El inversor oportunista ya compra activos logísticos en España

El Informe de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle España analiza cómo ha sido el primer semestre del año destacando la ausencia de operaciones significativas y mostrando una atonía general en el sector. El texto sin embargo explica como frente a ese panorama sí que se ha observado una presencia de fondos interesados, pero la mayoría con una actitud agresiva y activa y con operaciones que en muchos casos se han desarrollado de forma poco notoria (off-market).

En cuanto al tipo de activo es de tipo logístico, no productivo ni que necesite una especial adaptación para volver a ser arrendado. Cuanto más estándar y flexible mejor.

En el análisis sobre el tipo de inversor, el texto destaca que el volumen mínimo de inversión es de 20 millones de euros y las zonas preferidas son las más consolidadas desde el punto de vista logístico, limitándose casi exclusivamente a Madrid y Barcelona.

En estos momentos hay varias carteras en venta cuyo cierre se espera a final de este año o comienzos del 2014.

En cuanto a la rentabilidad prime en Madrid sigue manteniéndose en los entornos del 8,75% mientras que la rentabilidad perseguida por los fondos más activos en el mercado se sitúa entre el 9% y el 12%.

Demanda.- la demanda de suelo continúa en mínimos por parte de las empresas en toda la geografía española. La desconfianza en que el precio no continuará bajando provoca que no se realicen transacciones. En este contexto los compradores realizan ofertas muy agresivas ante la gran disponibilidad de suelos. En cuanto a la demanda de naves industrial el panorama es similar y la escasa demanda se centra en activos entre 1.000 y 3.000 m2.

Oferta.- la oferta de suelo es cada vez mayor, con producto industrial de cualquier superficie y en todas zonas. El precio del mismo ha disminuido considerablemente por lo que según los expertos de Jones Lang LaSalle podrá volver a ser interesante.

El informe destaca en este sentido que cuando mejore la economía es cuestión de tiempo que la demanda por parte de las empresas se reactive y aquellos suelos que han adaptado el precio a la nueva situación del mercado encontrarán un comprador.

El problema de la financiación sigue obstaculizando el interés por parte de los compradores de suelo.

Precio del suelo.- el precio del suelo en Madrid en la zona prime se sitúa entre los 100€/m2 y los 150€/m2.

Transacciones.- la incertidumbre en las perspectivas económicas así como la falta de financiación provocan un muy bajo nivel de operaciones en el sector.

Demanda.- durante el 2013 el motor de la demanda sigue siendo el precio, las empresas continúan reduciendo costes y superficies. La demanda se sitúa por debajo de 5.000 m2 y muy altas por encima de 20-25000 metros cuadrados. El informe señala además como las empresas miraban la zona prime y ahora esta tendencia se está desplazando hacia la segunda y tercera corona, principalmente por la poca disponibilidad que existe en la primera corona. Por otro lado también se destaca como la demanda está aprovechando el momento para proponer sus condiciones al propietario.

El texto destaca como la irrupción del e-commerce requerirá instalaciones a su medida, lo que puede provocar el cierre de transacciones en el corto plazo.

Oferta.- la tasa de disponibilidad se ha estabilizado en los primeros seis meses, principalmente por el cierre de una serie de operaciones de gran envergadura. Principalmente se concentra en la segunda y tercera corona y en producto de segunda mano, ya que no se desarrolla ninguna promoción especulativa.

La zona prime tienen una ocupación de casi el 100% por lo que la demanda que aparece o queda insatisfecha o hay que llevarla a otra ubicación.

En la segunda y tercera corona continúa apareciendo superficie disponible de inmuebles obsoletos que es difícil que se comercialicen a no ser que el precio sea excesivamente bajo.

Rentas.- En este apartado los expertos de Jones Lang LaSalle han observado una mejora de las rentas en la zona prime provocada por la escasa oferta que existe y la bajada de incentivos que otorgan los propietarios a los potenciales inquilinos. En el resto de zonas esta mejoría se observa en los productos de mayor calidad.

