Resumen del informe sobre el mercado industrial de Cataluña realizado por Forcadell

La solidez de la eurozona y, por extensión, la estabilidad económica de España, parece haber superado ya la situación de extrema dificultad a la que hicieron frente ahora hace un año. Sin embargo, si bien es cierto que en España empieza a recuperarse la confianza de los mercados, el industrial continúa con dificultades en la primera mitad de 2013, siendo la coyuntura especialmente adversa en el mercado de venta, según los datos analizados relativos al primer semestre de 2013 por Forcadell.

Los precios han vuelto a sufrir caídas tanto en alquiler como en venta, aunque las caídas son cada vez menos importantes y los precios de cierre de operaciones tienen ya poco recorrido a la baja. El mercado de inversión continúa en clara desventaja respecto a otros sectores como el residencial o el de retail. El sector logístico sigue produciendo operaciones, aunque no se acaban absorbiendo m² de superficie. Asimismo, es significativo mencionar el tímido descenso de los precios en primera corona, provocados por una demanda siempre muy activa en dicha zona.

La demanda de alquiler ha subido un 15% este semestre. Cabe destacar las peticiones cursadas por iniciativas emprendedoras o por empresas pequeñas que cambian de razón social para reemprender su actividad empresarial. Por otra parte, parte de la demanda procede de empresas solventes y de gran envergadura cuyo objetivo es la expasión, aprovechando el estado actual de las rentas y la capacidad de hallar óptimas ubicaciones para buscar nuevos mecados y zonas de influencia.

Asimismo, mientras la demanda en espacios pequeños proviene de pequeñas empresas de nueva creación o por compañías que optan por la renegociación de rentas o la disminución de espacios, las búsquedas de inmuebles de gran superficie vienen de la mano de grandes empresas que buscan la unificación de espacios.

Distribución de la demanda de alquiler. Fuente: Forcadell.

El parque de naves industriales en alquiler en el territorio analizado se ha mantenido estable en esta primera mitad del año 2013, puesto que la ratio entre demandas registradas y operaciones finalmente culminadas continúa siendo discreta. La superficie de naves industriales disponible en el mercado, por lo tanto, cuenta con una absorción estabilizada y la oferta de naves industriales en alquiler ha experimentado un pequeño descenso del -5% intersemestral. El mercado catalán, debido a su tendencia a la polarización de espacios y rentas, está dejando sin apenas demanda un gran parque de naves de tamaños intermedios. Por el contrario, escasean los grandes las naves industriales óptimas en cuanto a prestaciones en zona prime, situación que se está extendiendo a las mejores ubicaciones de la segunda corona.

En cuanto a la distribución de la oferta por comarcas, en este semestre el aumento en prácticamente ocho puntos porcentuales de la incidencia de la disponibilidad en el Baix Llobregat respecto al total del territorio analizado. Por contra, la incidencia de la oferta registrada en el Barcelonès respecto al total ha experimentado un gran descenso, situándose en la primera mitad de 2013 en el 17,85% respecto al total de la oferta analizada.

Asimismo, los precios de alquiler han vuelto a sufrir en este primer semestre del año un nuevo descenso generalizado en Cataluña, fenómeno que aprovecha el potencial arrendatario para forzar una negociación de rentas tensada a la baja. Los precios medios intersemestrales, por lo tanto, han sufrido descensos que se sitúan alrededor del -6% en el primer semestre del año 2013.

Gráfico de la disponibilidad de naves en alquiler por zonas. Fuente: Forcadell.

En cuanto al mercado de venta, se ha detectado una tendencia moderadamente positiva que ha permitido un aumento de la demanda de naves en venta de un 8%, especialmente de inmuebles de menos de 2.500 m². El mercado de venta, por lo tanto, está registrando peticiones de compra de naves debido a la caída en picado de los precios que se está produciendo semestre tras semestre, aunque estas demandas difícilmente acaban convirtiéndose en operaciones por las restricciones en el crédito que imponen las entidades financieras. En cuanto a la distribución de la demanda por superficie, ésta se ha concentrado en un 50% en inmuebles de menos de 1.000 m² aunque la demanda de inmuebles grandes, entre 2.500 y 5.000 m², también ha crecido.

En cuanto a los precios, éstos presentan de nuevo una tendencia bajista durante el primer semestre de 2013 para todos los tipos de superficie y en todas las comarcas. La gran cantidad y variedad de la oferta existente, junto al reducido número de empresas con capacidad para acceder al crédito, provocan que los precios en venta continúen presionados a la baja.

Solares industriales

Los precios de los solares industriales continúan no siendo atractivos para la compra y se encuentran fuera de mercado, no porque los precios del suelo sean desmesuradamente altos, sino porque nos encontramos ante un sector que, actualmente, prácticamente no genera demanda. La caída de los precios de las naves industriales provoca que, actualmente, sea más rentable adquirir una nave adecuada a normativa que comprar un solar y construir un inmueble nuevo.

El mercado de inversión en el sector industrial sigue mostrándose fuertemente mermado y el nivel de operaciones en rentabilidad producidas este semestre ha vuelto a ser discreto. El principal escollo para la falta de dinamización del mercado es la dificultad en el acceso a la financiación, hecho que está lastrando las operaciones en venta con potencial comercialización en rentabilidad.

Por otra parte, cabe tener en cuenta que los inversores institucionales se encuentran actualmente fuera del mercado y, a nivel privado, donde reina el conservadurismo y la contracción, sólo están capacitados para acometer operaciones en inversión aquellos actores con un capital propio suficiente como para que no se antoje necesario acudir al crédito de las entidades financieras. Además, el inversor demanda inquilinos de solvencia contrastada que aporten seguridad mientras que las rentabilidades exigidas en primera corona se sitúan este semestre cercanas al 8,5%.

El mercado de naves logísticas en el territorio analizado, como ya se apuntaba en el semestre anterior, es un mercado dinámico que continúa produciendo operaciones. Estas transacciones no responden, no obstante, a un estado de salud óptimo del sector ni producen absorción de metros cuadrados de superficie logística con respecto a semestres anteriores, sino que se producen para culminar procesos de reunificación de sedes. Es significativo mencionar el tímido descenso de los precios en primera corona, zona siempre activa a nivel de demanda.