Mercado logístico en Cataluña, datos para el optimismo

Para poder comparar los distintos parámetros expuestos en este artículo sin distorsiones contabilizamos como parte del parque logístico inmuebles en los que se dan 2 condiciones: Que cuenten con una serie de características constructivas, necesarias para el desarrollo eficiente de la actividad logística (medidas de seguridad antiincendios, alturas, ratio de muelles etc.) y no hayan sido ejecutados para uso propio del inversor.

Esta primera premisa nos lleva a una cifra próxima a los 3 millones de metros cuadrados de parque logístico, cifra que prácticamente se doblaría si contabilizáramos también los inmuebles en autopromoción.

Tras la gran caída en la absorción sufrida en el año 2008, observamos en los últimos 3 años un crecimiento sostenido que ha alcanzado la cifra record de 376.000 metros cuadrados en 2012.

Si analizamos las contrataciones de estos últimos años en más detalle, encontramos otros datos que corroboran que la tendencia de este mercado en Cataluña es de crecimiento. A modo de ejemplo, la superficie absorbida en un radio de 30 kilómetros de Barcelona se ha incrementado consecutivamente durante los últimos 5 años, situando al cierre de 2012 en cifras próximas al máximo histórico registrado en 2007.

Por otra parte, en cuanto al número de operaciones también se han repetido registros del periodo de bonanza económica, tanto en el área metropolitana de Barcelona como en 2ª y 3ª corona.

Como no podía ser de otra forma, las cifras crecientes de contratación han comportado una reducción de la disponibilidad de inmuebles logísticos, concentrada principalmente en la primera corona de Barcelona.

Pero más allá de la disminución del ratio de desocupación global, lo más destacable es la dificultad en satisfacer demandas de cierto volumen, en determinadas zonas del mercado catalán.

A modo de ejemplo, a día de hoy un usuario no encuentra inmuebles logísticos de calidad por encima de los 15.000 metros cuadrados en la primera corona de Barcelona o en subzonas como el Penedès. En estas mismas zonas se hace difícil satisfacer una necesidad de entre 10.000 y 15.000 metros cuadrados. Ello debería provocar la absorción en un futuro próximo, de las bolsas de disponibilidad que encontramos en zonas secundarias como el Bages o el Camp de Tarragona, situación que de hecho ya se ha producido en el 4º trimestre de 2012 y 1er trimestre del presente año.

Obviamente el crecimiento en la contratación de superficie y la reducción de la disponibilidad se han propiciado en buena parte a costa de un descenso en las rentas, con una disminución promedio acumulada en los últimos 5 años entorno al 35%. La coyuntura del mercado ha permitido en los últimos años principalmente la reducción de costes a los usuarios y secundariamente una optimización en la calidad del inmueble y/o una mejora en la ubicación.

Ahora bien, si nos preguntamos cuál debería ser la tendencia en los próximos años, desde Consulta prevemos un comportamiento desigual en función de la zona y/o segmento de superficie demandada. Subzonas como el Bages o el Camp de Tarragona con un nivel de propietarios en competencia todavía altos, deberían permitir contrataciones de inmuebles de calidad a unos niveles de renta por debajo de los mínimo históricos, por otra parte en la primera corona de Barcelona ya se han firmado algunas operaciones donde la Propiedad negociando en una posición de mayor fortaleza, ha cerrado el contrato a un nivel de renta superior a las ultimas referencias en la zona.

Tomando en consideración la situación actual de escasa disponibilidad en determinadas zonas del mercado, ya expuesta en este artículo, se deriva que en un futuro próximo se deberían iniciar nuevos desarrollos en formatos que dejan demanda desatendida. De hecho en los últimos meses ya se han empezado a desarrollar algunos proyectos llave en mano y esta es una solución que desde Consulta prevemos que progresivamente vaya a más, principalmente para poder satisfacer a aquellos usuarios que por su operativa no puedan permitirse ubicaciones en zonas secundarias.

En cuanto a nuevos desarrollos por parte de promotores, no se prevé el inicio de nuevas construcciones a corto plazo en buena parte por la sensación de riesgo que se percibe en el mercado. No obstante, si a todas la premisas expuestas en el presente artículo le sumamos la posibilidad de adquirir suelo a precios razonables, consideramos que el promotor que apueste por un ejecutar un desarrollo sin inquilino por encima de 15.000 metros cuadrados en la primera corona de Barcelona, se podrá aprovechar del segmento de demanda no atendida a corto y generar una operación con rentabilidades muy interesantes a medio plazo.