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Atisreal analiza el mercado industrial español

15/06/2005

La consultora prevé un comportamiento moderado del mercado.

Atisreal ha presentado su último informe sobre el mercado inmobiliario industrial español, donde analiza de forma conjunta la situación de la industria y sus repercusiones en el sector inmobiliario.
Según sus conclusiones, la demanda aún está totalmente inclinada hacia la compra, produciendo como principal consecuencia un encarecimiento de los precios de venta, en ocasiones nada sanos para el mercado, y una situación de sobre oferta en alquiler. El refugio, en términos de coste, ha sido migrar hacia el extrarradio en busca de espacio vacante, hacia ubicaciones normalmente de menor coste y mayor calidad, especialmente en especificaciones técnicas sin tener merma alguna en ubicación, gracias a la mejora de infraestructuras y comunicaciones con las grandes urbes.

El informe destaca que “la perspectiva industrial pasa por una, cada vez más importante, destrucción de instalaciones industriales en zonas urbanas a favor del residencial. En contra, la falta de salida de suelo disponible, no tanto por su inexistencia, sino por la falta de agilidad en los procesos, dificulta la casación de demanda con oferta, siendo necesarias operaciones llave en mano”.

Según la consultora, el mercado de la logística ha registrado un comportamiento positivo, en especial en Madrid, donde se ha producido un giro de 180º a la situación de sobreoferta de 2003. A excepción de una ligera ralentización en Barcelona, debido al poco producto y altas rentas, otros polos de futuro alentador están tomando posiciones, es el caso de Zaragoza y Valencia. El mercado de inversión se ha visto marcado por un descenso en las rentabilidades, quedando aún por encima de sectores más tradicionales. La inversión en logística, a pesar de la falta de producto, se está posicionando como una alternativa rentable en la inversión inmobiliaria. A nuestro entender, es un mercado que, día tras día, suscita más interés, perdiendo opacidad y ganando en profesionalidad. Creando buenas oportunidades de inversión.

En Madrid concretamente, el último trimestre del año se ha afrontado con una sorprendente alza en la actividad comercial. A pesar de la alta de grandes ocupaciones de espacio, la demanda se manifiesta con fuerza, hasta el punto de empezar a agotar la oferta existente. Los niveles de rentas siguen manteniéndose tanto en alquiler como en venta respecto a hace seis meses. El valor del suelo sigue en alza. El mercado logístico se ha recuperado hasta encontrarse en una situación opuesta a la de principios de año. En lo que se refiere a la contratación y demanda, se puede hablar de un incremento de la contratación industrial gracias a un mantenimiento general de la demanda. Las peticiones predominantes en Madrid se centran básicamente en medianas superficies (entre 1.000 y 3.000 m2) de la misma manera que ocurrió a principios de año. Actualmente este tipo de naves no están ofertándose.
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Según Atisreal, “A pesar de que la demanda de pequeña superficie se ha estabilizado, la demanda actual no cubre la oferta existente, acentuado en la oferta en alquiler, mientras que la demanda sigue inclinándose hacia la compra, en contraposición del alquiler, a pesar de las ligeras mejoras de los tipos de interés. Los operadores logísticos continúan buscando productos

en alquiler”. Las zonas con una mayor actividad contractual están focalizadas hacia el norte y zonas consolidadas como Tres Cantos, Alcalá de Henares o Getafe. También San Fernando de Henares, Alcobendas o Alovera, esta última centrada en operaciones logísticas. En el Sur destacan polígonos situados en Fuenlabrada, Leganés o Pinto.

Por otro lado, cada vez priman más las calidades técnicas de las naves, sobre todo para operadores y transitarios. Este hecho se traduce también en una movilización progresiva de la capital hacia polígonos de la periferia. Especial atractivo han tenido zonas como Azuqueca de Henares, Cabanillas del Campo, Alovera o Seseña. La frontera de la atracción por parte de la demanda se sitúa cerca de los 35 km de Madrid. Con ubicaciones más lejanas se opta por la situación de espera. En muchas ocasiones, en provincias limítrofes a Madrid, como Toledo y Guadalajara, existen ayudas fiscales por parte de la administración para facilitar la instalación de industria.

la zona sur de Madrid se perfila como el futuro centro neurálgico de actividad industrial
En cuanto a los precios en naves y suelos, Atisreal destaca los comportamientos opuestos experimentados por los precios de venta y las rentas en alquiler. Los primeros han seguido aumentando en todo su rango de superficies y en cambio, los alquileres se mantienen con una ligera tendencia bajista. Debido principalmente a la escasez de suelo industrial, los precios de venta se han encarecido de forma acusada. Otro efecto inflacionista está siendo la falta de producto en régimen de compra en las cercanías de Madrid. Así, municipios a más de 15 km de la capital han sufrido ascensos superiores al 40% en sus precios durante un año acumulado. Las rentas de alquiler se han visto afectadas por el aumento de la oferta existente en el segmento de las mininaves.

Y aunque en Madrid aún queda espacio disponible, especialmente de alquiler, y tanto de pequeña superficie como de espacios logísticos, no se encuentra en la cercanía de la ciudad, sino en polígonos situados a unos 30 km de la capital.

Con todo, Atisreal prevé que la zona Sur de Madrid sea el futuro centro neurálgico de la actividad industrial aunque sigue sin existir ningún tipo de producto disponible en zonas cercanas a Madrid, donde no existe disponibilidad antes de poblaciones cercanas a Toledo, al contrario de lo que ocurre en el Norte. En la zona Sur el producto vacante es, por lo general, de segunda mano con especificaciones técnicas bajas y, por tanto, con muchas dificultades de poderlo adaptar a la demanda actual.

Aún así, el suelo industrial está siendo muy demandado tanto por promotores como por usuarios finales, buscando abaratar costes con una construcción de sus instalaciones “llave en mano”. Sigue habiendo una escasez de suelo, sobre todo en zonas ubicadas menos de 20 km de Madrid aunque se prevén desarrollos de suelos industriales en la zona: Torrejón, Fuenlabrada y Parla; y para dos años vista en la A-2 en San Fernando de Henares.

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