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Atisreal analiza el mercado industrial de Barcelona

15/06/2005

Persiste el desequilibrio entre oferta y demanda.

En el área de Barcelona, en los últimos seis meses las tendencias generales del mercado industrial catalán se han mantenido estables respecto a periodos anteriores, es decir, persiste el desequilibrio entre oferta y demanda.
Directamente relacionado con ello se vinculan las tendencias de un ligero aumento en los precios de venta y un ligero descenso generalizado de las rentas de alquiler.

En cuanto a la demanda orientada hacia la compra, el 80% de la demanda busca inmuebles en venta, en cambio, el producto ofertado presenta una situación totalmente inversa. A causa de los altos precios de las naves en venta se prevé que un alto volumen de la demanda retorne a interesarse por la opción del alquiler. Atisreal atribuye esta situación de desequilibrio a varios factores:

- la continua llegada de capital inversor desde el año 2001, que huía de la volatilidad de la bolsa buscando un valor refugio más seguro como los activos inmobiliarios.

- las altas rentabilidades que históricamente había ofrecido el producto industrial siendo más atractivos que otro tipo de activo.

- adquisición de nuevas promociones por parte de inversores que han demostrado una mayor rapidez en la toma de decisiones frente al usuario final. A todo ello se le debe unir a la tradicional mentalidad del empresario catalán siempre orientada hacia el patrimonialismo.

Las consecuencias de esta descompensación son pues la dilatación de los periodos de toma de decisión debido a la no identificación de las nuevas ubicaciones en el régimen contractual requerido y la compra generalizada de naves por nuevos inversores ha generado más producto en régimen de alquiler.

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En lo que se refiere a las rentas y los precios, las exigencias de la demanda, junto con el atractivo de la primera corona, han derivado hacia un mantenimiento de las rentas, sufriendo un ligero descenso en la segunda corona. Los precios de venta siguen su tendencia ligeramente alcista, en el área metropolitana de Barcelona, alcanzando niveles comparables al sector de oficinas. Por su parte, en la segunda corona permanecen estables. El incremento de los precios de venta no se debe solamente a la subida imparable del precio del suelo, sino también al incremento de los costes de construcción, en especial del acero.
En 3 ó 4 años se prevé una vuelta al área de influencia de 30 km de Barcelona
Con todo, Atisreal destaca que el desequilibrio entre las exigencias de la demanda y las características de la oferta, están produciendo un aumento de la disponibilidad en alquiler, en los subsectores de nave nido (de menos de 500 m2) y de mediano tamaño de entre 500 y 3.000 m2, tanto de obra nueva como en el mercado de naves de segunda mano.

Sin embargo, continua la escasa oferta en venta, especialmente en áreas próximas a Barcelona, lo que, junto con la escasez de suelo industrial urbanizado, provocan el mantenimiento del alto nivel de los precios. Unas de las más inmediatas consecuencias pues es la migración a los extrarradios. Prueba de ello es que la actividad constructora de nueva oferta industrial se está desarrollando a partir de 30 km de la ciudad de Barcelona. Son pequeñas promociones realizadas sobre las escasas bolsas de suelo ubicadas en polígonos totalmente consolidados. Además, la falta de suelo industrial en el Área Metropolitana de Barcelona está produciendo una migración de los promotores hacia otras zonas. Estas ubicaciones presentan un futuro alentador gracias a unas buenas infraestructuras, ya sean ferroviarias o portuarias. Ejemplo de ello son polígonos cercanos a Tarragona, por el Sur, y Girona por el Norte de la ciudad, donde existen grandes terrenos para construir.

Según Atisreal, la previsión a largo plazo, en 4 ó 5 años vista, indica la vuelta de nuevas promociones dentro de un área de influencia de 30 km de la ciudad, basándose en nuevos planeamientos detectados, provenientes de las ampliaciones de algunos polígonos en poblaciones como Sentmenat o Terrassa y creación de nuevos espacios industriales en Castellar del Vallés.

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