En el mercado inmobiliario 2.0, el éxito no dependerá de la elección de los activos adecuados sino también de saber identificar qué mueve al mercado

El mercado inmobiliario europeo espera más y mejor de cara a 2014

Fuente: Price WaterhouseCooper

03/03/2014

La economía europea está creciendo y la incertidumbre política sobre su futuro se reduce. Irlanda parece que mejora y en el sur de Europa todo apunta a que ha pasado lo peor. El capital fluye hacia el continente y resulta más fácil encontrar financiación vía deuda; aunque esto último depende en gran medida de dónde y para qué se requiera la financiación. Estas son algunas de las sensaciones recogidas en el Tendencias del Mercado Inmobiliario – Europa elaborado por Price WaterhouseCooper. A continuación publicamos un resumen de dicho informe, que puede encontrarse íntegro en el site de la consultora.

El riesgo ha dejado de ser una palabra soez. A medida que mejora la economía europea, el sector inmobiliario parece está saliendo del búnker en el que se había metido y se adentra en ámbitos que hace tan sólo un año se habrían considerado intransitables. Capital de todo el mundo están fluyendo hacia Europa y se intensifica la competencia por los mejores edificios en las mejores ubicaciones de las denominadas ‘gateway cities’, esto es, las ciudades que sirven de entrada al país a muchos ciudadanos extranjeros. Ha llegado el momento de mirar más allá de lo obvio y centrar las miradas en otros mercados en donde los precios y las dimensiones de los lotes existentes sean más fáciles de digerir. Y lo que es también importante es que comienza a estar disponible la financiación vía deuda para estos activos.

El cambio de actitud más impactante de todos es la disposición del sector a contemplar inversiones en el sur de Europa y, en particular, en España. El año pasado, Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa catalogaba a España como un mercado a vigilar, pero la transición de “no invertir” a “buena oportunidad” ha sido sorprendentemente rápida.

Ahora bien, el sector inmobiliario europeo mantiene su sobriedad. La dicotomía existente entre ‘asumir más riesgo’ y ‘lo primero, la seguridad’ se hace patente en las puntuaciones otorgadas por los encuestados de Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa en sus perspectivas para 2014. Múnich se sitúa en primera posición en la categoría de inversiones existentes, seguida de Dublín. Asimismo, Dublín ocupa el primer puesto en la categoría de nuevas inversiones, mientras que Madrid, Barcelona y Atenas, que se situaban en los últimos puestos de la clasificación de perspectivas del año pasado, se sitúan en 2014 en mitad de la tabla. Y, curiosamente, a medida que Europa deja atrás la recesión, las prioridades ambientales vuelven a emerger como un factor significativo de la inversión.

Este año, por primera vez, Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa ha formulado al sector una serie de preguntas directas sobre cuestiones de sostenibilidad. Y las respuestas fueron de lo más reveladoras: tres de cada cuatro encuestados incluye la sostenibilidad como factor integrante de su estrategia de negocio.

Algunas de estas cuestiones de sostenibilidad se basan en el empuje promovido por el aumento de la regulación. Pero también existe un factor de demanda al respecto: las empresas ven que la sostenibilidad tiene una sólida lógica empresarial, al mitigar la obsolescencia y atraer inquilinos y capital.

En el mercado inmobiliario 2.0 el éxito no dependerá únicamente de la elección de los activos adecuados y de su gestión óptima, sino también de saber identificar qué mueve al mercado – aspectos demográficos, regulación, tecnologías en constante cambio y estilos de vida que evolucionan.– Tal y como indica uno de los entrevistados del informe de este año, “la captación de valor no depende sólo del ladrillo, también hay que comprender la función del activo inmobiliario”.

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El negocio inmobiliario en 2014. (Es posible que los porcentajes no sumen 100 debido al redondeo). Fuente: Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa 2014.

La batalla por los activos

A medida que los inversores han ido incrementando sus inversiones en el mercado inmobiliario, se ha producido “enorme impulso” del capital que ha ido a parar a los mercados ‘core’ europeos, y que continuará durante 2014. Las consecuencias de este impulso son múltiples y muy variadas.

Los entrevistados y los encuestados citaron expresiones como “burbujas de precios” y “sobrecalentamiento de los mercados” que son sin duda propias de la época anterior a la crisis financiera. Para algunos esto es un síntoma de preocupación y para otros es una oportunidad. “Hemos visto cómo han subido los precios y creo que todavía tienen algo de recorrido, pero tarde o temprano los mercados dejarán de tener sentido. Determinados mercados, como Londres y Alemania, están empezando a llegar a un punto crítico”, afirma el representante de una entidad de crédito. “Algunos de los inversores procedentes de Estados Unidos y Asia están invirtiendo en lotes de activos de grandes dimensiones en mercados a los que posiblemente no les hayan dedicado demasiado tiempo. Siempre se producen errores de cálculo cuando hay tantos inversores en busca de una oferta limitada de activos”.

