/ SITUACIÓN DEL MERCADO ¿Vamos a ver más transacciones este año? Esperamos que este año haya la posibilidad de obtener Es posible, porque dinero en busca de oportunidades no suelo barato, especialmente en Madrid, lo que va a posibili- falta y empieza a verse vendedores realmente necesita- tar que la oferta llave en mano sea casi tan competitiva dos de liquidez. como la de naves existentes. Los compradores activos buscan precios que estén cerca o por debajo del coste de construcción. Transacciones Durante estos últimos meses del año, ha habido dos tipolo- gonista de s de 5.000 gías de transacciones: Madrid logística - En la zona Prime, Coslada sigue siendo la prota las operaciones para las operaciones menore Demanda metros cuadrados. En esta zona, hay que destacar el buen Durante el año 2012 el motor de la demanda ha sido el precio, comportamiento del Parque de Saba, parque cerrado que reducción de costes e incluso en algunas demandas peque- ofrece servicios muy atractivos para demandas de este ñas, una mejor ubicación a precio más competitivo. Los clien- metraje. Las empresas interesadas llegan a pagar rentas tes se centran en productos ‘prime’ en zona Prime, mientras por encima de su entorno, ya que la competencia no cuenta que activos y zonas secundarias reciben menos interés. con estos servicios. La disminución de las rentas en zonas cercanas a la capital - El resto de transacciones se han llevado a cabo en zonas está atrayendo a demandas de más de 10.000 metros más alejadas, por lo que vemos que comienza a haber cuadrados. Estas demandas oportunistas están centradas operaciones en entornos que en los que anteriormente no en reducir costes y en la motivación que supone estar más había ninguna. cerca de los núcleos grandes de población reduciendo el En cuanto a inversión, los inversores conservadores e insti- nivel de renta. El elevado precio de los proyectos llave en tucionales siguen fuera del mercado esperando que la situa- mano sigue ahuyentando potenciales demandas, si bien ción económica se clarifique pero se ha incrementado podrían reactivarse si esta circunstancia cambiara. Esta mucho el número de inversores oportunistas activos desde demanda podría venir de grandes operadores internaciona- verano. Estos fondos, centrados en Madrid y Barcelona, les y empresas de transportes. buscan rentabilidades de dos dígitos, volúmenes altos y Otro tema importante es la duración de los contratos. Si hace cuentan con recursos propios para invertir, por lo que no unos años la duración media era entre tres y cinco años hoy son tan dependientes de la financiación. se ha rebajado a contratos de entre uno y tres años. Aunque ciframos la rentabilidad ‘prime’ en un 8,5% para Madrid, las operaciones que pensamos que van a hacerse Oferta durante 2013 estarán por encima del 10%. La tasa de disponibilidad cercana al 15% se mantiene más Por primera vez desde el comienzo de la crisis, la confianza estable de lo que cabría pensar puesto que no hay nuevos de los inversores ha ido aumentando. El momento crítico proyectos y se siguen completando aquellos que llevan vivido el verano ha pasado y muchos inversores piensan que meses vacíos. Un tema clave es que el grado de obsoles- hay mucho más a ganar que a perder en el medio plazo. Si cencia de la oferta disponible es muy alto, habiendo naves los precios de venta se ajustan, habrá más transacciones cuya adecuación a la normativa vigente anti incendios es porque hay mucho más interés en invertir en España./ demasiado costosa y hace inviables muchas operaciones de alquiler. Y esto no sólo afecta a la normativa anti incendios sino a los cambios legales en materia de instalaciones eléc- tricas, aire acondicionado, etc. que se han ido produciendo desde el año 2003. En los próximos meses nos aventuramos a decir que vamos a asistir a una escasez crítica de naves en la zona de Coslada, lo que hará que las rentas se mantengan y tiren al alza del resto de zonas. Rentas Precisamente, menos en esta zona ‘prime’ de Coslada, las rentas han seguido disminuyendo y pensamos que este año están definitivamente tocando suelo. Las operaciones que hemos visto por debajo de 2 euros por metro cuadrado y mes serán las últimas. Sin duda este es el momento para los operadores para cerrar alquileres para los próximos años. Obviamente, con este nivel de rentas, las operaciones llave en mano siguen sin poder realizarse porque los ocupantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son necesariamente superiores. / 17