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“En Cimalsa estamos ‘fabricando’ suelo intermodal para cubrir la demanda que habrá en 2-3 años”

Entrevista a Isidre Gavín, director general de Cimalsa

Esther Güell03/06/2013
Como entidad gestora de espacios logísticos de primera calidad Cimalsa acumula suficiente experiencia para poder analizar al detalle la situación actual y prever los movimientos que se avecinan. Su director general, Isidre Gavín, se muestra contundente al analizar el papel de Cimalsa en estos momentos: conocer la necesidad de las empresas de sus plataformas y ofrecer el espacio más adecuado a precios ajustados, siempre con la intermodalidad en el horizonte.

Para empezar, ¿podría explicarlos cuál es la tendencia en la gestión de los espacios logísticos de Cimalsa? ¿En qué fase se encuentra el proyecto de mancomunado de servicios a fin de reducir costes?

Creo que el futuro pasa por ofertar un paquete de servicios a medida del cliente. En Cimalsa gestionamos diferentes CIM, hemos logrado poner en marcha una central de compras, pero es un sistema suficientemente flexible, y de gestión público-privada, podemos establecer estándares a medida de las empresas que ocupan nuestras plataformas logísticas. Y este es ahora nuestro trabajo. Conocer y satisfacer las necesidades de las empresas como gestores de las CIM que somos. Sería muy fácil decir que la tendencia ahora son los espacios de calidad, pero la realidad es otra. Hoy la demanda es hacia una reducción de precios. Y en Cimalsa hemos logrado ajustar no sólo los costes gracias a la central de compras, sino también reduciendo nuestros márgenes. Al final hemos logrado un sistema lo bastante flexible para dar el paquete de servicios más ajustado a las empresas de cada plataforma que gestionamos. Ello permite adaptar estándares de seguridad, vigilancia, etc. en función de la demanda.

Una segunda tendencia sería, para un futuro, el desarrollo de plataformas multimodales. Está claro que hoy en día los proyectos no se centran en la multimodalidad porque las necesidades inmediatas son otras, pero sí puedo constatar que se están produciendo muchas conversaciones y mucho interés. Las empresas que visualizan su medio largo plazo están trabajando y pensando en cómo pueden utilizar la multimodalidad. Con una amplitud de posibilidades: desde la empresa transportista que se plantea la autopista ferroviaria y constata la falta de este servicio, hasta sectores de actividad determinados que en función de su logística también la demanda.

Por último, y ligado más a la tendencia en contratación de espacios logísticos, creo que se ha mantenido el nivel, al menos en lo que atañe a Cimalsa. Evidentemente han primado los alquileres frente a la venta, y hemos cerrado más operaciones de alquiler corregidas que antes. Esto es, ajustando precios, mayor flexibilidad de ocupación, etc. Pero sí se constata un cierto dinamismo preferentemente, y no creo que sea ninguna sorpresa, en los alrededores de Barcelona y primera corona. Sin embargo, en el resto de territorio también se constata un cierto movimiento. Esto es porque en general el sector logístico no ha sufrido la misma caída de actividad del conjunto de la economía. Según los datos del Observatorio relativos a 2011, se constataba que la ocupación del sector se mantuvo. Ahora estamos ya analizando los datos referentes a 2012 y en breve los presentaremos.

Hay que diferenciar también entre la pyme de las empresas logísticas más dependientes de la actividad del transporte y de ámbito nacional, puesto que notan más las dificultades de financiación, de morosidad y bajada de actividad. Las empresas medianas quizá mantienen mejor sus niveles, aunque todas han notado una bajada de márgenes, incremento de costes, etc.

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Isidre Gavín tiene claro que “sería muy fácil decir que la tendencia ahora son los espacios de calidad pero la realidad es otra. Hoy la demanda es hacia una reducción de precios”.

Este modelo público-privado de Cimalsa ha sido fuente de inspiración para otros países. ¿Cómo conocen este modelo? ¿Es exportable?

