El 9% de la inversión inmobiliaria europea recae en operaciones de naves industriales

15/07/2005

Según el informe de inversión elaborado por la consultora Jones Lang LaSalle.

El mercado de inversión en naves industriales y logísticas en Europa durante 2004 ha alcanzado los 8.200 millones de euros, cifra que representa el 9% del volumen total de la inversión inmobiliaria en Europa, según los datos que se desprenden del último informe de inversión en el mercado industrial y logística elaborado por el departamento de Research de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.
Estos altos volúmenes de demanda y de operaciones materializadas se deben principalmente a los bajos tipos de interés y al mal comportamiento del sector durante los últimos años. Estos volúmenes de demanda han además superado el volumen disponible de producto. En su informe, la consultora prevé que el mercado de naves industriales y logísticas seguirá atrayendo a los inversores con la perspectiva de una aumento de las rentabilidades y de la transparencia.

Volúmenes de inversión en Europa

El interés de los inversores internacionales por la logística ha aumentado rápidamente a lo largo de los últimos cinco años. En 2003 se invirtió un total de 6.200 millones de euros en el sector, que representan un 7% de la inversión inmobiliaria total en el conjunto de Europa. En torno al 75% de ese volumen corresponde a unidades de almacenaje de más de 5.000 m2.
En 2004, la cuota de la inversión absorbida por el sector aumentó hasta el 9% y el volumen total de inversión de 2003 fue superado en un 24%. Esta actividad ha sido estimulada por los altos rendimientos nominales ofrecidos por la actividad de almacenaje y por la rápida maduración del mercado, limitada únicamente por la escasez del producto idóneo. Parte del aumento de la inversión durante 2004 se ha debido a la creciente disponibilidad de producto de calidad internacional apto para la inversión.
Además, debido al alto grado de ocupación por propietarios, los inversores han mostrado un vivo interés por las operaciones de “sale and leaseback”, aunque hasta ahora la actividad ha sido escasa. Las empresas de externalización de logística están todavía en fase de consolidación mediante fusiones y adquisiciones y por ello muchas empresas tienen una situación financiera delicada y una estructura compleja. No obstante, algunas de las empresas más grandes ya están empezando a racionalizar su estructura interna y a revisar sus niveles de ocupación tras los desajustes de un periodo de rápido crecimiento, lo que puede ofrecer oportunidades para nuevas operaciones de “sale and leaseback”.
Operando en sentido contrario, se prevé que la economía europea siga manteniendo tipos de interés bajos a medio plazo, y aunque esto alentará la inversión en el sector de almacenaje, la ocupación por el propietario seguirá siendo una opción barata para los usuarios de larga duración, restringiendo el flujo de producto potencial de inversión.

En cuanto al mercado de naves industriales en la Comunidad de Madrid, durante los últimos meses el mercado ha seguido marcado por la escasez de suelo adecuado para usos industriales pese a las últimas actuaciones llevadas a cabo en la Comunidad de Madrid. Seguimos desde hace años a la espera de que vayan saliendo los numerosos proyectos que siguen en fase de planeamiento. Asimismo, sigue habiendo una fuerte demanda de suelo por parte de promotores y usuarios, entre los que destacan los sectores del transporte, distribución y logística así como empresas de tamaño medio que buscan naves de entre 1.500 y 5.000 m2 en régimen de propiedad o terrenos para edificarlas. Como consecuencia, se han disparado los precios del suelo industrial y en algunas zonas como Coslada, Vicálvaro, Getafe o Leganés han aumentado entre un 30 % y un 40 % en un año. El retraso en el planeamiento ha provocado las sucesivas compras y recompras de terrenos antes de su salida efectiva al mercado llegando a precios imposibles para usos industriales.
Desde Jones Lang LaSalle se prevé que solo mediante la aparición de nuevos desarrollo se podrán contener los precios que en algunas zonas están alcanzando “máximos históricos”, aunque la consultora ve con optimismo este mercado puesto que sigue habiendo una fuerte demanda y un gran potencial de crecimiento.
En el terreno de la logística, con naves de más de 5.000 m2 en alquiler, las rentas han seguido un proceso de ligero aumento en los últimos seis meses debido a la escasez de inmuebles pero van a estabilizarse por el incremento de la oferta. Así, en el tercer y en el último trimestre del año van a aparecer nuevos parques logísticos de calidad, por lo que esperamos que también aumenten las oportunidades de inversión.

"El mercado industrial en Madrid alcanzó, en algunas zonas, subidas de precio de entre el 30 y 40%”

El mercado industrial de inversión en Madrid

Según el informe, el número de operaciones de inversión institucional es escaso: se registran por trimestre de 2 a 4 operaciones de inversión. Los mercados institucionales de inversión logística se encuentran fundamentalmente en Madrid, Barcelona y Zaragoza, y en raras ocasiones, alguna operación tiene lugar en Sevilla o Málaga. Entre las escasas operaciones, destaca la venta de una plataforma alquilada a Grupo Santos de 22.815 m2 en Azuqueca de Henares, o la operación de compra por parte de LaSalle Invertment Management de una cartera de activos de Riofisa en Camarma.
En cuanto a la tipología de inversor en este mercado, Jones Lang LaSalle indica que tanto los nacionales como los internacionales están muy activos en la búsqueda de oportunidades de inversión logística con el propósito de diversificar y poder incrementar la rentabilidad media de la cartera de activos. Entre los inversores más activos se encuentran los fondos de inversión, y compitiendo de cerca los inversores privados que encuentran en este tipo de activos una inversión segura y de escasa gestión. Los inversores internacionales están encontrando serios problemas a la hora de invertir en activos logísticos de buena calidad en España, debido a que los niveles de rentabilidad de nuestro país dejan de ser atractivos comparativamente con otros países de la Unión Europea.

Las rentabilidades prime en la actualidad giran en torno a niveles del 7,5%, aunque se han efectuado algunas operaciones a rentabilidades inferiores, acercándose a tasas del 7,00%. Sin embargo, los inversores institucionales, salvo que la operación presente un importante potencial de revalorización a corto plazo, no consideran razonable invertir a estos niveles, ya que pierde sentido la inversión en este tipo de producto. Asimismo, los precios para naves nuevas en las mejores zonas son de 1.500 euros/m2 en venta y 7.5 euros/m2/mes en alquiler. En el caso de naves logísticas (más de 5.000 m2) los precios más altos están en el entorno de los 6 euros/m2/mes en alquiler y 1.000 euros/m2 en venta. Los precios de suelo en zonas como Getafe, Leganés o Coslada alcanzan los 541 euros/m2 edificable.