Según el último informe publicado por BNP Paribas Real Estate

La resistencia de la demanda hace descender la disponibilidad en Barcelona y Valencia

Esther Güell23/09/2013

La actividad logística en España ha mostrado resistencia ante la coyuntura económica durante los últimos ejercicios, lo que ha permitido que el porcentaje de naves disponibles haya descendido en Barcelona y Valencia, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate y cuyos datos se presentaron el pasado junio en la Ciudad Condal.

Del informe destaca el comportamiento de Barcelona y su área de influencia, que se consolida como centro de distribución nacional por excelencia, con una sólida contratación y disponibilidad en descenso. Asimismo, la contratación en Valencia se incrementó un 25%, alcanzando un máximo histórico y encadenando dos ejercicios consecutivos de subidas.

Francesc Pretel y Joaquín Ibarz fueron los encargados de repasar ante los asistentes los datos relativos a Cataluña y Valencia, respectivamente. Les acompañaban en el análisis del mercado Thierry Bougeard, director general de BNP Paribas Real Estate, y Luis Martín Guirado, presidente de BNP Paribas Real Estate España.

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En la imagen, Thierry Bougeard, director general de BNP Paribas Real Estate, quien puso de relieve las diferencias entre el mercado español y francés e hizo incapié “en los abusos de los precios del suelo cuando llegué a España y el nivel de especulación de los propietarios”.

Ocupación por delante del ciclo económico en Barcelona

Aunque Barcelona y su área de influencia no escapan de las dificultades económicas, su fortaleza industrial y la actividad portuaria han potenciado la contratación de espacio logístico durante el ejercicio 2012, por lo que los datos al cierre del ejercicio anterior “son positivos en cuanto a contratación” en palabras de Francesc Pretel, quien expuso que el corredor de la AP7, “hacia el sur, dirección Tarragona, y hacia el norte, dirección Girona, es el eje vertebrador del sector logístico en Cataluña”.

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Según los datos presentados por Francesc Pretel, los 376.000 m2 del pasado año suponen el tercer año consecutivo de incremento de la absorción en la zona en Cataluña, aunque durante el primer trimestre se ha reducido un 33%.

En el mercado catalán predominan los proveedores de servicios logísticos sobre usuarios finales y fabricantes en la composición de la demanda y se han reactivado las operaciones ‘llave en mano’, como el proyecto para Norbert Dentressangle (7.300 metros cuadrados en Pla de Llerona). Así, Pretel destacó que “tras el estancamiento de 2009 a 2011 del sector logístico, en 2012 fueron los propios operadores los que se atrevieron a desarrollar sus almacenes, una tendencia que continúa en 2013 y que se mantendrá hasta 2015”, apuntó.

Por otra parte, del informe se desprende que 2012 supuso una reducción importante de naves disponibles. La tasa de disponibilidad quedó establecida en el 7,7% a cierre 2012, restando 1,6 puntos al dato de 2011 y 5 puntos al máximo de 2009. De esta forma, recupera niveles de un mercado en equilibrio entre oferta y demanda (del 5% al 8% de disponibilidad). La oferta especulativa en desarrollo es actualmente inexistente.

La renta media de Barcelona ha seguido una tendencia a la baja constante en todas las zonas desde 2007, con un descuento acumulado desde entonces del 37%. El ritmo, no obstante, se redujo el pasado ejercicio, hasta fijarse en 3,4 €/metros cuadrados/mes. La renta ‘prime’ era de 5,5 €/metros cuadrados/mes para las naves de mayor calidad ubicadas en la Corona 1 a finales de mayo.

Por otra parte, Pretel apuntó que los principales actores en el mercado catalán son empresas del sector textil y de productos perecederos. En cuanto a los próximos meses, Pretel prevé la salida al mercado de posibles proyectos que, con el tiempo, supongan nuevas oportunidades para los consultores.

