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“El sector industrial y logístico podría empezar a repuntar”

Entrevista a Raúl González, socio-director de Área Asesores Inmobiliarios

Redacción Interempresas28/02/2013
Área es una empresa dedicada al asesoramiento y la consultoría inmobiliaria. Fue creada en 2005 y goza de una gran proyección y reputación dentro del sector inmobiliario. A lo largo de los últimos años ha asesorado tanto a grandes compañías internacionales como a pequeñas y medianas empresas de ámbito nacional o local. Sus servicios están especializados en el ámbito industrial y logístico, terciario (oficinas y retail), operaciones de inversión y de suelo.

¿Cómo percibe actualmente el sector inmobiliario industrial y logístico?

Con las sucesivas rebajas en el rating de España y el aumento de la tasa de paro, no hace falta recordar que el entorno económico, además de complejo, es factor determinante en el descenso del consumo en general, y de la producción industrial en particular. Por ello, la escasez de demanda de naves e inmuebles industriales se ha acentuado en los últimos meses, tanto en régimen de alquiler como de compra.

Existe un gran volumen de espacio disponible, lo que ha ido produciendo un severo ajuste en el precio medio del alquiler y venta en el mercado. Se han registrado rebajas en los precios de salida de más de un 20% en inmuebles representativos. Este hecho, pese a la negativa situación general de la economía y de la demanda de nuevos espacios de trabajo por parte de las empresas, ha originado un leve repunte de la demanda, sólo visible en el segmento logístico.

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Pero en su opinión ¿vivía una situación irreal el mercado hace unos años?

El gran desarrollo del sector se produjo por la confluencia de varias situaciones: Un sector-refugio para la inversión; la bonanza económica que producía en sí misma demanda de espacios logísticos y de trabajo —ya sean industriales, comerciales o empresariales—; y la facilidad en la financiación. Todos ellos son factores que hoy no existen, por lo que nos encontramos en un nuevo escenario.

Y ¿existe solución a la situación actual? ¿Habrá más operaciones en 2013?

La dinamización del sector pasa obligatoriamente por la flexibilidad en la financiación. Sin ella, será difícil regenerar el tejido industrial español. Pero los actores principales del sector inmobiliario, los propietarios, tienen una sólida barrera que vencer para crear un punto de inflexión en la recuperación. Normalmente son reacios a reconocer que han perdido dinero en estos 3 últimos años y, por ello, el ajuste de precios tarda en producirse.

La situación deja sitio para la aparición de oportunidades pero no tenemos una perspectiva de mejora continuada en los próximos meses. El único atisbo de dinamicidad lo encontramos en las empresas que buscan optimizar sus recursos, bien reduciendo superficies, renegociando rentas, o bien cambiando a mejores ubicaciones en los mismos rangos de rentas.

¿Y la inversión tiene síntomas de mejoría?

Las operaciones en rentabilidad descendieron nuevamente en 2012 pero cabe lugar a la recuperación en este año. Un mejor resultado dependerá, por un lado, de que los inversores asuman algo más de riesgo, reconociendo que existen oportunidades, y segundo lugar, a un mayor volumen de transacciones con carteras y activos de entidades financieras.

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El equipo de Área Asesores Inmobiliarios al completo.

¿Qué evolución tendrá el sector industrial y logístico?

Debido a la situación actual existe un gran número de inmuebles vacíos que acentúan su difícil salida al mercado, en un alto porcentaje, por la falta de unos estándares constructivos modernos. El gran reto de nuestro dañado sector inmobiliario está en la actualización y optimización de los inmuebles ya construidos, siendo esta carencia todavía más evidente en los edificios de uso industrial.

La falta de eficiencia constructiva, en términos de sostenibilidad, es uno de los principales problemas del stock actual del mercado. Se trata de aplicar criterios de construcción sostenible en los nuevos desarrollos y en las actuaciones de acondicionamiento de inmuebles, sobre todo para permitir al propietario disminuir el coste de mantenimiento y aumentar el valor del activo (y su atractivo), además de garantizar un mayor bienestar y seguridad ambiental a sus ocupantes y al entorno que lo rodea.

Si unimos sostenibilidad y capacidad de inversión —y financiación— para ser competitivos en calidad y rentas, sumado a una esperada mejora de la economía, el sector industrial y logístico podría empezar a repuntar a finales de este ejercicio.

Y en esta situación de mercado ¿qué papel juega la consultoría inmobiliaria?

Es el verdadero momento de añadir valor a los clientes en los aspectos inmobiliarios, de asesorarles con acierto en la toma de decisiones en todo lo que respecta a su patrimonio, de facilitarles herramientas que les ayuden en sus negocios, de optimizar sus instalaciones, de ahorrarles costes, … Es, en definitiva, el momento de explotar nuestro know-how y ponerlo en disposición de quienes lo necesitan.

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Nave logística en Cabanillas del Campo, Madrid.

Su compañía ¿está preparada para el reto?

Área goza de una buena salud empresarial ya que nos hemos concentrado, desde nuestros orígenes, en hacer sólo aquello en lo que somos grandes conocedores. En cuanto al negocio en sí, hemos realizado operaciones con grandes firmas comerciales e industriales, lo que confirma nuestra apuesta por la consolidación de una cartera de clientes satisfechos.

El nuevo ejercicio se presenta en una línea continuista a los últimos años. Para 2013 buscamos conseguir algo más de volumen en las operaciones y orientarnos aún más hacia el cliente.

Desde el punto de vista de la innovación, hemos decidido potenciar nuestra plataforma web con un actual ‘buscador de inmuebles’ y un exclusivo ‘Barómetro de precios’, para que las empresas tengan a su disposición la información que necesiten.

“Las renegociaciones de renta y las relocalizaciones de sedes son las principales protagonistas del mercado de Madrid”

¿Cómo percibe actualmente el sector inmobiliario industrial y logístico en la Comunidad de Madrid?

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Plataforma logística en Coslada.
El mercado de Madrid se está comportando, en líneas generales, de una manera muy similar al del resto de España. La principal diferencia entre éste y otros mercados es que Madrid concentra una parte importante de las pocas operaciones que se realizan en nuestro país, al tener un volumen mayor que el resto de ciudades y ser la región con mayor desarrollo —en estos tiempos de mantenimiento— económico.

¿Existen entonces diferencias significativas respecto a otras zonas geográficas?

Aparte del tamaño del mercado, cabe destacar también que los inmuebles industriales y logísticos sufren una mayor desocupación y una bajada de rentas superior a medida que nos alejamos de Madrid. Es un comportamiento frecuente en mercados concéntricos debido a que sufren menos las zonas de mayor densidad industrial ya sea por cercanía a núcleos urbanos o concentración empresarial.

¿Qué tipo de operaciones se realizan en este mercado?

Actualmente tienen protagonismo las renegociaciones de renta y las relocalizaciones de sedes. Y, como consecuencia, la mayor parte de las operaciones que se consiguen cerrar son en régimen de alquiler.

¿Podría destacarnos operaciones de importancia que se han realizado en los últimos meses?

Aperturas destacadas: H&M en Torrejón de Ardoz; Amazon en San Fernando de Henares; Decathlon en Getafe y, recientemente, Docout en Tarancón.