El sector de las oficinas de Madrid y Barcelona se reactiva con la desescalada

La contratación de oficinas en Madrid ha mostrado signos de reactivación entre julio y septiembre, y la demanda potencial en Barcelona ha dado señales de una mayor actividad, en un mercado donde la disponibilidad se mantiene en niveles especialmente bajos (4,98%). Esta es una de las principales conclusiones extraídas del Office Pulse organizado por Savills Aguirre Newman sobre el mercado de oficinas, en el que los expertos de la compañía han compartido datos del comportamiento de los nueve primeros meses del año, tendencias del mercado y previsiones de futuro.

El encuentro, retransmitido por streaming desde Palauet, miembro de Barcelona Tech City, ha sido moderado por Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de oficinas de la consultora, y ha reunido a destacados profesionales del sector como Carolina Marcos, subdirectora general de Alting; Albert Alcober, director de negocio de Colonial; y Daniel Mayans, director general de Freo Group.

Durante el tercer trimestre del año, la contratación ha ascendido a más de 96.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid y 35.000 m2 en Barcelona.

Si bien la incertidumbre actual ha reducido la actividad, esta se ha ido recuperando a partir de julio, cuando se han vuelto a cerrar operaciones.

En términos generales, las rentas se han mantenido en niveles altos similares a los de principios de año, aunque se han registrados algunos ajustes puntuales. La disponibilidad ha subido ligeramente en ambas ciudades y la previsión es que siga aumentando de forma moderada por la entrada de obra nueva, rehabilitaciones y por desocupación de segunda mano.

En términos de inversión, el acumulado en el tercer trimestre es de 1.500 millones de euros, con un 65% en Madrid y un 35% en Barcelona, como ha sido habitual en los últimos años salvo el 2019, récord histórico en la Ciudad Condal. Si bien la incertidumbre actual ha reducido la actividad, esta se ha ido recuperando a partir de julio, cuando se han vuelto a cerrar operaciones, especialmente de core y core+. El capital internacional ha cubierto gran parte de estas operaciones. Savills Aguirre Newman apunta que, a pesar de que actualmente se mantienen pocos procesos oficiales de inversión en estas capitales, sí existe una gran actividad off market, lo que permite ser optimistas de cara al futuro próximo. En esta línea, Hipólito Sánchez adelanta que “tanto en Barcelona como en Madrid existe un pipeline por valor de 700 y 1.000 millones de euros, respectivamente, que se está negociando, por lo que podríamos cerrar el año con unos niveles de inversión negociados de entre 2.200 y 2.300 millones, que no es mala cifra en la situación en la que estamos”.

En Madrid, la contratación acumulada hasta tercer trimestre es de 265.000 metros cuadrados, 96.000 de ellos en el último trimestre, lo que supone prácticamente el doble que en el segundo trimestre del año. La mayor parte de las operaciones se han concentrado en áreas de la periferia cercana, entre la M30 y la M40.

A cierre de septiembre, el stock total para oficinas en Madrid superaba los 13.713.000 m² y sumando los proyectos de obra nueva y rehabilitación que están en marcha, se prevé aumente esta superficie en más de 420.000 m² de cara a lo que queda de 2020 y 2021.

“A lo largo de 2020, la superficie disponible para oficinas ha crecido desde un 8,1% hasta un 8,79% y se prevé que en 2021 siga aumentando de forma moderada, impulsada por los nuevos proyectos, la desocupación de segunda mano y una ligera reducción de la demanda neta”, ha indicado Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas de Savills Aguirre Newman. Las rentas de salida se han mantenido estables desde enero y la renta teórica en Prime CBD se sitúa en 34,75 €/m²/mes, frente a 35 €/m²/mes de los trimestres anteriores.

La contratación en Barcelona hasta octubre se ha situado en torno a los 123.000 metros cuadrados. Si bien se ha reducido notablemente el volumen de contratación en comparación con el mismo periodo de 2019 como consecuencia de la pandemia, también hay que tener en cuenta que el 63% de la nueva superficie disponible en 2020 ya estaba pre-alquilada y el 21% de la superficie de cara al año que viene también se ha pre-arrendado, lo que ayuda a mantener un nivel de desocupación que, aunque se ha incrementado ligeramente hasta el 4,98%, sigue todavía muy bajo. La demanda, igual que ocurre en Madrid, sigue centrándose mayoritariamente en las new business areas como el distrito del 22@.

“El mercado de Barcelona verá crecer de forma notable su oferta en 2021, pero sobre todo en 2022. De los cerca de 400.000 m² previstos para entregarse en 2022, calculamos que cerca de 85.000 metros cuadrados muy probablemente retrasarán su entrega al 2023 o incluso años posteriores, lo que ayudará a contener el volumen de incorporación de nueva oferta para ese año”, ha explicado Natalia Montal, associate director de office leasing en Savills Aguirre Newman Barcelona.

Las rentas en Barcelona han experimentado un ligero ajuste de sus valores teóricos este 2020. Aun así, siguen siendo más altas que hace un año, lo que demuestra que el mercado sigue acusando cierto desequilibrio entre la oferta y la demanda.

Los expertos invitados al Office Pulse han coincidido en que desde el inicio de la desescalada se han estado registrando más visitas a inmuebles y de mayor calidad. Sus previsiones son optimistas, aunque el periodo de maduración de las operaciones se esté dilatando más de lo normal por la situación de incertidumbre actual.

Tanto Albert Alcober, de Colonial, como Carolina Marcos, de Alting, y Daniel Mayans, de Freo Group, han puesto en valor las inversiones que los propietarios y promotores están haciendo en los inmuebles de oficinas para conseguir certificaciones de sostenibilidad, colocando al usuario en el foco tanto por los beneficios que aporta al bienestar de los usuarios finales, los empleados, como a las propias compañías en sus políticas de ESG.

Para terminar la sesión, los participantes en el Office Pulse han querido poner en valor el importante papel que tiene el sector en la recuperación económica, especialmente en un contexto como el actual.

“El segmento de las oficinas ha sido siempre uno de los core business del mercado y así seguirá siéndolo en los próximos años para el crecimiento de las compañías”, sostienen, ya que son un activo imprescindible y estratégico para las empresas que va más allá del trabajo diario y ayudan a construir y reforzar el trabajo en equipo y el sentimiento de pertenencia a la organización. Además, han señalado la importancia del concepto de flexibilidad, la amplitud de miras necesaria en este sentido y cómo el nuevo modelo de trabajo híbrido que cada vez demandan más compañías está integrando distintas opciones para los empleados, combinando las opciones de trabajo en casa- en oficina- en flex space.