Los productos de calidad son los que la demanda estudia y las ofertas que realizan por ellos suelen ser muy bajas. Aun así hemos visto como las propiedades prefieren tenerlas alquiladas a rentas bajas que continuar con los inmuebles vacíos, por lo que las empresas que optan por realizar un cambio, encuentran verdaderas oportunidades.

Las operaciones llave en mano continúan siendo muy escasas porque los precios no son competitivos con las renta que existen en el mercado para productos terminados.

La mejora en el precio del suelo nos hace creer que esas rentas irán ajustándose poco a poco.

Para los próximos meses veremos una estabilización de las rentas y que aparezcan en el mercado proyectos en zona prime que esperamos tengan buena aceptación.

Transacciones.- En las zonas prime destaca el buen comportamiento de los parques cerrados, demandas en torno a 2.500-3.000 m2 donde las empresas encuentran todo tipo de servicios.

El resto de operaciones vemos que se han realizado fundamentalmente en la tercera corona por lo que las rentas son muy oportunistas.

Las ubicaciones en zona prime se han reducido notablemente siendo difícil encontrar superficie de calidad en algunas zonas.

Las empresas continúan reduciendo espacio y subarrendando ese espacio a un precio muy competitivo. Esto provoca que las naves disponibles en el mercado tengan que seguir bajando los precios si quieren conseguir un inquilino.

Demanda.- Durante el primer semestre de 2013, prácticamente no ha habido operaciones significativas de suelo logístico. Sigue existiendo una demanda intensa para parcelas de gran tamaño, pero una falta de oferta en las cercanías de Barcelona.

Oferta.- Por otro lado, a nivel de oferta, ha entrado en el mercado una bolsa importante de suelo en zona prime en régimen de concesión, pero cuya estructura jurídica y en términos generales, salvo excepciones, no es la deseada por la demanda. Sigue habiendo una falta de financiación para el suelo, y las pocas transacciones se suelen realizar con Recursos Propios.

El precio del suelo logístico prime ha descendido, registrando durante el período mínimos de 150€/m² y máximos de 400€/m².

La demanda de naves industriales continua siendo escasa, y las rentas durante el primer semestre del año se han mantenido estables, excepto en zona prime, donde las rentas industriales se sitúan entre los 3,50€/m²/mes y los 5,50€/m²/mes.

Demanda.- Durante el primer semestre de 2013, la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 116.894 m², un 11% menos que el mismo periodo del año anterior.

En los dos últimos años hemos tenido unos niveles de absorción pre-crisis que han rebasado los pronósticos que había en su momento.

Para 2013, esperamos un descenso de la absorción pero en cifras aceptables para un contexto de crisis.

Oferta.- La oferta disponible de espacios logísticos actualmente se sitúa en aproximadamente 698.000 m², un 1,6% más que en el mismo periodo del año anterior y la tasa de disponibilidad media se sitúa en un 10,83%.

La tasa de disponibilidad en zona prime se sitúa en un 8,54% mientras que en segunda y tercera corona se sitúan en un 7,48% y 17,39% respectivamente.

Rentas.- Los precios de alquiler se mantienen estables en todas las zonas y creemos que ya han tocado fondo pero los arrendadores ofrecen incentivos muy interesantes a las ocupantes para atraer la demanda.

Las rentas máximas logísticas se sitúan en 6,25 €/m²/mes en la primera corona y en 5 €/m²/mes y 3 €/m²/mes, para la 2ª y 3ª corona respectivamente.

Transacciones.- La mayor operación del semestre, se ha producido en la tercera corona, y ha sido el alquiler por parte de Docout de la nave propiedad de Prologis en Sallent, con un total de 22. 848 m².

La transacción en zona prime más destacada ha sido el alquiler por parte de Airfarm en El Parc Logístic de la zona franca de una nave de 10.400 m² y en segunda corona la operación más destacada ha sido el alquiler por parte de Bombas Saci de una nave en Granollers de 6.657 m².