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“Cualquier interesado en arrendar o comprar un inmueble podrá exigir al propietario la Certificación de Eficiencia Energética para su examen”

Entrevista a David Mato Coronado, director gerente de Maco Henares

David Muñoz15/03/2013
Si todo marcha según lo previsto, el 1 de junio de este mismo año entrará en vigor el Real Decreto sobre la Certificación de Eficiencia Energética de Edificios anteriores al 2007, una normativa que va a marcar un antes y un después en el mercado inmobiliario al obligar al propietario de un inmueble (incluyendo viviendas, oficinas, comercios, naves industriales…) a tener un certificado de eficiencia energética para proceder a su venta o alquiler. En Interempresas hemos tenido la oportunidad de adentrarnos en los importantes cambios que va a suponer esta medida, de la mano de una empresa, Maco Henares, que lleva ya mucho tiempo trabajando en este asunto.

Aunque la publicación del Real Decreto sobre la Certificación de Eficiencia Energética de Edificios anteriores al 2007 se ha retrasado, todo parece indicar que finalmente la fecha que marcará la obligatoriedad de este certificado es el próximo 1 de junio. ¿Qué va a suponer su entrada en vigor para el mercado inmobiliario?

Tras la entrada en vigor de la normativa el próximo 1 de junio, comenzará el gran cambio del sector inmobiliario. Como ha sucedido en el resto de países europeos en los que la norma ya está vigente, al encontrarse el posible comprador o arrendatario con la información sobre eficiencia energética del inmueble de interés, cuenta con unas nociones más claras para poder tomar una decisión. Así mismo, tras la aplicación de esta normativa en el mercado inmobiliario, el cliente se volverá más exigente en este campo, lo que evolucionará en una mejora progresiva de las instalaciones de eficiencia energética en el parque inmobiliario español.

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David Mato Coronado, director gerente de Maco Henares.

A día de hoy, son muchos los ciudadanos de a pie que aún desconocen qué va a implicar este RD a la hora de querer vender o alquilar sus inmuebles. ¿Cómo se lo resumiría Ud.?

El ciudadano de a pie debe saber, como primera medida, que la obligación de contar con la Certificación de Eficiencia Energética de edificaciones existentes será del propietario de cualquier inmueble que se ofrezca en venta o alquiler y haya sido construido antes de enero de 2007, fecha en la cual entró en vigor el nuevo Código Técnico de la Edificación.

Que cualquier interesado en arrendar o comprar un inmueble podrá exigir al propietario la exhibición de este documento para su examen.

Y que dicho documento deberá ser expedido por un técnico competente para ello, es decir un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero superior.

¿Considera que desde la Administración o desde el propio sector inmobiliario se debería fomentar una campaña divulgativa para profundizar en los cambios que supone esta nueva normativa?

Por supuesto, es una norma que interesa a un alto porcentaje de la población, ya que incide en todos aquellos ciudadanos que están vinculados al sector inmobiliario, que a día de hoy es la gran mayoría.

La labor divulgativa es necesaria, sobre todo para entender que el Certificado es un aspecto necesario en temas de conciencia ambiental, cada vez más importante, y una información muy valiosa respecto al bien inmueble. Por parte del sector, no se considera que esto sólo sea un gasto más.

Por las informaciones que Uds. manejan sobre el nuevo RD, ¿qué tipos de inmuebles van a requerir el certificado de eficiencia energética para poder ser vendidos o alquilados?

Según las informaciones obtenidas por Maco Henares, los inmuebles obligados a contar con este Certificado serán las viviendas multifamiliares y unifamiliares, las oficinas, los locales comerciales con instalaciones de clima y/o locales reformados, así como las naves industriales y comerciales en sus zonas dedicadas a oficinas, laboratorios o cualquiera que cuente con instalaciones de climatización, excepto las dedicadas a talleres.

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La obligatoriedad de contar con este certificado señala al propietario del inmueble. ¿Qué pasos va tener que seguir para obtenerlo antes de proceder a su venta o alquiler?

