La contratación de espacios logísticos en Madrid en 2017 alcanza el récord histórico de los 886.405 m²

La cifra de contratación en el sector logístico en el mercado de Madrid y su área de influencia alcanzó los 886.405 m² a cierre de 2017, lo que supone máximos niveles históricos y un incremento del 120% con respecto a 2016, según un informe elaborado por el área de Research de BNP Paribas Real Estate. En el cuarto trimestre del año pasado, la cifra de contratación en ese mismo área se situó en 253.267 m², un 19% más que en el trimestre anterior y un 34% superior al mismo periodo del año anterior (4T 2016).

Entre las operaciones más importantes, destacan el ‘llave en mano’ de 120.000 m² en Marchamalo, en la provincia de Guadalajara, la compra de unas instalaciones de 16.905 m² para uso propio en el P.E. La Carpetania de Getafe y el alquiler de una nave de 16.274 m² en Alovera (Guadalajara). El 86% de la contratación del cuarto trimestre, como viene siendo habitual, se ha concentrado en el eje de la A-2, una ubicación que ha concentrado 14 de las 20 operaciones firmadas a lo largo del último trimestre de 2017.

El elevado volumen de suelo transaccionado y el hecho de que los nuevos propietarios de los suelos sean, mayormente, promotores e inversores con la intención de desarrollar el suelo adquirido y aportar al mercado nuevas instalaciones de calidad en el corto-medio plazo, constatan el buen momento que vive el mercado logístico. Solo en el último trimestre de 2017 se han vendido 860.000 m² de suelo industrial/logístico, localizado principalmente en el Corredor del Henares y en la zona sur de la capital.

La tendencia positiva de la demanda, que se encuentra en máximos históricos, unido a los bajos niveles de disponibilidad, está generando un buen comportamiento de las rentas. La renta ‘prime’ se ubica entre los 5,50 €/m²/mes y 6 €/m²/mes, para las naves de mayor calidad técnica, situadas en las mejores ubicaciones. Uno de los motores principales de la demanda de espacios logísticos es el comercio electrónico, que va ganando más cuota de mercado. En el último trimestre del año pasado, el 40% de la contratación ha sido por parte de operadores que desarrollan esta actividad.

La tasa de disponibilidad ha continuado ajustándose durante el periodo analizado, como consecuencia de la escasez de nuevos proyectos que se han incorporado al mercado con superficie disponible y a los elevados niveles de contratación. Actualmente, esta tasa se sitúa en el entorno del 5%, aunque en los próximos dos años se van a incorporar diversos proyectos de grandes dimensiones.

Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Logístico de BNP Paribas Real Estate, señala que “nos encontramos en un momento excepcional para el sector de la logística en Madrid y toda su área de influencia, como evidencia el volumen máximo de contratación registrado y las buenas perspectivas en el corto-medio plazo”.

La contratación de espacios logísticos se mantuvo dinámica en Catalunya a lo largo del año 2017, alcanzando un volumen de 450.060 m². En el último trimestre del año, la contratación se situó en 136.030 m², lo que lo convirtió en el mejor trimestre de 2017. La actividad económica en Cataluña continuó mostrando un buen comportamiento en la recta final de 2017. Dadas las características del modelo de mercado de la ocupación logística, su comportamiento no ha respondido de forma pronunciada a las incertidumbres momentáneas.

La ocupación en 2017 ha sido un 25% superior con respecto a la media de contratación anual desde 2007 (450.060 m² frente a 360.000 m²). Si se compara el volumen de 2017 con 2016, se observa que la cifra de contratación es algo menor. No obstante, se debe a las dos operaciones de gran envergadura que se realizaron a lo largo de ese año y que sumaron un total de 180.000 m². En total, durante el año 2016 se ocuparon 606.415 m² de superficie logística en la ciudad condal y su área de influencia, pero es difícil que operaciones como la de Mango se repitan. Aunque esta transacción fue capaz de hacer que se alcanzara un récord de contratación logística, no tuvo la suficiente fuerza para crear una tendencia en el mercado. Dicho esto, la tendencia de contratación en 2017 no ha cambiado y su comportamiento sigue siendo positivo. La operación más destacada del cuarto trimestre ha sido el alquiler de 35.000 m² por parte de Alfil Logistic en la ZAL.

Evolución del volumen de contratación en Barcelona. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

Otro síntoma positivo en este mercado ha sido la consolidación de los precios de los alquileres durante 2017. La renta ‘prime’ cerró el año en 6,3 €/m²/mes (6 € en diciembre 2016) y la renta media se incrementó cerca del 10% en el último año, situándose alrededor de 4,6 €/m²/mes. Actualmente, la tasa de disponibilidad de superficie logística en Cataluña se sitúa por debajo del 4%. La falta de producto ha provocado el incremento de las operaciones de compraventa de suelos para desarrollos de nuevos proyectos logísticos.

Francesc Petrel, director Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate de Catalunya, explica que “la superficie disponible sigue disminuyendo en un entorno de dinámica contratación y una acusada falta de producto. En resumen, el mercado logístico en Barcelona goza de buena salud y las demandas siguen activas. De cara a los próximos trimestres, esperamos que la actividad logística en Catalunya se mantenga al alza y que la falta de producto siga haciendo presión sobre las rentas. Nuestra previsión es que la promoción de productos logísticos vaya en aumento”.