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La baja demanda de espacios logísticos unida a la falta de financiación por parte de los promotores se ha traducido en una nula realización de proyectos nuevos ‘a riesgo’

Tendencias del mercado logístico

Javier Inchauspe, director de Desarrollo de Gazeley 29/05/2013
La crisis económica que sacude el mercado internacional vino para quedarse y trajo consigo fuertes cambios tanto en el sector logístico como en el inmologístico. Después de tres años inmersos en una fuerte recesión económica podemos afirmar que tanto los proveedores de centros logísticos, como los clientes, ya sean operadores o distribuidores, han cambiado sus formas de gestión para hacer frente a un nuevo mercado que exige unas nuevas reglas de juego. ¿Cuáles son esas transformaciones y cómo han hecho cambiar el enfoque de negocio?

Uno de los primeros efectos de la crisis, debido al cierre de muchas empresas así como al frenazo del consumo, ha sido un aumento considerable en la disponibilidad de espacios logísticos (el stock). El aumento del stock ha derivado en una bajada de rentas en los edificios disponibles. Este ha sido el escenario al inicio de la presente crisis (2008-2010).

Paralelamente, se ha producido un encarecimiento de las condiciones de financiación, las entidades financieras han cerrado el grifo del crédito, que unido a un fuerte incremento de las rentabilidades exigidas por potenciales inversores (bajada de los precios de venta) ha tenido como efecto inmediato la gran dificultad de acometer nuevos proyectos. Además, las rentas en los proyectos build to suit o llave en mano se han encarecido y el coste final sólo ha sido amortiguado por la bajada del precio del suelo.

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Los únicos desarrollos nuevos realizados han sido siempre llave en mano específicos para un cliente. Este hecho ha provocado que a pesar de que la absorción de los últimos tres años haya sido muy baja, el stock total se ha reducido considerablemente.

Falta de proyectos y escasez de oferta

La baja demanda de espacios logísticos unida a la falta de financiación por parte de los promotores se ha traducido en una nula realización de proyectos nuevos ‘a riesgo’. Los únicos desarrollos nuevos realizados han sido siempre llave en mano específicos para un cliente. Este hecho ha provocado que a pesar de que la absorción de los últimos tres años haya sido muy baja, el stock total se ha reducido considerablemente. Actualmente, no hay prácticamente ningún edificio logístico de calidad, con una superficie de más de 20.000 metros cuadrados, disponible en el entorno de Madrid (el stock existente es para superficies de menos de 15.000 metros cuadrados). Tampoco en Barcelona encontramos a día de hoy algún edificio disponible en la 1ª y 2ª Corona, aunque haya disponibilidad de cualquier superficie en zonas muy alejadas como la provincia de Tarragona (Valls, Bràfim, Constantí, etc.) y la zona del Bages (Manresa, Sallent, etc.). Este es el escenario actual.

A corto y medio plazo habrá que ver si los inversores recuperan la confianza en este sector, y la financiación vuelve a fluir y a ser más barata, para determinar hasta qué nivel podrán bajar las rentas para los edificios llave en mano. Si se cumplen estas dos circunstancias se volverá a un equilibrio entre las rentas en edificios disponibles y edificios llave en mano. En ese escenario, será atractivo para nuestros clientes alquilar un edificio llave en mano, a su medida. Al mismo tiempo los inversores demandarán edificios de calidad, en zonas prime, con inquilinos de primer nivel.

Allí estará el gran reto para Gazeley, siendo proveedores de edificios de gran calidad reconocida en el mercado, y contando con una cartera de clientes de primer nivel y reconocida solvencia, tendremos que trabajar para poder ofrecer ubicaciones prime a nuestros clientes (muy cercanas a grandes ciudades y grandes ejes) para así crear un producto muy atractivo a los inversores. En este punto estamos trabajando concienzudamente, tomando posiciones en ubicaciones interesantes para clientes e inversores, y a la vez incrementando la calidad de nuestros edificios implantando en todos ellos las nuevas certificaciones de calidad medioambiental.

Si conseguimos crear este producto de gran calidad, el incremento del precio de venta (bajada del yield) ejercerá una presión a la baja de las rentas que podamos ofertar a nuestros clientes.

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Actualmente no hay prácticamente ningún edificio logístico de calidad, de más de 20.000 m2, disponible en el entorno de Madrid. En Barcelona la oferta también se concentra en zonas alejadas de la 1ª y 2ª corona como en la província de Tarragona o la zona del Bages (Barcelona).

Ampliación cartera de clientes

La tipología de clientes de Gazeley también ha cambiado. Originariamente, nuestros principales clientes eran los operadores logísticos pero en los últimos años hemos visto cómo crecía el número de fabricantes que contrataban la ejecución de nuevos proyectos. Esto es así porque muchos de ellos han optado por mantener el control sobre el inmueble y poder cambiar de operador logístico si el servicio no está a la altura de sus expectativas. Otro motivo es que en las actuales circunstancias del mercado los fabricantes pueden comprometerse a plazos de arrendamiento más largos en el tiempo. Esta realidad se ha visto impulsada por la convulsión de un sector, el de ‘retailers’, donde las fusiones y adquisiciones han estado a la orden del día lo que ha obligado a las nuevas empresas a reorganizar su estructura logística. El nuevo escenario, marcado por este ritmo de fusiones (Caprabo-Eroski, Consum, Dinosol, Carrefour, etc.) ha convivido con el crecimiento potente de fuertes enseñas como (Leroy Merlin, Decathlon, etc.).

La capacidad de adaptación se pone a prueba en tiempos de crisis, la agilidad y flexibilidad de las empresas pero las crisis deben servir para no repetir errores del pasado. Una de las lecciones maestras es saber que no habrá, o serán muy escasos, los proyectos de edificios ‘a riesgo’. Todos o casi todos los proyectos se harán a medida, no servirá cualquier ubicación y será requisitio indispensable hacer un esfuerzo en la calidad del activo. Sólo empresas especializadas, capaces de ofrecer un producto de calidad, el mismo en todos los países, a clientes multinacionales, serán las que obtengan financiación para acometer estos proyectos y serán capaces de proponer al usuario un producto adaptado a sus necesidades.

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En el futuro, todos o casi todos los proyectos se harán a medida, no servirá cualquier ubicación y será requisitio indispensable hacer un esfuerzo en la calidad del activo.