La contratación de espacio logístico mejora en Madrid y Valencia, y frena su descenso en Barcelona

El mercado logístico podría estar iniciando un cambio de ciclo como certifica el comportamiento de la contratación en las principales plazas del país. Según los datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, en Valencia la contratación ha superado la media histórica en 2013 y primer trimestre de 2014, en Madrid la absorción se ha beneficiado de la vuelta de las grandes operaciones y en Barcelona se ha frenado el descenso de espacio contratado. Las rentas de las mejores naves se mantienen estables en todas las plazas desde hace varios trimestres lo que, unido a la ausencia de nuevos desarrollos, permite prever posibles incrementos para finales de 2014.

Aprovechando el marco del Salón Internacional de la Logística y de la Manutención (Sil) celebrado en Barcelona del 3 al 5 de junio, la consultora BNP Paribas Real Estate presentó los datos de su último informe logístico con la participación de Thierry Bougeard, director general de BNP; Jean Bernard Gaudin, director nacional de industrial de BNP; Joaquín Ivars, delegado en Valencia de BNP; Francesc Pretel, director de industrial y logística de BNP en Cataluña; Fernando Corrales, director área industrial y logística de Andalucía y consultor en la capital de BNP; y Juan Carlos Jurado, consultor de industrial y logística en Andalucía de BNP. Todos ellos aportaron su opinión y punto de vista sobre 'El mercado logístico en España'.

“2013 no ha sido un año excelente, pero hay señales de mejora. A pesar de esto, sigo creyendo firmemente en el sector”, afirmó Thierry Bougeard, director general de BNP Paribas Real Estate. Con estas palabras inició su participación en la conferencia.

De izquierda a derecha: Juan Carlos Jurado, Fernando Corrales, Joaquín Ivars y Jean Bernard Gaudin. En pie, Thierry Bougeard, durante su conferencia.

La mejora de la economía desde el verano de 2013 está impulsando el cierre de nuevas contrataciones de espacio logístico en Madrid como certifica la absorción del primer trimestre de este año (103.000 m²), que supera la media de los últimos tres trimestres (44.000 m²). La contratación logística de 2013 fue de 263.000 m², mostrando ya el inicio de este cambio de tendencia con una ligera mejoría respecto al resultado del año pasado (258.000 m²) afirmando la vuelta de las grandes operaciones. Las contrataciones de más de 10.000 m² lograron una cuota alta en el primer trimestre de 2014 situándose en un 30% del total gracias a los nuevos contratos de operadores logísticos y algunas consolidaciones de espacio.

Parque logístico sin cambios

Los proyectos especulativos son inexistentes y los proyectos a medida suman 50.000 m² El parque logístico madrileño cuenta con 6.060.000 m², localizándose el grueso de los edificios en el eje de la A2, que logra una cuota del 67%. El segundo eje en importancia es el de la A4, con un 20%, quedando el resto (13%) para la A42, A3 y A5. Desde 2012 el parque ha permanecido estable en tamaño debido al freno de la promoción que aun espera mejores indicadores del mercado de ocupación. En consecuencia, las naves en desarrollo suman 50.000 m² en dos iniciativas llaves en mano.

Evolución del volumen de contratación en Madrid.

La mínima actividad promotora de los últimos años abre la puerta a incrementos de rentas ‘prime’, lo que podría significar un punto de inflexión en el mercado.

La contratación de espacio logístico ha frenado su descenso en Barcelona durante el primer trimestre de 2014 (62.500 m²) tras el descenso del 19% registrado en 2013 (302.000 m² contratados) otorgando cierta estabilidad en la contratación de 2014 debido a una demanda de espacios más reducidos, concretamente de naves pequeñas y medianas. Aunque la demanda de naves de mejor calidad y ubicación logran una cuota de mercado del 30%. “A final de año, veremos si se justifica la predicción de que Barcelona se igualará a Madrid en contratación logística”, comentó Jean Bernard Gaudin.

Tanto operadores como usuarios finales de la logística mantienen sus estrategias de consolidación de espacio y enfocan su demanda a naves de menos de 5.000 m², con casi dos tercios de las operaciones del primer trimestre. Las zonas más buscadas han sido las de logística portuaria y las de distribución local y regional. Los operadores que deciden trasladar su actividad logística están aprovechando las rentas actuales para disfrutar de nuevos contratos o mejorar ubicación hacia zonas más afines a su actividad. En este contexto ha habido movimientos desde la ZAL del puerto hacia el Arco de Distribución Local y desde el Arco Local hacia el Regional. También ha habido traslados motivados por la entrega de algunas naves a medida, dejando espacio disponible en las zonas del puerto y aquellas aledañas a la ciudad. Las naves más alejadas, en el Arco de Distribución Nacional, son las menos demandadas, atrayendo sólo un 10% de operaciones del T1 2014 y un 12% de las de 2013.

La tasa de disponibilidad ha crecido dos puntos hasta situarse en el 12,3% al cierre del primer trimestre de 2014 a causa de la liberación de espacio de segunda mano y de la entrega de naces proyectadas a medida. En cuanto a los precios, la renta media acumula dos trimestres de subidas manteniéndose constante desde los últimos tres trimestres. “En Cataluña la renta media ha subido y eso es una buena noticia” afirmó Francesc Pretel.

