contamos. No se debe olvidar tampoco, que un nuevo actor como el comercio electrónico está impulsando nuevos proyectos. Mante- ner un equilibrio entre especulación y necesidad, para evitar burbujas parece complicado pero necesario. Entornos logísticos altamente flexibles El principal papel de los edificios logísticos es proporcionar un entorno adecuado al almacenamiento y distribución de mercan- cías, por ello, las naves logísticas o almace- nes deben no solo protegerlas de los elemen- tos externos, sino que su diseño debe facilitar el negocio y el flujo de las mercan- cías para una respuesta rápida al mercado. Aunque algunas empresas del gran consumo o el comercio electrónico optan por la propiedad para adecuar las naves a sus flujos, lo cierto es que cada vez más la opción del alquiler va ganando terreno. Se estima que el 80% de las naves logísticas se arriendan, por lo que la flexibilidad es un atributo esencial para su adaptación a nuevos usos oficinas, centros de informática, fabricación y otros usos industriales. En los espacios interiores se deben poder delimitar nítidamente las áreas operativas de recepción, almacenamiento, picking, embalaje, expedición... contando con su equipamiento correspondiente estanterías, pasillos, maquinaria para el picking, embalaje, identificación, equipos manuales y/o automáticos, muelles, informática, energía, oficinas, aseos, etc. Se puede necesitar guardar productos a temperatura controlada con espacios para congelados, refrigerados; humedad controlada, con barreras de vapor y equipos de control, así como requisitos muy estrictos para líquidos como el fuel, inflamables, de alto valor, radiactivos, químicos peligrosos. Un extenso catálogo de necesidades El catálogo de necesidades del espacio en los diferentes sectores industriales puede tener sus variaciones, pero las naves logísticas en general deben poder maximizar la utilización del espacio pero optimizando una segura circulación del personal y equipos como carretillas elevadoras, AGV; la ubicación de transportadores, o clasificado- res; así como mostrar capacidad estructural para aprovechar toda la altura del edificio con equipamiento; construcción de entre- plantas, etc. Hablamos de flexibilidad en los usos de un edificio proyectado y dimensiona- do para soportar diferentes operaciones. Por ello, la flexibilidad se contempla también en el sentido de poder atender a cambios de configuración en el almacén de acuerdo a necesidades futuras con previsión de muelles de carga, parking para coches, nuevas operativas que cambian los almace- nes como el cross docking o just in time; con capacidad estructural para el equipamiento en altura; para protección contra incendios y poder ubicar materiales con riesgo de incendios, especialmente en casos tan habituales como el manejo de productos con alto contenido plástico para embalaje o retractilados para palés. En algunos casos, es posible que en el cambio de usos el edificio esté sobredimen- sionado, si no se utiliza por ejemplo la altura. Sin embargo, la flexibilidad para utilizar la altura puede suponer en un inmueble de dos metros más de alto entre un 5% y un 10% en coste productivo, pero puede también suponer un 20% más, y esto es competitivi- dad, señalaron desde DHL en unas jornadas de iiR. En conjunto, la infraestructura debe permitir un buen fluir entre las operaciones internas y externas del almacén, optimizan- do también el diseño y configuración de los procesos y los equipos, separando áreas 57 manutencion & almacenaje 516 INMOBILIARIA LOGÍSTICA Espacios y construcciones Informe