El e-commerce marca tendencia: nuevos edificios para una logística diferente En su último estudio “Emerging Trends Europe”, TH Real Estate analiza los efectos que sobre el mercado logístico tendrán algunas megatenden- cias como el cambio demográfico y sus implicacio- nes en la urbanización; que llevarán, entre otros, a un rediseño de los edificios logísticos y a un incremento de la demanda de edificios de tamaño mediano. Otra megatendencia es el avance de las TIC y la interconexión global que tiene impacto en los inmuebles logísticos en diferentes niveles, desde su ubicación a su eficiencia. Si bien, el factor más obvio es el impacto del e-comercio en la transformación de la cadena de suministro del sector retail, que se refleja en la fuerte demanda de centros de cumplimiento, a menudo con entreplantas y cada vez más automatizados. En las áreas urbanas, la logística del e-comercio requiere centros de distribución y paquetería para atender al acortamiento de los plazos de entrega y dar eficiencia a la logística inversa. Todo ello lleva a un incremento de la huella logística en el espacio al servicio del retail. Centro de Amazon en San Fernando de Henares (Madrid). Asimismo, debido a los avances tecnológicos, la fabricación es mucho más que producción y está incluyendo un amplio rango de servicios, generando una demanda de superficie más allá de la simple fabricación. Este es el caso de las instalaciones de I+D que, a menudo, están ubicadas junto a producción y logística en apoyo de la producción. También es especialmente visible en factorías que suministran justo a tiempo, por lo que la misma fábrica crea la demanda de instalaciones logísticas próximas para manejar la entrega de piezas de la producción en proceso. La línea entre las propiedad de producción y logística se vuelve borrosa y los edificios de logística albergarán gradualmente más tecnología y más personas que trabajan en el lugar. Un caso es la fabricación en impresión 3D que no sólo podría alentar el reapuntalamiento de los países desarrollados para los productos que se consumen allí, sino también cambiar la naturaleza de las fábricas para ciertas industrias. En lugar de grandes fábricas a medida, se pueden crear una demanda de edificios más pequeños buscando como norma la nave logística. Stefan Wundrak, Director de estudios europeos de TH Real Estate, señala: Las megatendencias mundiales generan una gran cantidad de cambios demográficos, económicos, sociales y tecnológicos, algunos de ellos con importantes repercusiones para el sector logístico. Los inmuebles logísticos ya han evolucionado para hacer frente a servicios complejos para los que no es suficiente un simple almacén. Las megatendencias estarán acompañadas por una mayor complejidad de la cadena de suministro y exigirán la constante adaptación al sector. De igual manera ocurre en Barcelona, donde la tasa de disponibilidad ha caído al 4,5% con 301.349 m2 libres, una tasa que cae hasta el 2,89% si vamos a la segunda corona. En un año, la tasa de disponibilidad se ha reducido casi a la mitad debido a la alta contratación y a la escasez de producto. Actualmente hay 178.607 m2 en construc- ción de los que el 81% ya tienen usuario y el 20% es especulativo; y el 84% de la oferta futura en construcción se encuentra en la segunda corona. La falta de disponibilidad ha continuado su tendencia decreciente hasta situarse por encima de los 250.000 m2, lo que supone un descenso de más de 130.000 m2 respecto a la situación de 2014 y el tercer año consecutivo de ajustes en la disponibilidad logística. Si bien el stock de espacios logísticos en Cataluña registró un ligero avance con los proyectos llave en mano, situando el stock en unos 3.150.000 m2; la tasa de disponibili- dad se ha situado en el 8% en 2015, frente al 12,5% de 2014 y según Aguirre Newman, la disponibilidad ha bajado hasta niveles en los que parece necesario el inicio de nuevos proyectos especulativos para evitar tensio- nes en los precios en el corto y medio plazo. El informe de Aguirre Newman indica que la elevada presión de la demanda junto a una oferta limitada producirá una contrac- ción en la tasa de rentabilidad inicial, que para activos prime podría situarse por debajo del 7%, mientras que para activos secunda- rios bajaría hasta el 7,75%. Inversores con apetito y escasa oferta La situación heredada de 2015 proyecta en 2016 un mercado que se caracteriza por la escasez de oportunidades y fuerte apetito inversor, con los Fondos Internacionales y las Socimis en los principales papeles del mercado logístico con la compra de naves para su alquiler. De hecho en 2015, los fondos institucionales representaron el 54% del volumen de inversión, seguido de las Socimis con un 39% del total, interesados sobre todo en los mercados de Madrid y Cataluña, según el estudio de Aguirre Newman. Según las consultoras, el interés en el mercado logístico seguirá alto en 2016, pero la falta de activos hará que no se alcance el volumen de inversión de 2015. Asimismo, la falta de oferta en Madrid y Barcelona, llevará a los inversores a mercados secundarios; junto a formatos forward funding, forward purchasing y sales&feedback ante falta de inversión de calidad. Una situación que resume Gustavo Rodríguez Director Nacional de Capital manutencion & almacenaje 514 INMOBILIARIA LOGÍSTICA Mercado y tendencias Informe