Los pasos para el propietario van a ser sencillos: deberá recabar toda la información necesaria de su propiedad, tales como Escritura de Propiedad, recibo de IBI actualizado, documentación de las instalaciones de clima y calefacción, contrato de suministro eléctrico y, en caso de contar ellos, planos, memoria de calidades del edificio, o similares, y finalmente contratar a una empresa o profesional con cualificación suficiente para poder emitir de forma oficial un Certificado con Calificación Energética precisa.

¿Quién va a poder realizar esta certificación energética? ¿Hay ya suficientes técnicos cualificados para poder responder al incremento en la demanda de este servicio que, se supone, habrá a partir de junio?

Los encargados de emitir los certificados serán aquellos técnicos que estén en posesión de titulación académica y profesional habilitante para la redacción de proyectos o dirección y ejecución de obras de edificación, o bien para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Esto se resume en arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros industriales e ingenieros técnicos industriales.

Actualmente cada vez hay más interés por parte de los técnicos en formarse sobre la temática energética, bien desde análisis y auditorías energéticas para edificación, bien en energías renovables.

Entiendo que estos técnicos tienen que estar acreditados por algún organismo oficial, ¿no?

En principio es suficiente con estar en posesión de la titulación académica necesaria, así como estar colegiado en alguno de los Colegios correspondientes del país. Además se espera por parte de la Administración que elabore un listado de los técnicos competentes y empresas acreditadas para ponerlo a disposición de los ciudadanos.

¿Cómo tiene previsto la Administración velar por el cumplimiento de este RD? ¿Dispone de alguna fórmula para comprobar la existencia del certificado de eficiencia energética durante la venta o alquiler de inmuebles?

Se pueden destacar dos vías para velar por el cumplimiento. En primer lugar, mediante su propia labor, se espera que la Administración realice una serie de tareas, entre ellas se encuentra la de realizar un inventario de los certificados registrados e informar de él al Ministerio de Industria, además de facilitar una estadística de los certificados registrados y de las inspecciones realizadas cada seis meses. Por otro lado, mediante el establecimiento de sanciones en caso de incumplimiento. Es importante destacar que en caso de no estar el propietario en posesión del certificado, se considerará una infracción a los Derechos de los Consumidores, y así se sancionará.

¿Qué información se necesitará recopilar de los inmuebles para proceder a su estudio de eficiencia energética? ¿Será un estudio parecido al de las tasaciones? ¿Existe ya algún programa estándar que marque objetivamente qué grado de eficiencia tiene un edificio de acuerdo a unos datos estándar?

Se necesitan tomar aquellos datos necesarios para el estudio de la demanda energética necesaria en calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria, así como aquellos medios e instalaciones de los que dispone el inmueble para satisfacer dichas necesidades y el correspondiente gasto energético que supone. Con lo cual se estudian parámetros tan variables como zona climática, entorno y situación, para estudiar su soleamiento. La composición material de los cerramientos (fachadas) tanto la parte opaca como los huecos y sus carpinterías. Forjados y cubiertas. Así como las instalaciones de calefacción, refrigeración y producción de agua caliente, es decir, calderas, bombas de calor, etc.

Esos estudios acabarán, imagino, con una etiqueta de eficiencia energética con diferentes categorías (de mayor a menor). ¿Considera que el precio del inmueble (venta o alquiler) variará de acuerdo a su nivel de eficiencia energética?

En principio el Certificado tiene la función de aportar más información acerca del comportamiento energético del inmueble. Se trata de una característica más que el futuro usuario de dicho inmueble necesita conocer, puesto que el mayor o menor consumo energético se traduce de dos maneras: en facturas y en emisiones de CO2 y conciencia ambiental. Un usuario de un inmueble con alta eficiencia energética puede llegar a reducir su factura en un alto porcentaje respecto a un inmueble de baja calificación.