Sí, hasta Cimalsa han venido representantes de Marruecos, Turquía, Túnez, Corea, China, Brasil, Chile, entre muchos otros. Y nos damos a conocer gracias al proyecto iniciado este mandato de internacionalización de Cimalsa, con el objetivo de ‘salir fuera’ utilizando todos los medios posibles, como ACC1Ó, consultores, empresas globales e ingenierías que operan en el ámbito internacional. Y en algunos casos, éstas han sido las que nos han dado a conocer en los países donde estaban trabajando. Así pues, hemos combinado nuestra proactividad con la actividad de empresas catalanas que ya nos conocían. Pero lo cierto es que Cimalsa siempre ha tenido proyección internacional porque empresas como ésta hay pocas y en determinados ámbitos del sector, donde hay pocos expertos, éstos nos conocen y son los que han tenido interés en conocernos mejor. Es el caso de Túnez, Marruecos, etc.

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Vista de la CIM El Camp, también gestionada por Cimalsa, ubicada entre los términos municipales de Reus, Tarragona y La Canonja, justo a la salida de la AP-7 y con acceso directo a la A-7 y la T-11.

Para potenciar la colaboración público-privada, ¿quién ha tenido más interés, la entidad pública o la empresa?

Lo cierto es que esta colaboración en cuanto a gestión de espacios logísticos se refiere, tiene 20 años de vida, los mismos que Cimalsa. Y ha demostrado ser un modelo de éxito rotundo porque vemos que, si en el panorama global de plataformas, especialmente industriales pero también logísticas, si no hay una buena gobernanza y una buena gestión, éstas acaban muy devaluadas. Este sistema de gestión dual ha sido modelo para muchos otros países y entidades, que se han interesado en conocer cómo funciona: los propietarios son quienes gobiernan, entre los cuales está Cimalsa, quien además también gestiona los contratos a terceros, la secretaría, administración, etc.º

Otro modelo de colaboración público-privada es cuando se trata de la inversión y desarrollo de un proyecto determinado. En este ámbito, se ha dado proactividad en ambos sentidos. Sin embargo, es cierto que en los años de bonanza, desde Cimalsa se planteaba este modelo desde una posición mayoritaria de la parte pública, con mayor exigencia por su parte. Pero tras mi llegada a la dirección de la entidad, en un momento de crisis y con un Gobierno de Catalunya, accionista mayoritario, que se autodefine como ‘business minded’ (de mentalidad empresarial), confluyen dos factores, desde mi punto de vista: la visión de ‘business minded’ que busca facilitar, impulsar y potenciar la actividad económica, lo que significa máximo interés en satisfacer las necesidades de las empresas; y la falta de fondos propios para invertir, lo que nos empuja a buscar socios para llevar a cabo estos proyectos. Por otra parte, también hemos encontrado mucha necesidad. Como ejemplo, baste este dato: estamos a la cola en Europa en cuanto a transporte intermodal, así que es un objetivo a desarrollar. Ello supone, además, que nuestras empresas, principalmente las internacionalizadas, deben competir con empresas, tanto europeas como operadores logísticos globales, que sí tienen acceso a la intermodalidad, aportándoles un nivel de eficiencia y competitividad superiores. Así pues, todas estas empresas, de aquí y de fuera, pero que operan en nuestro país y que están internacionalizadas, tienen ya la necesidad del desarrollo de los proyectos intermodales.

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El director general de Cimalsa apunta que “en los próximos años la tendencia pasa por potenciar la intermodalidad de los parques logísticos”.

Comentaba la situación de abandono de zonas industriales y logísticas. ¿Cuál es la fórmula de Cimalsa para evitar esta circunstancia?

Nuestro modelo soluciona el problema desde el origen, creando u órgano de gobernanza y comprometiendo a todos los propietarios en la gestión de los espacios comunes y servicios. Ocurre que a partir de la constitución de un polígono no hay una obligatoriedad su mantenimiento, no queda claro si responsable de ello es el propietario o el arrendatario. En cambio, en nuestro modelo obliga desde el primer momento al propietario. No es una fórmula única, hay casos en que seguramente por la tipología y tamaño del polígono y las empresas, no sería exportable. Pero sí en aquellos de grandes dimensiones y con un planteamiento desde el origen.

En este caso, ¿qué papel jugaría la implementación de una Q de calidad? ¿Podrían optar a ella los parques de Cimalsa e Incasòl?