Operaciones por calidad de nave (T1-2014).

Naves tipo ‘A’ con demanda saludable

La buena ubicación y las altas especificaciones técnicas logran una cuota del 30% en 2013 y T1 2014. Los operadores logísticos del área de influencia de Barcelona evitan operar en naves de baja calidad técnica. De esta forma, las naves tipo C solo alcanzaron una cuota del 11% en las operaciones de 2013 y T1 2014. Las más demandas han sido las de tipo B, con una cuota del 60% y el resto (30%) ha correspondido a las de tipo A.

El mercado logístico valenciano se desmarca de la tendencia general del resto de plazas de España superando las medias históricas de contratación anual y trimestral de la zona con 130.000 m² en 2013 y 38.000 m² en el primer trimestre de 2014 de la contratación de espacio logísticos, gracias a la expansión de la actividad de la fábrica de automóviles de Ford en Almussafes, la actividad portuaria y la integración de nuevas actividades de distribución hacia el sur de Francia.

El grueso de estas operaciones ha afectado a naves de tamaño mediano y pequeño debido a que las búsquedas de nave de gran tamaño se están alargando por la escasa oferta. “Hay una carencia de evolución en la oferta en el mercado de Valencia, convirtiéndolo en una situación crítica”, comentó Joaquín Ivars, delegado en Valencia de BNP.

Desde 2010, la tasa de disponibilidad no ha dejado de reducirse en Valencia hasta situarse en el 6,5% actual de Ribarroja o el 6,2% de Almussafes/Sollana, niveles cercanos al umbral de escasez. La renta ‘prime’ no ha incorporado cambios en los últimos doce meses y la renta media de 2013 se ha mantenido estable durante el primer trimestres de 2014. Por esta razón, Joaquín Ivars se atreve a decir que “el retroceso de las estrategias de consolidación de espacio redundará en una absorción positiva y en la consiguiente reducción de la oferta disponible, lo que abre un escenario de posibles incrementos de rentas y de estímulo a la actividad promotora”.

Operaciones por tamaño (T1-2014) en Valencia.

Operaciones centradas en naves de menos de 5.000 m²

La cuota de operaciones en naves de gran tamaño desciende por la reducida oferta de este formato. La mayoría de las operaciones se realizaron en naves de formato mediano o pequeño (66% en 2013 y 75% en T1 2014), en parte, debido a la escasez de instalaciones de gran tamaño. No obstante, existen demandas de naves de más de 10.000 m² que no consiguen producto disponible de forma inmediata, lo cual está alargando los tiempos de búsqueda de espacios ajustados a las exigencias de los usuarios. Históricamente, la zona logística más buscada ha sido la de Ribarroja del Turia, acaparando entre un 65%-75% de las operaciones y de la superficie absorbida. Sin embargo, esta hegemonía viene cambiando desde el año pasado y la zona de Almussafes ha atraído un buen número de demandas, llegando a acaparar cerca de la mitad de transacciones y superficie contratada en 2013 y primer trimestre de 2014.

En opinión de la consultora, para este año el cómputo anual de contratación para 2014 en el mercado de Barcelona será similar al de 2013. Debido a un inicio de año 2014 sin mayor fuerza y a unas demandas existentes, más centradas en el negocio industrial, no se prevé un cierre de año vigoroso en términos de absorción, aunque similar a 2013. En esta medida la tasa de disponibilidad permanecería constante tal como lo harían las rentas. El crecimiento económico permeará más claramente la ocupación logística en 2015 y se espera mayor escasez de superficie logística hacia este año. La promoción especulativa seguirá sin fecha definida de reactivación en el mercado catalán.

En los próximos meses, la consultora prevé que el mayor consumo impacte positivamente en la contratación logística del mercado de Madrid, “e incluso tan pronto como en la segunda mitad de 2014”. Gracias a la mejora de la actividad exportadora, el e-commerce y un mayor gasto de las familias, se prevén incrementos en el take-up y reducción de naves vacías en zonas bien ubicadas como Cosalda, Torrejón de Ardoz, Alcalá y Getafe. Esto presionará las rentas en la segunda mitad de 2014 dando inicio a un nuevo ciclo inmologístico, que podría estimular a cierre de 2014 y 2015, tanto la promoción como la inversión en naves prime y secundarias.

En cuanto al mercado de Valencia, la escasez podría incrementarse en la segunda mitad de 2014 Las demandas en curso permiten esperar un ritmo de contratación similar o ligeramente menor al de 2013. Al mismo tiempo las estrategias de reducción y reagrupación ya no están a la orden del día, lo que redundará en absorción positiva y reducción de la oferta disponible. En este escenario 2014 finalizará con rentas mayores en las zonas más demandadas, lo que representará un estímulo a la actividad promotora. Será posible ver desarrollos paralizados en el periodo 2008-2012 de nuevo en actividad.

Junto a estas perspectivas de futuro y tras lanzar este mensaje de positivismo “esperamos que 2015 sea mucho mejor”, Thierry Bougeard daba por concluida la presentación del mercado logístico español.