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La absorción crece en Barcelona por tercer año consecutivo y marca un máximo en Valencia

Máximo nivel de contratación en 2012 en Valencia

En cuanto a la contratación de superficie logística en Valencia y su área de influencia, ésta alcanzó el máximo histórico de 146.000 metros cuadrados en 2012, lo que supone un 25% más en términos anuales y encadenar dos ejercicios de crecimiento. Joaquín Ibarz apuntó a la consolidación del puerto, además de operaciones concretas, como principales factores. Así, la actividad vinculada al puerto y a la industria de la automoción y hortofrutícola respaldaron el buen comportamiento de la demanda, que se ha mantenido durante el primer trimestre de 2013 con el cierre de 7 operaciones que han sumado más de 40.000 metros cuadrados.

Por otra parte, Ibarz apuntó que “se mantiene el tamaño medio de metros cuadrados, superando años anteriores”.

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El mercado logístico de Valencia se concentra principalmente en los 20 primeros kilómetros alrededor de la capital, tal como presentó Joaquín Ibarz.
El comportamiento favorable de la demanda logística en los últimos años ha llevado a una reducción de la superficie disponible, que ha sido de un punto respecto al año pasado y de 6 puntos frente a la máxima de 2009. Valencia acumula tres años de contracción de la tasa de disponibilidad, y algunas zonas estratégicas, como Manises, Pista de Silla y Massalavés, cuentan con disponibilidad casi nula. Tanto en 2012 como en 2013 no se han iniciado proyectos y actualmente no hay oferta en construcción en ninguna zona.

Según Ibarz, en Valencia, el “movimiento del sector se ha debido a que los operadores han migrado a naves logísticas de calidad, dejando vacías naves obsoletas que ahora forman parte del parque disponible junto a naves antes industriales reconvertidas”. Precisamente la falta de naves de calidad puede ser —según Ibarz— en una buena oportunidad para impulsar el desarrollo de parques logísticos de calidad, “si hubiera financiación, claro”, matizó.

Por lo que se refiere a precios, la tendencia a la baja se ha mantenido en el último año, hasta situar la renta media en 2,2 €/metros cuadrados/mes (era 4,1€/metros cuadrados/mes en 2008), y acumulando un ajuste del 45% en los últimos 4 años. Las rentas ‘prime’, por su parte, mantenían en marzo el mismo nivel que a cierre de 2012 y 2011, señal inequívoca de la escasa oferta de espacios de calidad.

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Un mercado "sexy"

Tras el análisis por zonas, Claudio Losa —director nacional para grandes cuentas de industrial-inversión logística— repasó los datos relativos a la inversión, sin operaciones destacables en 2012, con contadas excepciones. Pero en palabras de Losa, “estos datos negativos pueden ser positivos en cuanto a que ya sólo se puede crecer y así es, puesto que estamos viendo la aparición de inversores de todo tipo” en referencia a su origen (Latinoamérica, mercados emergentes, etc.). Por ello, Losa destacó las ventajas de España como “país de oportunidades, con un ajuste de costes laborales en marcha. Sin embargo, apuntó también a la falta de confianza en la recuperación del consumo, lo que supone un factor de riesgo añadido para los inversores. Por otra parte, repasó los dos principales grupos de inversores existentes: privados y públicos. Estos últimos participan en proyectos a medio/largo plazo mientras que los primeros buscan o bien altas rentabilidades o bien inmuebles de calidad, incluso vacíos.

Por otra parte, Losa apuntó que hoy en día en España ya existe suelo a precios competitivos para acometer nuevos proyectos, otro factor de oportunidad, teniendo en cuenta que “el parque español es antiguo, sin inmuebles de menos de 5 años y naves de poca calidad”.

Asimismo, Luis Martín Guirado apuntó que, pese a no ser todavía obligatorio, BNP Paribas Real Estate ofrece el servicio de ‘valoración de eficiencia energética de los inmuebles logísticos e industriales, un factor importante para posicionar los activos disponibles y saber qué acciones hay que desarrollar para convertir en atractivos, sexy, para el mercado”.

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