmento logístico. Las propiedades en la primera corona mantienen los precios aunque las naves estén vacías varios meses. En la segunda corona las naves en normativa sitúan las rentas entre 3 y 4 €/m²/mes desde hace ya varios semestres. La tercera corona (a partir del km 40) es la que más está sufriendo ya que prácticamente no hay operaciones.

En cuanto a ventas, es verdad que el reciente apoyo de las entidades financieras a la compra de inmuebles es un factor clave para que éstas empiecen a producirse. La confianza del sector industrial en la economía ha aumentado y esto se percibe cuando hablas con los clientes. También hay una sensación de que los precios ya no van a bajar más puesto que ya se están produciendo ventas. Si esto es el principio de la recuperación es un interrogante pero sí que tenemos la percepción de que, por fin, hemos tocado fondo.