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Mantenimiento de instalaciones térmicas: evolución, buenas prácticas y eficiencia energética

Redacción Interempresas28/09/2018

Entrevistamos a José María Cano, que ha dedicado toda su trayectoria profesional al mantenimiento de instalaciones térmicas. Es miembro del Comité Técnico de Atecyr, redactor de la Guía Técnica del IDAE 'Mantenimiento de Instalaciones Térmicas' y profesor del Curso de Experto en Climatización de Atecyr, que acaba de iniciar su séptima edición. Contamos también con la visión de Vidal Díaz, cuya actividad profesional se centra en la ejecución de instalaciones de climatización. Es miembro del Comité Técnico de Atecyr, y de la Junta Directiva de la agrupación de Asturias – Cantabria. Ha sido redactor de la DTIE 16.01 criterios de calidad en el montaje de las instalaciones de climatización y ACS. Recogemos también la aportación de Pedro Vicente Quiles, vicepresidente ejecutivo del Comité Técnico de Atecyr, y profesor de varias materias del Curso de Experto en Climatización de Atecyr. Es vicerrector adjunto de Infraestructuras de la Universidad Miguel Hernández de Elche y cuenta con una dilatada experiencia en la relación con empresas de mantenimiento.

Mantenimiento de instalaciones: obligación o necesidad

¿Cómo ha ido evolucionando el mantenimiento en los equipos de climatización? ¿En qué han ayudado las nuevas tecnologías?

El mantenimiento de las instalaciones térmicas de los edificios es una actividad muy estable desde el punto de vista económico y de negocio. De hecho, no se ha visto afectada por altibajos ni crisis económicas desde hace más de 40 años.

Durante las últimas décadas, puede afirmarse que las aportaciones tecnológicas más importantes al mantenimiento de las instalaciones han sido el control y la gestión centralizada de las instalaciones.

Los sistemas de control centralizados (BMS) facilitan la supervisión del funcionamiento de las instalaciones. En grandes edificios es imprescindible contar con un buen sistema de control que facilite tanto la conducción de las instalaciones por parte del mantenedor, como la verificación de que las instalaciones funcionen de forma correcta (supervisión del mantenedor).

La gestión y planificación del mantenimiento han mejorado por la utilización generalizada de aplicaciones y técnicas de gestión del mantenimiento asistidas por ordenador (GMAO). Se trata de una mejora significativa en lo referente a la gestión de los recursos humanos destinados al mantenimiento, así como para la aplicación práctica y reglamentaria de las actividades de mantenimiento según las exigencias de la normativa y de la propiedad.

Los equipos actuales son tecnológicamente más avanzados y por tanto más sofisticados, lo que obliga a los técnicos de mantenimiento a una mayor formación específica. Las instalaciones incorporan nuevos dispositivos de control con fuerte componente informática; dispositivos de recuperación de calor, Unidades de Tratamiento de Aire con requisitos ErP2018, sistemas de distribución a caudal variable, etc., cuyo mantenimiento competente y solvencia para verificar su correcto funcionamiento, requieren de una formación adecuada y actualizada de los operarios y técnicos involucrados.

¿Cuál es la importancia del mantenimiento preventivo, predictivo y correctivo?

Un servicio de mantenimiento debe contar con un plan específico de actuaciones preventivas, debidamente actualizado y contrastado para cada instalación concreta. Este plan de mantenimiento debe estar apoyado por un programa de gestión de mantenimiento (GMAO), donde se planifiquen las tareas de limpieza, sustitución programada de elementos y componentes, comprobaciones de funcionamiento, medidas, etc.

Se debe realizar y almacenar informáticamente los datos históricos de las condiciones de funcionamiento de los equipos que permitan predecir desviaciones en el comportamiento de los diferentes sistemas (se debería hacer con el BMS). Un adecuado plan de mantenimiento preventivo, complementado por un programa de mantenimiento predictivo es imprescindible.

Las actuaciones correctivas son inevitables y se deben reducir al mínimo posible (nunca se podrán evitar del todo). El objetivo es tratar de reducir las intervenciones correctivas imprevistas, aplicando las tareas de mantenimiento preventivo y predictivo necesarias.

¿El mantenimiento es un gasto evitable, o una inversión? ¿Se incluye como coste directo en el presupuesto de explotación?

El mantenimiento es imprescindible y de hecho es considerado en cualquier presupuesto de explotación de las grandes propiedades (tal y como se considera en la industria). Por desgracia, a nivel residencial se hace poco mantenimiento preventivo y predictivo y las propiedades optan por hacer sólo correctivos. Se trata de una modalidad de servicio que los americanos denominan: “run to failure and repair”.

Sin embargo, hay edificios como hospitales, edificios de oficinas, o centros comerciales, donde el fallo de las instalaciones de climatización tiene una repercusión directa e inmediata muy negativa. Este verano, un hospital público de la costa mediterránea ha estado sin climatización durante 3 días, lo que ha causado aplazamientos en las operaciones y que los enfermos y familiares estuvieran sometidos a condiciones ambientales extremas en pleno agosto.

Si las actuaciones de mantenimiento se “recortan”, la primera consecuencia será la merma de la calidad de las condiciones de confort, a continuación se producen reducciones de las prestaciones de los equipos de producción, tratamiento y distribución, hasta que se origina una avería con la parada correspondiente.

En un protocolo de actuación para llevar a cabo un buen mantenimiento ¿Qué debería hacerse que no se hace habitualmente?

Se debe definir y establecer un Plan de Mantenimiento Preventivo (PMP) a medida de las instalaciones y el edificio concreto. Se trata de una labor de 'ingeniería de mantenimiento' donde se detallen todas las acciones a realizar para el correcto mantenimiento preventivo y predictivo de las instalaciones, incluyendo su periodicidad.

