Claroscuros en el mercado logístico
Este mercado, como todos sabemos, se muestra especialmente permeable a la actividad económica, singularmente al consumo, por lo que no podía dejar de percibir la prolongada desaceleración económica con suma intensidad; como está ocurriendo.
Es cierto que la constante liberación de espacio de segunda mano ha seguido haciendo crecer la disponibilidad de forma continuada durante el pasado ejercicio. Sirva el dato de las naves pendientes de comercialización en Madrid y su área de influencia, que en la actualidad alcanza el 13,5% del total del parque.
Pero también lo es que el porcentaje de operaciones cerradas para atender la demanda de usuarios que iniciaban actividad o ampliaban la superficie de sus instalaciones se ha incrementado. Aunque esta tendencia no puede por sí sola contrarrestar el efecto en la liberación de espacio de los desplazamientos para reducir superficie ―que son el verdadero motor del mercado― no deja de ser un indicio alentador.
Tampoco podemos olvidar la férrea presión que siguen sufriendo las rentas en las zonas más alejadas de los núcleos urbanos o de comunicaciones. En su valor medio, las rentas en Madrid se situaban en 3 /m²/mes al cierre del pasado ejercicio, lo que implica un retroceso del 18% respecto a diciembre de 2011.
Sin embargo, las rentas medias ‘prime’ se han mantenido estables en 5 /m²/mes, el mismo valor de cierre de 2011 y ―no sólo eso― el mismo valor que los principales mercados europeos.
Como decía, no todos los indicadores se obstinan en el pesimismo. Las zonas ‘prime’, las más cercanas a la ciudad, están manteniendo la estabilidad de rentas gracias a que el nivel de ocupación es superior al resto de zonas. De hecho, los emplazamientos logísticos modernos y bien comunicados de Madrid se aproximan a la plena ocupación, en particular aquellos de más de 10.000 metros cuadrados en el entorno del aeropuerto de Barajas. Y la situación es similar en el resto de grandes capitales.
Podíamos decir que la crisis está dibujando un nuevo mapa inmologístico en el que se distancian más que nunca las áreas próximas a las grandes ciudades y las alejadas; y ambas funcionan a velocidades bien diferenciadas. Tan diferencias como lo es la situación de una nave logística de superficie adecuada en el entorno del aeropuerto de Barajas y la de otra localizada en Guadalajara. Con independencia de la bondad de esta situación, lo cierto es que no podemos evaluar de manera homogénea el mercado, y que sin duda una parte está sorteando la crisis con menores estragos.
Pocos atisbos positivos, sin embargo, se perciben en el mercado de inversión. El riesgo país hace que los inversores internacionales se mantengan alejados de nuestro mercado inmologístico. Así, los inversores internacionales que operan en el continente europeo han vuelto a concentrar su interés en los activos ‘prime’ de los mercados europeos más seguros, en particular de Reino Unido, Francia y Alemania. Estos tres países, de hecho, acumularon el 80% de la inversión logística durante 2012 en Europa Occidental, mientras la inversión en los países del sur, entre ellos España, es prácticamente nula. Los inversores privados nacionales, por su parte, están optando por otras líneas de negocio. Lo ilustra que únicamente se han firmado dos operaciones de inversión de volumen en el último año: una en Madrid y otra en Barcelona.
Por último, la situación del suelo, primer eslabón de la cadena inmobiliaria, es realmente complicada. Las entidades financieras, además, se están mostrando especialmente activas en la venta de solares, aunque no se detecta aún actividad por su parte en lo referente a las naves industriales y logísticas que también tienen en propiedad.