La previsión elaborada por una consultora internacional con respecto al valor de los activos prime del mercado paneuropeo en 2014 se sitúa en un crecimiento más sobrio del 4% en el caso de las oficinas, del 1% en el segmento industrial y del 4% para los locales comerciales.

Capital a chorros

La inversión directa en el sector inmobiliario europeo se encuentra “prácticamente en los niveles anteriores a la crisis” y este ímpetu se puede atribuir sobre todo a la entrada de capital procedente de los fondos soberanos, principalmente procedentes de Asia. Tanto los entrevistados como los encuestados en el marco de la elaboración del informe manifestaron con total rotundidad que los fondos soberanos siguen manteniendo su dominio a través de los flujos de capital que destinan fundamentalmente a activos core. “Somos optimistas” con respecto al hecho de que estas nuevas fuentes de capital (gran parte de las cuales son ahorros procedentes de los mercados emergentes en donde han conseguido un buen rendimiento) se vean obligados a diversificar y a invertir en el extranjero”, afirma uno de los entrevistados.

“Hay un enorme volumen de capital procedente de Asia que está entrando en Europa”, afirma un gestor de fondos paneuropeos, “y aunque sólo consigas captar una pequeña parte de este capital, en realidad te estás llevando un volumen de dinero muy significativo como gestor de fondos”.

Casi el 80% de los encuestados cree que el capital procedente de Asia Pacífico aumentará durante 2014. La otra gran fuente de capital procede de América y, en este caso dos terceras partes de los encuestados prevén que se produzca un incremento significativo de la financiación procedente de esta región en 2014.

Existen indicios positivos de que este fortalecimiento de los flujos de capital internacionales ha animado también a las entidades nacionales, especialmente en el Reino Unido, que sigue siendo el mercado inversor más grande y de mayor liquidez de Europa.

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Entrada de flujo internacional de capitales al mercado inmobiliario europeo en 2014. Fuente: Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa 2014.

Próxima parada... España

El sentimiento inversor hacia España ha dado un giro extraordinariamente positivo, convirtiéndose en uno de los aspectos más destacados del informe de este año. A las pocas semanas de que la Sareb, el denominado banco malo constituido en este país, comenzara a operar el pasado verano, la llegada de inversores oportunistas a Madrid y Barcelona se convirtió en una auténtica estampida. Para otoño, la transformación del mercado inmobiliario español, pasando de ser la ‘oveja negra’ al ‘mercado estrella’ europeo, ya se había consumado. Todo apunta a que este renacimiento continuará por la misma senda durante 2014.

“Igual que sucedió con Irlanda, hace 24 meses nadie quería saber nada al respecto. Y ahora se ha convertido en el mercado más deseado del sector”, afirma uno de los entrevistados. “Hay un excesivo volumen de capital en busca de una limitada oferta de productos en Irlanda y por eso también se recuperará el mercado español, porque todos los inversores que antes estaban operando en Irlanda ahora han puesto sus miras en Madrid”.

Uno de los gestores de fondos paneuropeos entrevistados considera que, tarde o temprano, los inversores institucionales tradicionales comenzarán también a competir con los inversores oportunistas en España. “Creemos que serán procesos a medio plazo y no tanto inversiones inmediatas, pero las inversiones llegarán. Probablemente veremos una o dos grandes operaciones que darán confianza a otros inversores a lanzarse a los mejores activos ubicados en los mejores emplazamientos”.

Sin embargo, también hay muchas voces disonantes que opinan que España sigue siendo un mercado ‘distressed’ y está lejos de ser algo más sostenible. Si bien es cierto que el volumen de inversión para los tres primeros trimestres de 2013 se disparó en un 198% (según datos de Real Capital Analytics) también es verdad que partía de una base muy baja —el total se situaba en tan sólo 2.400 millones de euros—. Entretanto, la financiación vía deuda sigue siendo extremadamente complicada de conseguir en España.

Los más escépticos también apuntan que la desconexión existente entre los flujos de capital y la demanda de ocupación de inquilinos y el crecimiento de los alquileres resulta más extrema en este país que en ningún otro de Europa. “Sigue siendo un mercado peligroso en el que invertir un elevado volumen de dinero hasta que no veamos ciertos indicios de crecimiento, y por el momento, la situación sigue siendo bastante anémica”.

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Perspectivas de inversión en el sector inmobiliario 2014. (Es posible que los porcentajes no sumen 100 debido al redondeo). Fuente: Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa 2014.

El resurgir español

Pero la principal revelación es el movimiento de capitales que está entrando en España, que ha pasado de ser una “inversión desaconsejable” a convertirse en el ‘mercado estrella’ de la noche a la mañana. No se trata tanto de una búsqueda de valor sino más bien que ‘todo el mundo lo está haciendo y no te lo quieres perder’, según indican algunos de los encuestados más escépticos.

