King Sturge confirma la reactivación del mercado en el sector logístico

La consultora King Sturge confirma, sin lugar a dudas, que el mercado logístico durante el ejercicio pasado ha estado marcado por una fuerte actividad, originando que en la actualidad haya una acusada escasez de oferta inmediata disponible.

Muchos de los demandantes de superficies superiores a 10.000 m² tendrán que esperar hasta septiembre u octubre de este año, fecha en la que se finalizarán varios proyectos como el de ProLogis Park en Alcalá de Henares (Madrid) o el ProLogis Park Penedès (Barcelona). Ante esta situación, King Sturge ha observado que muchos de los contratos que se están firmando en estos momentos lo hacen sobre una oferta futura disponible, ya que el sector no dispone de superficies modernas y acordes a las necesidades más básicas de los clientes finales. Desde el punto de vista de inversión, las plataformas logísticas son un producto que está cobrando un atractivo cada vez mayor entre los fondos internacionales.

Estos grandes fondos de inversión están posicionándose y estudiando cada vez más este tipo de operaciones como una alternativa de inversión al producto tradicional debido principalmente a tres motivos. Primero, son inmuebles que se encuentran descentralizados de las grandes áreas urbanas, como consecuencia de ello las rentabilidades que ofrecen son muy atractivas para los inversores, podíamos estar hablando en torno a tasas de rentabilidad en torno del 7%, dependiendo principalmente de la localización; segundo, los titulares de los contratos de arrendamiento son, en el 90% de los casos, operadores de reconocido prestigio, con lo que las garantías de cara a inversores son absolutas. Y tercero, la gestión de dichos contratos de arrendamiento se reduce significativamente con respecto a otro tipo de inmuebles.

Por otro lado, por parte de los fondos internacionales existe cada vez más un interés creciente en fomentar y desarrollar este tipo de actividad inversora en España puesto que en otros países como Francia este mercado está ya muy desarrollado y existe mucha competencia.

Según su estudio sobre Madrid, el principio del 2004 se caracterizó por un stock importante de m² disponibles, con un de 270.000 m² de disponibilidad inmediata. En cuanto a la demanda, desde comienzos del 2005 se ha negociado con importantes clientes, que, en la mayoría de los casos, han solicitado ampliar sus instalaciones, a causa principalmente de dos factores: para mejorar el rendimiento de sus actividades y modernizar la propia estructura de la nave. En este sentido, se han contratado superficies superiores a 7.000 y 8.000 m².

En Madrid las nuevas plataformas logísticas son

• Daganzo, con módulos desde 1.600 hasta 30.000 m².
• Alcalá de Henares, con módulos desde 6.000 hasta 46.000 m².
• Guadalajara, entre 3.000 y 65.000 m².
• Leganés, disponibles en módulos desde 1.400 hasta 20.000 m².
• Ciempozuelos, con módulos desde 8.700 hasta 21.700 m².
• Seseña, en módulos desde 3.000 hasta 40.000 m².

En España está aumentando el interés de los fondos internacionales entrar en el sector logístico

En la zona de Barcelona por su parte, el mercado logístico se caracteriza, según la consultora, por la falta de naves logísticas disponibles cerca de la ciudad, demanda que ha aumentado durante el 2004 y que prevé seguirá aumentando en el 2005. En lo que se refiere a la demanda, actualmente, tres de los cuatro grandes Parques logísticos existentes (Parques logísticos de la Zona Franca, ProLogis Park Sant Boi y Park Logístic de l´Alt Penedès en Subirats) se encuentran totalmente ocupados, quedando sólo 8.000 m² construidos disponibles en el Park Logístic de la Granada del Penedés. Asimismo, gran parte de la oferta de naves de gran superficie en las cercanías de Barcelona no cumple los requisitos de las empresas logísticas, principalmente por tratarse de naves de antigua construcción sin altura y sin muelles de carga. En cuanto a la demanda de superficies logísticas, King Sturge remarca que ha sufrido un ligero aumento respecto a años anteriores. Además, destaca la existencia de una importante demanda latente de naves logísticas en las cercanías de la ciudad que no se encuentra satisfecha y que se ve obligada a estudiar ubicaciones cada vez alejadas de la ciudad.

En este sentido, las nuevas plataformas logísticas desarrolladas o en desarrollo en la provincia de Barcelona son:

• Vilafranca del Penedès, desde 6.877 m2 hasta 8.447 m².
• Fogars de la Selva, con sólo superficies de 14.519 m².
• Sant Sadurní d'Anoia, desde 7.939 m2 hasta 17.108 m².
• Granollers, desde 6.084 m2 gasta 12.000 m².
• Esparreguera, con sólo superficies de 11.000 m².
• Sabadell, desde 2.900 m2 hasta 9.715 m².
• Montornès del Vallès, sólo superficies de 6.200 m².
• ProLogis Park Penedès, desde 15.000 m2 hasta 47.7763 m².

Asimismo, en la zona de Tarragona, King Sturge ha detectado que la oferta de inmueble logístico se caracteriza cada vez más por la calidad y buenos acabados de las naves. En la mayoría de los casos, se trata de “llaves en mano” construidos en función de las necesidades de potenciales clientes.

Las nuevas plataformas logísticas desarrolladas en la zona son:

• P.I. de Bràfim, con superficies desde 1.400 hasta 21.500 m².
• P.I. Riuclar, de superficies entre 4.000 y 35.000 m².
• P.I. ProLogis Park Valls, con superficies desde 5.000 hasta 42.630 m².
• P.I. de Constantí (fase II), de entre 5.000 y 30.000 m² de superficie.