En el caso del precio final, seguramente esta calificación va a tener repercusión. Aquellos inmuebles con una mejor calificación van a ver cómo se revalorizan.

Por cierto, se va a establecer un precio fijo para la elaboración de estos informes de eficiencia energética, el mismo para toda España. ¿Variará esta tarifa con la superficie del inmueble o con su tipología?

Ahora mismo, no existen tasas ni precios fijados en la realización de estos certificados. Será el mercado el que lo establezca. En principio, si tomamos como referencia los precios de otros países europeos, y más concretamente Italia, con una situación similar, estos precios oscilaran en torno a 250 euros para un piso medio de 100 m2. Aunque lo más probable es que será el técnico el que, al final, emita un presupuesto concreto y particular en función del inmueble y sus características.

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¿Puede verse obligado el propietario de un inmueble a hacer algún tipo de reforma tras conocerse los resultados de este estudio?

Junto con la Certificación de Eficiencia Energética emitida por el debido técnico cualificado, éste deberá adjuntar un informe en el que deberá asesorar al cliente de qué medidas adoptar para elevar su calificación en 1 ó 2 grados, pero nunca tendrá obligación de acometer obras de mejora o instalaciones adicionales a las ya contenidas en su inmueble.

¿Se guardarán estos certificados en algún tipo de registro oficial? ¿Tiene el propietario que volver a realizar esta auditoría cada vez que va a proceder a otra transacción (sea venta o alquiler)? ¿Tiene vigencia durante ‘X’ años?

Como ya se ha comentado, se espera por parte de la Administración que se elabore un inventario de los certificados registrados para posteriormente informar al Ministerio de Industria, además de facilitar una estadística de los certificados registrados y de las inspecciones realizadas cada seis meses.

El propietario cada 10 años tiene que renovar dicho certificado, o bien puede renovarlo con anterioridad a este periodo si considera que ha podido cambiar la calificación energética, porque ha acometido reformas en aquellos puntos que son determinantes en el estudio de la calificación, como fachadas, cambio de ventanas, etc., o porque se han producido reformas en las instalaciones del edificio.

En el caso de Maco Henares, ¿qué servicios pueden ofrecer ya a sus clientes para certificar su eficiencia energética?

Maco Henares, desde su departamento correspondiente, realiza la Certificación concienzudamente, siendo conscientes de que el procedimiento básico para su obtención es una labor compleja. A continuación se detallan los pasos que realizamos para la elaboración del informe:

  • Visita de inspección al inmueble a certificar, con una exhaustiva compilación de datos completos susceptibles de estudio, ya comentados con anterioridad.
  • Cálculo de la calificación de eficiencia energética del inmueble para el cual se utilizará solamente software y otros elementos oficialmente reconocidos.
  • Elaboración de un exhaustivo informe en el que se cuantifica y justifica la asignación de una determinada etiqueta energética (A-B-C-D-E-F-G) al inmueble, con expresión de sus resultados, así como la propuesta de alternativas para la mejora de la eficiencia energética del inmueble, y su valoración económica si procede.
  • Entrega de del informe definitivo, que refunde todo el trabajo anterior, suscrito por el técnico redactor.

A través de sus diferentes divisiones ya cuentan con experiencia en este ámbito de trabajo. ¿Cree que la entrada en vigor de este nuevo RD va a ser más sencilla de lo que parece a priori?

La importancia de este Real Decreto reside en que poco a poco se va ampliando el marco normativo referente a la Eficiencia Energética, muy presente ya en la mayoría de países de la Unión Europea, y tan necesario en España debido a la gran dependencia energética que tiene de otros países, y al gran parque inmobiliario existente, cuyas condiciones en materia de energía están obsoletas o deficientes. Es cierto que ahora mismo las Administraciones a nivel local no disponen de personal o departamentos específicos para hacer velar por el cumplimiento de la nueva normativa, pero por parte del sector se considera el 1 de junio un plazo razonable para que puedan adecuarse a los nuevos cambios.

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