Primero hay que explicar que Cimalsa e Incasòl se encuentran en un proceso de fusión, analizando diversas vertientes cómo se debe estructurar. Pero siempre desde la visión de racionalización y complementariedad. Racionalización para volver a un único operador de suelo una vez están ya desarrollados los grandes proyectos, y que permitiría mejorar las economías de escala, y complementariedad para potenciarse mutuamente, también en cuando a gestión. Por ejemplo, Incasòl participa junto a la Upic (Unió de Polígons de Catalunya) en un proyecto europeo, el Mitke, en el que han realizado un estudio muy importante sobre qué modelos y mecanismos pueden implantarse en los polígonos convencionales para mejorar los servicios, el mantenimiento y así valorizarlos, potenciar las sinergias, etc. En cambio, Cimalsa está especializada en gestión de polígonos logísticos y las empresas allí instaladas demandan determinados tipo de servicios. Por ejemplo, las plataformas de Cimalsa están preparadas para que las empresas puedan trabajar 24 horas x 7días a la semana; con vigilancia, control de accesos, etc. Así pues, Incasòl y Cimalsa pueden complementarse porque nuestro modelo no es extensible a cualquier zona logístico-industrial y es necesario contar con otros alternativos para aquellas plataformas de actividad que, por ejemplo, no pudieran optar a una Q de calidad. Por ello pienso que sería interesante determinar una Q de calidad con diferentes grados de implantación según las exigencias y requisitos.

Centrándonos en la disponibilidad de techo y suelo disponible actualmente, ¿cómo ha evolucionado?

Hay diferentes puntos de vista. La oferta de suelo básicamente se mantiene o reducido mínimamente. Pero paralelamente, la demanda requiere de otra tipología de suelo, que no está disponible, como son las plataformas logísticas, que deben estar conectadas además al Corredor Mediterráneo. Un corredor que debe ser un eje de transporte y de conexión, de las empresas y las mercancías. Por ello, en Cimalsa estamos promocionando este tipo de suelo. Es el caso de Montblanc (Tarragona), donde estamos ya redactando el plan parcial para un Logis Intermodal, y en el Penedès, donde ya aprobamos el Plan Director Urbanístico (PDU) y en estos momentos estamos decidiendo la redacción urbanística para otra Logis Intermodal, o en el Empordà (Girona), donde ya realizamos el estudio informativo y ahora le toca el turno al PDU. Estamos ‘fabricando’ suelo. Es un proceso lento pero necesario porque estamos convencidos que de aquí dos o tres años el escenario será significativamente diferente al actual. Y soy así de contundente porque no hablamos de un crecimiento de la economía, no se trata del PIB, éste estoy seguro que crecerá lentamente, se trata del sector logístico. Del mismo modo que en los últimos años la actividad logística mundial ha crecido del orden del doble respecto al crecimiento del PIB, estamos convencidos que en el plazo de 3 años el sector presentará índices de actividad superior al crecimiento del PIB.

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Actualmente en Cimalsa están trabajando en el Plan Director Urbanístico del futuro Logis Intermodal Empordà, un centro para logística y distribución y actividades de valor añadido con vocación transfronteriza.

La estrategia es, pues, desarrollar en función de la demanda. ¿Se acabó el desarrollo para equilibrar territorios?

No debe ser el único criterio pero en un momento como este, con tan pocos recursos para invertir, hay que priorizar la demanda. Es evidente que hoy en día no se puede desarrollar obra sin la firma de un ocupante. Pero el desarrollo de suelo es un proceso lento, así que debemos empezar ahora para estar preparados para cuando aparezca la demanda.

Para finalizar, uno de los motivos de la obsolescencia de naves es la falta de telecomunicaciones apropiadas para las empresas. ¿Hasta qué punto es importante para Cimalsa, además de la intermodalidad, la integración de las TIC en sus plataformas?

Es básico. De hecho una de nuestras líneas de trabajo es ofrecer la máxima calidad en cuanto a desarrollar equipamientos eficientes, tecnología, conectividad, etc.

“Estamos convencidos que en el plazo de 3 años el sector presentará índices de actividad superior al crecimiento del PIB”

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