Oficinas: ¿nuevos retos u obsolescencia?

La obsolescencia es una de las tradicionales amenazas de las oficinas. No obstante, este problema nunca ha sido más acuciante que en la actualidad, ya que el COVID 19 ha supuesto una aceleración de dicho proceso. Casi tres años después de la pandemia, parece que el péndulo está, poco a poco, volviendo al lado presencial, tanto en Estados Unidos como en Europa.

En España, a falta de datos fiables, el sentir oficioso indica que la afluencia a la oficina podría rondar ya entre un 50% y un 65% en las urbes de mayor tamaño como Madrid y Barcelona. En EEUU, según el “Kastle Back to Work Barometer” la vuelta a la oficina roza el 50% en las grandes ciudades. Aunque la tendencia es positiva, todo indica que no recuperaremos los ratios prepandemia. Y los requisitos y expectativas que los inquilinos, especialmente los trabajadores, tienen sobre cómo deben ser sus oficinas son la clave.

En el orden actual “Quality is King” y las certificaciones ambientales y de salud se han convertido en un estándar de la Industria. Además, las normativas y exigencias europeas en materia de descarbonización continúan creciendo, junto a la presión por parte de los inversores en materia de ESG.

Las grandes compañías que ocupan los edificios, sus trabajadores y los inversores demandan inmuebles de calidad, saludables y eficientes energéticamente. En este sentido, es importante señalar que salud y eficiencia energética no pueden disociarse, y que la tecnología actual favorece la fusión de ambos conceptos.

Ahondando en las preferencias de las empresas y sus trabajadores, el consenso apunta a la coexistencia entre servicios tradicionales, como cafeterías, gimnasios, etc., junto a las características saludables, de consumo eficiente y descarbonización que se espera de los edificios.

Tres años de pandemia han dejado tras de sí una industria de las oficinas en transformación que demanda edificios de alta calidad (Class A buildings en EEUU). Aunque no existe una definición estándar para estos activos, podríamos definirlos como aquellos inmuebles de poca antigüedad, saludables y sostenibles, con diseño de alta calidad, buenos servicios, un nivel tecnológico elevado, e inquilinos de alto nivel.

En definitiva, lo que se busca es una experiencia del empleado altísima. Y existe acuerdo, al menos en Estados Unidos, de que este tipo de edificios son los que ofrecen los mejores retornos en cuanto a rentas y valor.

Se cree que el volumen de este tipo de edificios frente al inventario total de oficinas no es muy representativo, aunque la información varía en función de las fuentes. Concretamente, en EEUU se estima que los edificios de menos de 20 años y con un tamaño superior a 20.000 m² (a priori, los más saludables y eficientes) representan aproximadamente el 6% del inventario de oficinas, pero instituciones como el ULI (Urban Land Institute) eleva este ratio hasta un 20%.

Aplicando la ley de oferta y demanda y asumiendo la premisa de que estos son los edificios que quieren los clientes, todo apunta a que dichos activos tienen ya una prima en cuanto a rentas, valor patrimonial y liquidez, o bien la tendrán en breve.

En el caso concreto de España, estamos viviendo un momento favorable a los inquilinos, por lo que es posible que estos inmuebles simplemente estén resistiendo mejor esta situación que sus primos, los edificios tradicionales.

Otra de las asunciones del mercado de oficinas, el famoso “location, location, location” podría no ser ya una condición única para el éxito. Un activo con emplazamiento “prime” debe incluir también grandes dosis de “calidad”, tal y como la hemos definido, para cerrar el círculo virtuoso de la generación de valor. Y sólo existen dos maneras de ampliar la oferta de este tipo de inmuebles: mediante nuevos proyectos, o con la reforma de edificios existentes. Esta segunda opción tiene la ventaja de que, siempre y cuando no se acometa una demolición, su huella de carbono es menor que si asumimos un nuevo desarrollo.

En relación con la obsolescencia, en el área metropolitana de Nueva York se ha hecho una estimación y, sobre un inventario total de oficinas valorado (conservadoramente) en 500.000 M$, se podrían estar viendo afectados inmuebles por un valor de entre 123.000 y 190.000 M$.

Se estima que los activos más castigados pueden perder en torno al 20% de su valor. Al otro lado de la balanza, la demanda de edificios con características saludables y energéticas crecerá en el corto y medio plazo, motivada por el creciente interés de los clientes y el menor volumen de oferta disponible.

Evidentemente, la realidad al otro lado del Atlántico es diferente a la nuestra, y habrá que ver en qué medida la anterior situación es extrapolable a España. No obstante, aun con estimaciones conservadoras, el impacto podría tener una magnitud no desdeñable. Lógicamente, aquellas compañías que hayan hecho sus deberes, incorporando calidad y reposicionando sus activos, saldrán mejor paradas.

Lo neto (como dicen en México) es que el problema real es la obsolescencia, no la pandemia, que simplemente ha acelerado un proceso que ya venía de antes.

Los criterios de salud y sostenibilidad, así como las preocupaciones y los cambios de hábitos de los inquilinos y, muy especialmente, de sus trabajadores es lo que realmente está cambiando. Una situación que no difiere de la que atraviesan el resto de los sectores económicos: cuando cambian las preferencias de los clientes, los mercados se transforman.