El rol del perito en la edificación de viviendas

José Caraballo, director general del Grupo RTS 24/02/2012
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José Caraballo, director general del Grupo RTS.

La situación económica española ha dado un giro espectacular en los últimos años. El país entra en el acontecimiento que los expertos han denominado como “crisis de los países desarrollados”, ya que sus consecuencias se observan fundamentalmente en los países más ricos del mundo.

Esta crisis económica que desde el 2008 al 2012 venimos sufriendo, para los entendidos en la materia, tiene su origen en la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas de alto riesgo, una crisis financiera ocasionada por desconfianza crediticia, que, como un rumor, apareció entre los veranos de 2006 y 2007 en EE UU. Estos créditos, que surgieron para dar facilidades a clientes de escasa solvencia y, por lo tanto, con una alto nivel de riesgo de impago, al ser facilitados por entidades financieras, podían ser objeto de venta y transacciones económicas, por lo que muy fácilmente se convertirían en acciones de Bolsa. Esta situación generó una gran desconfianza en los mercados y, por consiguiente, el pánico inversionista que produjo una rápida e inesperada caída de la Bolsa en todo el mundo.

En el mismo momento en el que esta situación se estaba gestando en Estados Unidos, España contaba con su propia crisis, la conocida “burbuja inmobiliaria”. Situación que ha ocasionado el cierre de una gran cantidad de empresas y, por tanto, la pérdida de un elevado número de empleos.

La explosión de la “burbuja inmobiliaria” en 2008, 10 años después desde que empezó a formarse en 1998, ha dado como resultado la paralización del sector de la construcción en España de manera desmedida, lo que ha producido una importante bajada de los precios de venta de las viviendas. Consecuencia directa es el estancamiento de otras muchas industrias auxiliares que nacieron para abastecer al sector de la construcción y, por tanto, se alimentaban de él.

Tras remitirnos a los antecedentes y observar el panorama actual del sector de la construcción, hay que destacar que los ciclos económicos experimentan subidas y bajadas y, al igual que ahora estamos en un “valle” pronto estaremos es un “pico”. Con esta afirmación me refiero a que la recuperación del sector de la construcción y de la situación económica española pronto verá síntomas de mejora.

En los sucesos de Lorca, el perito tuvo que hacer frente a miles de solicitudes de valoración de daños en tiempo récord, garantizando una mayor seguridad para los vecinos

Situación de la peritación

Acercándonos al sector de la peritación vinculado con la construcción, éste también se ha visto afectado, pues el perito está ligado a todas las fases del proceso de construcción, si bien aquellos gabinetes que hayan sabido situarse en los países emergentes habrán tenido una oportunidad ya que en ellos la construcción es un sector en alza.

Apuntando hacia el sector de la construcción, en general podemos hablar de cinco tipos de construcciones: residencial, comercial, industrial, obras públicas e institucionales. Todas ellas se caracterizan por llevarse adelante con un proceso de trabajo similar, dividido en diferentes escalones que se suelen solapar parcialmente, como son la preparación del terreno, la cimentación, estructura general, encofrado y hormigonado de pilares, forjados y losas de escaleras, cubiertas, cerramientos perimetrales, muros de fachada y medianeros, impermeabilización y aislamientos, tabiquería, instalaciones de agua potable, electricidad, iluminación, gas…entre otros.

Como podemos observar, una construcción incluye diferentes etapas y los riesgos asociados a ella son múltiples. En este sentido, existe una clasificación generalizada de los tipos de riesgos a los que está expuesto el sector. Por una parte, estarían los riesgos generales en los que incluiríamos riesgos convencionales, catastróficos y de la propia obra, y por otra, los riesgos específicos de algunas obras, como riesgos en la construcción de puentes, túneles, presas…

Durante el proceso de construcción un riesgo se puede convertir en siniestro en cuestión de segundos. Por lo que pueden tener lugar diferente siniestros asociados a daños en cimentaciones o estructuras por problemática geológico-geotécnica, daños propios o colindantes en proyectos de voladura tipo en banco o en zanjas, error de diseño o ejecución en obras de edificación, puentes, de iniciativa privada o de la administración pública.

Del mismo modo, un suceso fortuito debido a condiciones climatológicas adversas o a nuevos trazados de redes en infraestructuras urbanas pueden propiciar siniestros relacionados con daños por incendios en edificios industriales o residenciales, daños por movimientos por terreno natural o terraplenes artificiales…así como otros daños en edificaciones con cierta antigüedad.

En la edificación de viviendas los riesgos más comunes están vinculados a los aspectos recientemente mencionados: climatología, incendios y antigüedad, además de los primeros meses de inicio de la obra, durante los que los riesgos son muy frecuentes cuando se inicia la estructura de la vivienda y su encofrado.

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Sieniestro en un edificio.

Oferta aseguradora

Ante los múltiples riesgos existentes durante la construcción de un edificio, la contratación de varias pólizas siempre es necesaria y, por este motivo, el mercado asegurador ofrece una gran diversidad para adaptarse a las necesidades concretas de cada fase de la obra como el Seguro de Edificios, el Seguro de Comunidades, Seguro de Garantía Decenal de Daños de la Edificación, Seguro Todo Riesgo Construcción y la Responsabilidad Civil entre muchas otras.

En el momento en el que tiene lugar un siniestro en una vivienda, la labor de un perito especializado es crucial para la empresa asegurada y para la aseguradora, pues la eficacia de la póliza dependerá de su correcta aplicación para ambas partes. Por lo tanto, la cualificación, experiencia, especialización y conocimientos sobre la materia que tenga el perito son determinantes para la obtención de un resultado eficiente tras la realización de su trabajo.

La valoración de un siniestro ocurrido en una vivienda requiere una metodología específica, un proceso que abarca desde la identificación de los daños, la valoración del estado de la construcción, el estudio (en caso de ser un siniestro no fortuito), de la responsabilidad de los agentes intervinientes en la construcción o, como se conoce en el sector, la garantía decenal, pasando por la tasación o cálculo de los daños hasta la determinación o fijación de las pérdidas.

Todos recordamos el terremoto sucedido en Lorca el pasado mes de mayo. Tras los primeros momentos de incertidumbre, llegó el momento de valoración y tasación de los daños. El Consorcio de Compensación de Seguros (CCS), entidad pública empresarial que funciona como fondo de garantía o en determinadas circunstancias de falta de seguro e insolvencia del asegurador, organizó las labores de peritación, para las que desplazó a un equipo de peritos que se encargaron de reconocer las zonas afectadas. Distintos profesionales del Grupo RTS participaron en algunas labores de apoyo al CCS, pero lo notable de este acontecimiento, es la figura del perito que hizo frente a miles de solicitudes de valoración de daños en tiempo récord garantizando una mayor seguridad para los vecinos de Lorca.

Este es uno de tantos ejemplos en los que queda patente la relevancia de la figura del perito. Cada día nos encontramos con siniestros de mayor o menor envergadura pero que siempre necesitan del trabajo de un perito para que determine los daños producidos y aplique la póliza contratada de forma óptima.

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