La elaboración de un PMP específico, es obligación del proyectista, según RITE, cuando se trata de una instalación nueva, pero también lo es del titular, si quiere contar con un servicio de mantenimiento adecuado durante el ciclo de vida de sus instalaciones y de su edificio.

No se trata de “copiar y pegar” la tabla que el RITE establece como requisito mínimo de mantenimiento en su IT 3.3: es mucho más que eso. Existe una Guía Técnica de Eficiencia Energética, editada por el IDAE cuyo título es 'Mantenimiento de Instalaciones Térmicas', que además es Documento Reconocido por el RITE que describe cómo se debe definir un PMP.

Un PMP ex profeso, adaptado a las necesidades reales del servicio, es interesante para todas las partes implicadas, particularmente para que las propiedades conozcan la extensión de las actividades a realizar por el servicio de mantenimiento, ya sea propio o contratado externo.

Se debe definir y establecer un Plan de Mantenimiento Preventivo (PMP) a medida de las instalaciones y el edificio concreto...

Se debe definir y establecer un Plan de Mantenimiento Preventivo (PMP) a medida de las instalaciones y el edificio concreto.

Beneficios de realizar un buen mantenimiento de las instalaciones

¿Contribuye el mantenimiento a la eficiencia energética de la instalación?

Evidentemente sí, la falta de mantenimiento, reduce la eficiencia de los equipos.

La limpieza de los filtros, tanto de aire como de agua, conlleva que el punto de trabajo de los ventiladores y las bombas sea el definido en proyecto.

La suciedad de las baterías de las unidades de expansión directa, aumenta la presión de alta del circuito frigorífico y disminuye la de baja, lo que aumenta el consumo del compresor, disminuyendo la eficiencia del equipo de producción.

Pero el mantenimiento no puede reducirse solamente a la limpieza de los filtros, baterías y elementos de la instalación, sino también a la comprobación de la ausencia de fugas de aire en las UTAs, de las fugas de refrigerante, del correcto funcionamiento de los instrumentos de control, el ajuste de los horarios de funcionamiento, de las temperaturas de funcionamiento, etc.

¿Tiene realmente influencia el mantenimiento en la salud y el bienestar de los usuarios?

El mantenimiento es imprescindible para mantener las condiciones de salud y bienestar del edificio.

La limpieza de filtros es importante para mantener la eficiencia energética del sistema, pero es imprescindible para mantener un ambiente libre de sustancias contaminantes. Sin una correcta limpieza o cambio de filtros, estos se colmataran y no cumplirán su función de mantener el ambiente interior del edificio libre de contaminantes.

Por otra parte, el mantenimiento de los sistemas de agua caliente sanitaria, así como de las torres de refrigeración y de las bandejas de condensación, impiden la proliferación de la Legionella, que como hemos visto en los últimos años produce brotes esporádicos de esta enfermedad, achacable casi siempre a defectos en el mantenimiento de los equipos e instalaciones.

¿Cómo influirá el mantenimiento en los edificios de energía casi nula?

Los edificios de consumo de energía casi nula, se caracterizarán por requerir una baja demanda de energía que deberá aportarse con una alta eficiencia y energías renovables.

Para que los equipos eficientes funcionen realmente de forma eficiente, será imprescindible que estos edificios tengan un mantenimiento correcto.

Estos edificios, contarán con instalaciones de alto rendimiento energético, ajustadas a consumos muy bajos, por lo que cualquier problema de funcionamiento, llevará a disminuciones de su eficiencia y una eventual pérdida de confort de los usuarios.

¿Qué beneficios tiene la gestión del mantenimiento asistida por ordenador? ¿En qué ayuda la metodología BIM?

BIM como metodología de trabajo, está cambiando todos los conceptos asociados al diseño, construcción, mantenimiento y administración de los edificios. Con esta metodología, la puesta en marcha del edificio y la transición de las instalaciones al servicio de mantenimiento, forma parte de un modelo colaborativo entre todas las partes implicadas.

Durante la fase de diseño y ejecución, el BIM recopila todos los datos referentes a los distintos elementos que componen el edificio, entre ellos las instalaciones, de tal manera que una vez terminada la fase de construcción y puesta en marcha, tendremos reunida toda la información para su uso y mantenimiento.

Con esta integración en un único modelo obtenemos toda la información de todos los elementos, presentes en cada espacio, su ubicación concreta, manual de uso, así como el plan de mantenimiento. BIM será una herramienta eficaz en el mantenimiento durante la vida del edificio, con una importante reducción de costes y eficacia en el mismo.

¿Cómo funciona el mantenimiento predictivo en la era 4.0?

Desde hace años el mantenimiento predictivo emplea técnicas de medida y análisis mediante sensores para anticipar los fallos potenciales de los equipos productivos (la tecnología al menos existe, pese a utilizarse poco).

Hoy en día el 'lnternet of Things' (IoT) incorpora el aprendizaje automático y la tecnología de Big Data para capturar y comunicar datos de manera constante, alertando rápidamente sobre ineficiencias y evitando averías. A partir de datos de presiones y temperaturas de funcionamiento y de consumos de energía, se pueden generar alarmas que indiquen al servicio de mantenimiento la posibilidad de un problema. Esta asistencia al mantenimiento predictivo puede reducir de forma importante el mantenimiento correctivo.

Las instalaciones pueden generar grandes volúmenes de datos y el IoT tiene la capacidad de procesar toda esta información de manera eficiente, analizándola en tiempo real para diagnosticar problemas de funcionamiento y alertar al mantenedor para que actúe rápidamente.

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