Lecturas positivas de un mercado logístico en dificultades
Aunque la confluencia de dos factores como son una elevada disponibilidad y una actividad aletargada sitúan al mercado inmologístico en una situación poco alentadora, se pueden observar tendencias que dejan un resquicio para el optimismo. Así, por ejemplo, las buenas noticias acompañaron el cierre del primer trimestre para el mercado inmologístico de la Comunidad de Madrid. La contratación de este tipo de superficies en la zona centro ―Madrid y su extensa área de influencia― sumó 125.000 metros cuadrados. Un registro muy notable que equivale al 40% de toda la superficie que fue contratada en 2012.
Somos conscientes de que este buen dato se ha debido especialmente a tres operaciones relevantes que han sumado 100.000 metros cuadrados y no supone, ni mucho menos, un cambio de tendencia estructural de mercado. El número de operaciones del trimestre, de hecho, ha sido escaso.
No obstante, y sin perder la perspectiva general del mercado, este registro acompaña otros indicios alentadores que observamos en el comportamiento de este segmento inmobiliario. Como, por ejemplo, que el porcentaje de operaciones cerradas para atender la demanda de usuarios que iniciaban actividad o ampliaban la superficie de sus instalaciones se ha incrementado.
Esta tendencia, lo sabemos, no puede por sí sola contrarrestar el efecto en la liberación de espacio de los desplazamientos para reducir superficie ―que son el verdadero motor del mercado―, pero no deja de ser un buen indicador.
Para Larrazabal, “la crisis nos ofrece un nuevo escenario que permite reflexionar sobre la necesidad de renovación del parque más antiguo”.
Por lo que se refiere al negocio logístico puramente dicho, la actividad desarrollada por empresas especialistas en España se encuentra hasta 10 puntos por debajo de otros países de nuestro entorno. Lo que denota asimismo potencial de crecimiento.
En la vertiente puramente inmobiliaria, la desocupación de naves afecta de forma más evidente a las de menor calidad, ya que los usuarios están aprovechando los ajuste de precios para trasladarse a las mejores instalaciones. La crisis nos ofrece un nuevo escenario que permite reflexionar sobre la necesidad de renovación del parque más antiguo, aprovechar la oportunidad de negocio que dicho proceso supondría y acercarnos más a los estándares técnicos y medioambientales que necesitan los operadores logísticos.
Las naves modernas y de calidad, de hecho, aportan algunos de los indicadores que no se obstinan en el pesimismo. Es el caso del comportamiento de las rentas medias prime, que se han mantenido estables en 5 /metro cuadrado/mes, el mismo valor de cierre de 2011 y ―lo que es más relevante― el mismo valor que los principales mercados europeos.
Las zonas prime, las más cercanas a la ciudad, están manteniendo la estabilidad de rentas gracias a que el nivel de ocupación es superior al resto de zonas. De hecho, los emplazamientos logísticos modernos y bien comunicados de Madrid se aproximan a la plena ocupación, en particular aquellos de más de 10.000 metros cuadrados en el entorno del aeropuerto de Barajas. Y la situación es similar en el resto de grandes capitales.
Sin embargo, las rentas de las zonas más alejadas de los núcleos urbanos están sufriendo una férrea presión. En el caso de la zona centro, sus valores medios ―2,6 /metro cuadrado/mes a finales de marzo― han registrado un descenso del 48% desde su máximo de 2007. La mínima, ha alcanzado 1,5 /metro cuadrado/mes en algunas zonas de la corona 3 del Corredor del Henares.
Podemos decir que la crisis está dibujando un nuevo mapa inmologístico en el que se distancian más que nunca las áreas próximas a las grandes ciudades y las alejadas; y ambas funcionan a velocidades bien diferenciadas.