Los inversores se han sacudido de los posibles temores a una ruptura de la zona euro y han acudido con fuerza a Madrid y Barcelona, una vez creada la Sareb, el denominado banco malo, en verano de 2013. Para muchos inversores, se trata de volver a hacer lo hecho en Irlanda con la National Asset Management Agency. “Se trata de aprovechar las oportunidades que comienzan a abrirse una vez que el sector bancario empieza a sacar a la luz sus carteras y préstamos problemáticos” afirma uno de los entrevistados. “La diferencia con España es que esta transición se ha producido muy rápidamente”.

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La sostenibilidad importa

La lógica empresarial de las inversiones inmobiliarias sostenibles está empezando a calar en el sector, seis años después del inicio de la crisis financiera. Más de tres cuartas partes de los encuestados disponen de una estrategia de sostenibilidad que no se limita únicamente a cumplir con las normativas nacionales y comunitarias. En el mercado posterior a la crisis existe un reconocimiento cada vez mayor de que las inversiones inmobiliarias ‘verdes’ forman parte de la denominada ‘consolidación de la calidad’ y, por tanto, constituyen un diferenciador clave de cara a los potenciales inquilinos. “La sostenibilidad tendrá una importancia cada vez mayor tanto a la hora de conseguir inquilinos que decidan comprometerse con un inmueble durante un periodo de tiempo mayor y también de cara al valor final de la inversión”, afirma el CEO de una firma global de inversión.

La mitad de los encuestados de Tendencias del Mercado Inmobiliario – Europa considera que esta tendencia hacia la inversión en activos sostenibles les ha permitido conseguir unos alquileres más elevados, lo cual constituye sin duda uno de los resultados más extraordinarios del informe, y algo difícil de esperar en años anteriores.

Incluso aquellos que siguen sin estar convencidos de que existe una estrecha correlación entre sostenibilidad y alquileres elevados, reconocen que los edificios ‘más verdes’ ofrecen una mayor protección frente a la obsolescencia, al tiempo que mantienen controlados los gastos operativos.

En cualquier caso, la opinión generalizada entre los entrevistados y encuestados es que los inversores y los promotores infraestiman, asumiendo el riesgo, las posibilidades que les ofrece la sostenibilidad.

Mercados en el punto de mira

La recuperación ya está en marcha, y las inversiones vuelven. Este es el mensaje que está lanzando el sector inmobiliario europeo este año.

El optimismo ha vuelto y se prevé que las perspectivas de las distintas ciudades de cara a 2014 mejoren considerablemente, lo cual indica que los inversores se están desprendiendo de sus preocupaciones acerca de la economía.

Una de las recuperaciones más sorprendentes del informe en la clasificación de este año la protagoniza España, y en particular Madrid y Barcelona. Los entrevistados eligen el sur de Europa como el lugar preferido en el que invertir, y España se beneficia de las dimensiones de su mercado y de las previsiones que apuntan a que será el primer país de la región del sur europeo en lograr una consolidación de su recuperación. En particular, los fondos oportunistas se están centrando en Madrid y Barcelona, y se espera que las operaciones corporativas abunden en 2014, especialmente a medida que la Sareb, el banco malo constituido en España, ponga nuevos activos inmobiliarios y nuevos préstamos a la venta. Los inversores ‘core’ puede que se muestren más reticentes a entrar en un mercado como este, pero sin duda alguna las conversaciones ya se han iniciado

Las ciudades

Cada año, Tendencias del Mercado Inmobiliario – Europa analiza los mercados inmobiliarios de las principales ciudades europeas y los clasifica con arreglo a sus perspectivas de inversión. Este apartado muestra cómo han evolucionado las perspectivas de inversión con el paso del tiempo, en base a las respuestas proporcionadas por los encuestados del informe. El número que figura entre paréntesis junto al nombre de la ciudad se corresponde con su puesto en el ranking de inversiones existentes en 2014, mientras que el gráfico muestra la evolución de las perspectivas de cara a inversiones nuevas y existentes desde 2005.

  • • Madrid (19) / Barcelona (22)

España ha vuelto al mercado. Ese es el mensaje que lanzan los consultados por el informe Tendencias del Mercado Inmobiliario – Europa. “Todo el mundo optó por dejar la toalla en la playa este pasado mes de agosto y decidió que Madrid y Barcelona era donde tenía que estar”. Madrid ha escalado posiciones en la categoría de inversiones nuevas al tiempo que se espera la entrada de nuevos capitales durante 2014. “Los precios están alcanzando ya su suelo, y el potencial alcista es evidente. Se trata de un mercado de grandes dimensiones y es la capital de un país de más de 40 millones de personas”. Barcelona, por su parte no se encuentra demasiado lejos y se sitúa en el puesto número 14.

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Perspectivas de inversión 2014. Fuente: Tendencias del Mercado Inmobiliario - Europa 2014.

La situación hoy es mejor que el año pasado. El año que viene será aún mejor

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